היבטים ברכישת נכס בארה"ב - מהי הדרך המיטבית לרכישה?

השאלות:

1. באיזו צורת התאגדות כדאי לו לרכוש את הדירה (כיחיד/LLC/חברה)?
2. מהם היתרונות והחסרונות של צורות ההתאגדות השונות?
3. מה שיעור המס שישולם בארה"ב על הכנסות השכירות ורווח ההון (אילו הוצאות מוכרות כהוצאות), כיצד תחושב חבות המס בישראל (על הכנסות משכירות ורווח הון) וכיצד יחושב זיכוי המס ששולם בארה"ב?
4. האם ניתן לדרוש כהוצאות (בדוח שמוגש בארה"ב ו/או בדוח שמוגש בישראל) את הוצאות הנסיעה לארה"ב?

עו"ד מוטי ברק ועו"ד עדי מנטל משיבים:

לשאלה 1

כאשר מדובר בפעילות שאינה עולה כדי פעילות עסקית, בדומה למצב המתואר בשאלה (נכס יחיד למטרת השקעה ארוכת-טווח), אזי השקעה כיחיד (Sole Proprietor) או באמצעות ישויות שקופות לצורכי מס דוגמת שותפות מוגבלת בערבות (Limited Liability Partnership - LLP) או חברה מוגבלת בערבות (LLC-Limited Liability Company).

זו תניב בדרך כלל תוצאת מס טובה יותר מאשר השקעה באמצעות חברה מסוג "תאגיד" (C. Corporation), וזאת מאחר שההכנסות מהשכרת הנכס וממכירתו ימוסו ברמת היחיד בלבד, בשונה מחברה שבה ימוסו באופן דו-שלבי ( ברמת החברה ומס על דיווידנד ברמת היחיד).

לשאלה 2

יתרונות וחסרונות של דרכי ההשקעה השונות:

2.1. עלויות הקמה וניהול שוטף של חברה: הקמת חברה כרוכה בין השאר באגרת רישום ושכר טרחה לעו"ד/רו"ח המטפל. כמו כן, חברה חייבת בתשלום אגרה שנתית לרשם החברות, ועלות הנהלת החשבונות שלה יקרה יותר בהשוואה לניהול חשבונות בעסק פרטי.

2.2. חיץ תאגידי: בעוד שבהשקעה כ-Sole Proprietor וכ-LLP יהיה היחיד אחראי אחריות אישית על חובותיו ועל פעילותיו, הרי ב-LLC וב-.C Corporation אחריותו מוגבלת עד גובה ההון שהשקיע או שהתחייב להשקיע בחברה.

2.3. חובת דיווח בישראל ובארה"ב: כללי מס הכנסה מחייבים יחיד תושב ישראל, המחזיק בחברה זרה שאינה נסחרת בבורסה, בהגשת דוח שנתי.
בהחזקה כ-Sole Proprietor חובה זו אינה קיימת, כל עוד היחיד אינו חייב ממילא בהגשת דוח (עצמאי למשל), ואם שווי הנכס בחו"ל אינו עולה על 1,728,000 ש"ח (נכון לשנת 2009).

בארה"ב החזקה באמצעות יחיד או ישות שקופה מחייבת דיווח ברמת היחיד (פעילות השותפות או ה-LLC תתוסף לדוח המס של היחיד), בעוד שהשקעה באמצעות חברה מחייבת דיווח ברמת החברה.

2.4. קיזוז הפסדים: בישויות שקופות ניתן לקזז את ההפסדים גם כנגד רווחים והכנסות ממקורות אחרים של היחיד ומהשקעות אחרות, בעוד שב-C. Corporation יתאפשר קיזוז ההפסדים ברמת התאגיד בלבד.

לשאלה 3

שיעורי המס:

חובת הדיווח ותשלום המס בארה"ב נתונים באופן כללי לשתי רמות מיסוי: הרמה הפדרלית (IRS) והרמה המדינית. להלן שיעורי המס ברמה הפדרלית:

3.1. הכנסת שכירות:
כאשר מקור הכנסות השכירות אינו מפעילות עסקית/מסחרית בארה"ב, ו/או לא מוגשים דוחות שנתיים בגינן, שיעור המס הוא קבוע - 30% (Flat rate), ונגבה בדרך של ניכוי במקור על סכום התשלום ברוטו (Gross amount of the payment) ללא אפשרות לניכויים, לזיכויים ולקיזוזים כלשהם.
כאשר מוגשים דוחות בארה"ב ישולם מס על הנטו (לאחר ניכוי הוצאות) לפי שיעור מס שולי מקסימלי של 35% ליחיד ו-35% לחברה.

כמו כן יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו בייצור הכנסת השכירות, לרבות הוצאות פרסום, ניקיון ותחזוקה, (depreciation), תשלום ועד בית (Homeowner association dues and condo fees), , הוצאות , ארנונה (Local property taxes), פינוי אשפה, גינון, הוצאות נסיעה ושהייה בארה"ב שהוצאו לשם ביקור הנכס ועוד.

נוסף להוצאות ספציפיות אלו, זכאי יחיד אוטומטית גם להטבת מיסוי נוספת של "הוצאה שנתית כללית", בסך 3,500$, המותרת בקיזוז מהכנסות השכירות.

בישראל יוכל היחיד לבחור בין שני מסלולי מיסוי אפשריים:

3.1.1 מסלול חיוב במס רגיל: שיעור מס שולי מקסימלי בגובה 45% ואפשרות ניכוי הוצאות שהוצאו ביצירת ההכנסה, לרבות ריבית המשולמת בגין הלוואה שנלקחה לצורך רכישת הדירה, הוצאות שוטפות הכרוכות באחזקת הדירה, שיפוצים, פחת וכיו"ב. כמו כן יינתן זיכוי בגין המס ששולם בארה"ב.

3.1.2 אם הכנסת השכירות אינה הכנסה מעסק, ישנה אפשרות לבחור במסלול שיעור מס מופחת - שיעור מס של 15% בלבד על הכנסות שכירות מהדירה בחו"ל. במסלול זה לא יתאפשר ניכוי הוצאות, למעט פחת, ולא יתאפשר זיכוי מהמס ששולם בחו"ל.

3.2. רווח הון בארה"ב: מס רווח הון על נכסים בארה"ב שהוחזקו יותר משנה הוא 15%. על רווח הון ממכירת נכסים שהוחזקו פחות משנה יחול שיעור מס שולי. על המס ששולם בארה"ב יינתן זיכוי בישראל. שיעור המס בישראל על רווח הון הוא 20%. סה"כ המס שישולם בישראל יהיה בגובה ההפרש שבין המס הזר ששולם ובין המס המתחייב בישראל בגין רווח ההון.

לשאלה 4

ניכוי הוצאות נסיעה לחו"ל:

הוצאות הנסיעה לחו"ל (טיסה, שהייה, אש"ל) מותרות בניכוי אם הוצאו כולן לשם ייצור הכנסת השכירות בשנת המס ולשם כך בלבד [סעיף 17 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה")]. יש להקפיד על כך שהוצאות הנסיעה והשהייה לא יהיו מעורבות [שאם לא כן - לא יותרו בניכוי (סעיף 32 לפקודה)], ושיהיו הכרחיות לייצור ההכנסה.

סכומן של הוצאות הנסיעה המותרות בניכוי מוגבל על פי תקנות מס הכנסה (ניכוי הוצאות מסויימות), התשל"ב-1972 (100% ממחיר כרטיס טיסה במחלקת תיירים, 100% מהוצאות הלינה שהוצאו בשבוע הראשון וכו').

המשיבים הם עו"ד מוטי ברק ועו"ד עדי מנטל ממשרד אורי כליף עורכי דין

*התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.