מכת העיקולים: עננה שחורה שמרחפת מעל לכלכלה המקרטעת

בארה"ב מתפתח במהירות עצומה מופע חדש של המשבר שמרכזו בשוק נדל"ן למגורים. כמו במופע הראשון שלו הוא עלול להטביע את רוב הבנקים והמוסדות הפיננסיים. משבר זה עלה לכותרות העיתונים הגדולים והתקשורת בארה"ב רק בימים האחרונים וקיבל כיסוי מזערי בארץ.

על פניו מדובר בהקפאה של כל עיקולי בתים בארה"ב. בנק אוף אמריקה הודיע ביום ששי כי יקפיא כל פינויי הבתים המעוקלים, ונראה שכל שאר הבנקים הגדולים יקפיאו את כל עיקולי הבתים בארה"ב.

ההקפאה באה לאחר שנתגלה כי תצהירים ((affidavit) שהוגשו לבתי המשפט בתביעות לעיקולים נחתמו שלא כדין או זויפו, ולאחר שסוכנויות המשכנתאות הגדולות הודו כי לא טיפלו כראוי באלפי תיקי עיקולי בתים וכי עובדים העבירו תצהירים בתיקי עיקולים מבלי לאמת את הפרטים המופיעים בהם במטרה לגרוף עמלות.

במספר מדינות בארה"ב כבר נפתחו חקירות בחשד כי צווי עיקול שהוגשו לאזרחים הוצאו שלא כדין, וכי אלפי אמריקאים פונו מבתיהם בשל תצהירים שגויים, טעויות במסמכים, ושרירות לבם של פקידי הבנקים.

הבנקים מנסים למזער את הבעיה בטענה כי אלו שגיאות הניתנות לתיקון שנוצרו עקב העלייה הגדולה במשכנתאות חדלות פירעון בשנתיים האחרונות, ובשל כמויות הניירת המחויבים מכך. כדי להתגבר על העלייה המסחררת במספר המשכנתאות חדלות הפירעון, הבנקים פנו לחברות חיצוניות כדי שיעבדו עבורם את התביעות לפינוי ועיקול הבתים.

חברות אלו נקטו דרכי קיצור שמסתכמות למעשה ברמאות ובהונאה, ביניהן ייצור מסמכים יש מאין, תצהירים חתומים שלא כדין, שבועת שקר בבתי משפט, וכדומה.

אלא שמוקד הבעיה הוא האישור (Note) המוכיח כי המשכנתה נמצאת בבעלות הבנק, ואישור זה אובד לעתים קרובות. יתכן מאוד שהבעיה היא סיסטמית, מערכתית. ומקורה בתהליך האיגוח של המשכנתאות. ככל הנראה הבנקים להשקעות שחילקו וחתכו(Slice & Dice) את המשכנתאות המקוריות כדי לארוז אותן מחדש ולייצר את האג"ח.

מגובי המשכנתאות (RMBS) לא הצליחו להעביר, או לא העבירו אישור זה או את שטרי החוב של הלווים לנאמני האג"ח החל משנת 2005 ואולי אף קודם לכן. שטרי החוב של הלווים הם מסמך חיוני שבלעדיו אין למבקש העיקול מעמד משפטי לצורך העיקול ב- 45 מדינות בארה"ב.

הבנקים חוששים כעת לעמוד בפני חקירה הולכת ומתרחבת לגבי הנהלים שמשמשים אותם להעברת נכסים של לווים שלא פרעו תשלומים לבעלותם, כאשר 40 מדינות בארה"ב שוקלות לפתוח בחקירה משותפת לגבי העיקולים הלא חוקיים.

חקירה זו עלולה להביא לתביעות נגד המוסדות הפיננסיים מצד אלה שכבר איבדו את בתיהם, ובפני תביעה ייצוגית בשווי של מיליארדי דולרים בשמם של בעלי בתים שאיבדו את נכסיהם בגלל מסמכים מזויפים ורשלנות מצד פקידים.

התוצאות של הקפאת עיקולי בתים בארה"ב עדיין לא ברורות לאשורן, אבל טוב לא יצא מזה. הערך של הבתים ימשיך לרדת בגלל שאי אפשר יהיה לקבל שטר קנין (הוכחת בעלות) והלוואה לרכישתם.

המשבר יעמיד עננה שחורה מעל שוק האג"ח מגובי משכנתאות (RMBS) כולו בארה"ב, סוג הנכסים הגדול ביותר בעולם. ניירות ערך אלו נמכרו כניירות מובטחים והיכולת לקזז את עלות אי-תשלום ההלוואה על ידי תפיסת ומכירת הבית היא קריטית לערכם.

אבל אם הנכסים לא הועברו לנאמן עליהם בעת 'סגירת' האיגוח, מתקיימת אפשרות עוד יותר מכוערת: על פי החוק במדינת ניו יורק, שהוא החוק הקובע לנאמנים על מגובה משכנתאות (RMBS), מצב זה יאיין את האג"ח. it would be considered to be unfunded , which means it does not exist).).

הבנקים יהיו חשופים לתביעות מצד משקיעים שרכשו את תוצרי האיגוח.

בעיה זו עלולה לעלות לבנקים כסף בהיקף משמעותי. אם מכירות בתים מעוקלים תאסר או תעצר, מכירות הבתים ירדו באופן דרמטי. מכירות של בתים מעיקולים ושל בתים בבעלות הבנקים ( (REOs היו מעל 30% ממכירות כל הבתים במהלך הרבעון השלישי.

ירידה במכירות הבתים תפעיל לחץ נוסף על מחירי הבתים, תפחית את תקבולי המס לערים ולמדינות, ותלחץ עוד יותר על הכלכלה המקרטעת.

הכותב הוא אמנון פורטוגלי, ממיסדי פורום 'פעולה אזרחית', לשעבר מרצה (מהחוץ) בביה"ס למוסמכים במנהל עסקים בפקולטה לניהול באוניברסיטת ת"א ובעל נסיון רב בניהול תעשייתי, בהון סיכון, ובבנקאות השקעות

*** אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.