הרגע המכריע מתקרב: האם מחירי הדירות יתחילו לאבד גובה?

על פי סקר מחירי הדירות בבעלות דיירים אשר פורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ביום 15.9.10, עלו מחירי הדירות בחודש יולי ב-0.7%. מאז תחילת השנה ועד חודש יולי עלו מחירי הדירות ב-8% וזאת לאחר עלייה של 20% בשנת 2009 ועלייה של 11% בשנת 2008.

שר השיכון, מר אריאל אטיאס, עשה מאמצים גדולים בשנה וחצי האחרונות להגדלת היצע הקרקעות הזמינות לבניה. ממשלת ישראל כולה עומדת מאחורי הרפורמה במינהל שמטרתה, בין היתר,יצירת מנגנון לשחרור מסיבי של קרקעות לבנייה.

והנה בכל זאת, ולמרות הכול, המציאות בשנתיים האחרונות טופחת לכולם בפנים. הביקוש לדירות עולה על ההיצע ומחירי הדירות העולים גוברים על כל מכשול.

האם אכן מדובר בקרב אבוד?

האם לא ניתן להוריד את מחירי הדירות? האם קברניטי המשק אכן מעוניינים להוריד את מחירי הדירות? כדי לענות לשאלות אלו, הבה ונבחן את מגמת מחירי הדירות בעשר השנים האחרונות אל מול השינוי בריבית .

להפתעתנו (או שלא) נגלה כי בכל שנה בעשר השנים האחרונות אשר בה עלתה בנק ישראל (ביחס לשנה הקודמת), מחירי הדירות ירדו. וכל אימת שריבית בנק ישראל ירדה, מחירי הדירות עלו.

להלן טבלת ריבית בנק ישראל בעשור האחרון מול השינוי במחירי הדירות בבעלות דיירים כפי שפורסם על ידי הלמ"ס:

את נתוני המגמה, עליית/ירידת ריבית, נציב מול נתוני המגמה של עליית/ירידת מחירי הדירות וזאת בעשר השנים האחרונות:



הטבלה הנ"ל מראה בצורה ברורה ביותר כי בעשר השנים האחרונות, כל אימת שהריבית עלתה בשנה מסוימת ביחס לשנה קודמת מחירי הדירות ירדו וכל אימת שהריבית ירדה מחירי הדירות עלו.

מסקנתנו לפיכך הינה פשוטה ביותר. אכן ניתן להוריד את מחירי הדירות אך לצורך כך יש להעלות את הריבית.

לדעתנו, שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בימים אלו על קו פרשת המים. מאז תחילת שנת 2010, עלה מדד מחירי הדירות בבעלות דיירים (בששת המדדים הראשונים שפורסמו השנה) ב-8%.

אם יבחר הנגיד שלא להעלות את הריבית, סביר להניח שקצב עליית מחירי הדירות ימשיך לפחות באותו שעור, בששת המדדים הבאים, קרי עלייה של 16% בשנה במחירי הדירות.

לא זו אף זו, אי העלאת הריבית תהיה איתות לכל הרוכשים הפוטנציאלים היושבים על הגדר, שאין למה לחכות. זרם הקונים שהמתינו, ביחד עם התעוררות של המשקיעים, עלול למשוך את מחירי הדירות למעלה, אף מעבר ל-16%.

מאידך, העלאת הריבית בסוף חודש זה והעלאתה בהמשך השנה, תשפיע באופן מיידי על ירידת מחירי הדירות, כפי שראינו בטבלאות שלעיל. אך יתרה מכך, העלאה תהווה איתות לכל הרוכשים להמתין עם הרכישה וזאת נוכח שינוי המגמה בשוק. המשקיעים מצידם, עם חושיהם החדים, ידירו את כף רגלם משוק הדיור בנסיבות אלו ועקב כך יקטנו הביקושים וההיצע המיוחל, סוף סוף, יגדל.

במקרה של תסריט חיובי של העלאת הריבית, ירידת מחירי הדירות בחודשים הקרובים יכולה אף למחוק את העלייה בשיעור של 8%, או בחלקה, שמתחילת השנה.

המושכות של הסוס הדוהר הקרוי "עליית מחירי הדירות" הינם בידיו של נגיד בנק ישראל

הנגיד יכול לעצור את הדהירה ואף לשנות את כיוון הדהירה לאחור, אם רק ירצה בכך. בסוף חודש זה, בישיבת בנק ישראל לגבי קביעת שעור הריבית לחודש אוקטובר, יסמן בנק ישראל את הכיוון אליו ידהרו מחירי הדירות - האם קדימה או לאחור.

מאת: עו"ד דוד לוי, הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין"

* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.