המהלך של פישר: עשה סוף לחגיגה של העשירים בשוק הדיור

ביום 27.9.10 העלה את הריבית במשק ב-0.25% והעמידה על 2%.
עיון בהודעה לעיתונות שהוציא בנק ישראל מלמד כי הערכת חטיבת המחקר של הבנק הינה כי הריבית תעלה בתוך שנה ל-2.7%.

העלאת הריבית האחרונה של הבנק והתחזית של הבנק להמשך עליית הריבית מהווים תמרור "עצור" בולט למשקיעי הנדל"ן אשר בחרו בשנתיים האחרונות לרכוש, באופן מסיבי, דירות לצורכי השקעה.

את השפעתם של משקיעי הנדל"ן על שוק הדיור יש לבחון במספר אספקטים.
ראשית, ע"פ נתונים שפרסם בעבר משרד האוצר חלקם של המשקיעים בשוק הנדל"ן הגיע בשנת 2009 ל-40%.

להערכתנו המספרים האמיתיים גדולים בהרבה שכן רוב משקיעי הנדל"ן דואגים בפועל לרשום את הדירות הנרכשות ע"ש הילדים וזאת על מנת להימנע מתשלום מס רכישה גבוה בגין דירה שנייה ושלישית. אילו היה נערך סקר לגבי גיל רוכשי הדירות במדינת ישראל, נראה לנו שאחוז נכבד מן הרוכשים היה יכול לאכלס בצפיפות את מועדוני ויצ"ו, נעמ"ת ובתי הספר השונים של מערכת החינוך.

אנו מרחיבים את הדיבור על משקיעי הנדל"ן הואיל וגורם זה הוא ששיבש את התנהלותו "הנורמאלית" של שוק הדיור בשנתיים האחרונות. אם היינו משווים את משקיעי הנדל"ן לקבוצת משקיעים בבורסה היינו אומרים בהשאלה כי ציבור זה מריץ (שווי דירה) הרבה מעבר לערכה האמיתי בשוק.

הטיב לתאר את המצב, רונן אשכנזי מנכ"ל חברת גזית גלוב ישראל בראיון עימו בעיתון גלובס ביולי 2010 " יש מדינת ישראל ויש מדינת תל-אביב. בתל אביב מחירי הנדל"ן נקבעים ע"י 2000-3000 איש שהם הקונים הפוטנציאלים בכל המגדלים ובכל הפרויקטים ובכל מגורי היוקרה. כל עוד תיתן להם אפסית על החוב ותיתן להם מקלט מס פעם בארבע שנים למכור את הנכס באפס מס, הוא ימשיך לשים חלק במגורים".

מיותר לציין כי רמת המחירים הגבוהה שנקבעת בתל-אביב ובאזורי הביקוש במרכז מושכת את כל מחירי הדירות בארץ מעלה מעלה.

פער עצום בין שעור עליית מחירי הדירות לשעור העלייה בהכנסה

על פי סקר הכנסות שפרסמה הלמ"ס ביום 15.9.10 ההכנסה הכספית הממוצעת נטו לחודש, למשק בית בישראל הגיעה בשנת 2009 ל- 11,354 שקל. עלייה ריאלית של 0.4% בהשוואה לשנת 2007.

באותה תקופה, דהיינו מחודש יולי 2007 ועד חודש יולי 2009 עלו מחירי הדירות בבעלות דיירים עפ"י פרסומי הלמ"ס ב-22.6%. מחודש יולי 2007 ועד חודש יולי 2010, דהיינו בשלוש השנים האחרונות,עלו מחירי הדירות בבעלות דיירים ב-42.7%.

כאשר הפער בין שעור עליית מחירי הדירות לשיעור עליית ההכנסה הממוצעת, בשלוש השנים האחרונות, הינו למעלה מ-40%. כאשר שווי דירה ממוצעת בבעלות דיירים (3.5 חדרים) עלה בשלוש השנים האחרונות משווי של 736,000 שקל לשווי של 1,046,000 שקל, הרי ברור שכוח הקנייה של רוב אזרחי ישראל ירד משמעותית, והזכות הבסיסית של זוגות צעירים ומשפרי דיור לקורת גג נלקחה מהם והועברה לציבור המשקיעים לצורכי הגדלת רווחים.

השפעת מגמת עליית הריבית על משקיעי הנדל"ן

העלאת הריבית והודעת בנק ישראל על המשך המגמה בשנה הקרובה מאותתים למשקיעים כי רכישת דירה אינה משתלמת, כי עוד בטרם תוחזרנה למשקיעים בדירות, מתוך דמי השכירות שיתקבלו, ההוצאות הראשונות ברכישת הדירה כגון מס רכישה והוצאות עו"ד, תהווה הפקדת הכסף בבנק אלטרנטיבת השקעה אטרקטיבית עקב היותה, פשוטה, קלה ונגישה.

זאת ועוד, כאשר העדפות ההשקעה בשוק משתנות, ממילא משתנית יחד איתן מגמת העלייה במחירים שאפיינה את שוק הנדל"ן למגורים בהעדר אלטרנטיבת השקעה סולידית אחרת.

כאשר חל שינוי במגמת עליית מחירי הדירות, הרי קיים חשש אצל המשקיעים שלא יהיה צפוי רווח הון על הדירה כתוצאה מעליית ערכה ואף קיים חשש סביר להפסד הון, אם מחירי הדירות ירדו.

משקיעי נדל"ן, אשר מחפשים השקעות סולידיות, מתרחקים מהשקעות שעלולות להסב להם הפסד כספי, במיוחד כאשר קיימת אלטרנטיבה בטוחה יותר-הפקדה בבנק, גם אם התשואה עליה נמוכה יותר.

משרד האוצר חותר נגד העלאת הריבית על ידי בנק ישראל

אנו לא שותפים לביקורת שנשמעה מכיוונו של שר האוצר על צעדו של נגיד בנק ישראל סטנלי פישר, להעלאת הריבית. גם אנו סבורים, שעם כל הכבוד לשאיפת משרד האוצר להמשך השיפור בביצועי היצוא של מדינת ישראל ולשמירה על יתרות מטבע החוץ, כאשר מדובר בזכות יסוד של אזרחי ישראל, זוגות צעירים ומשפרי דיור לקורת גג, הרי שטוב עשה בנק ישראל אשר העדיף בנסיבות הקיימות לפעול להפסקת חגיגת הקניות של העשירון העליון בשוק הדיור. פעולתו הנוכחית של הנגיד, יש לומר, היוותה בלם לעליית מחירי הדירות וסימן דרך להמשך.

המשך העלאת הריבית-הורדה מבוקרת של מחירי הדירות

מחירי הדירות יכולים לרדת, באופן מבוקר, לערך האמיתי שלהן וזאת אם ימשיך בנק ישראל בפעולתו העקבית להעלאת הריבית ולא יסתפק בפעולת הבלימה שבוצעה.

אם יגבר הקו אותו מוביל שר האוצר המבקש להימנע מהעלאת הריבית, הרי לא רק שמחירי הדירות לא ירדו בתקופה הקרובה, אלא שכל משבר כלכלי, מקומי או עולמי, אשר יפקוד את המשק הישראלי עלול להביא להתפוצצות בלתי מבוקרת של בועת מחירי הדירות בישראל ולנזק חמור לכלכלה הישראלית.

אנו תקווה כי משרד האוצר, ימנע בעתיד, באופן ישיר או עקיף, מהתערבות בתחום פעולתו של הנגיד, על מנת לאפשר לנגיד בנק ישראל להמשיך בתוכניתו לצינון שוק הדיור, כדי שהזכות הבסיסית לדיור תוחזר לכל אזרחי ישראל.

מאת: עו"ד דוד לוי, הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.