הפסקת עיקולי הבתים בארה"ב תכה בבנקים - שימו לב לירידות

בארה"ב מתפתח במהירות עצומה משבר עיקולי הבתים שעלול לפגוע קשות בבנקים והמוסדות הפיננסיים הגדולים. מערכת זו מכילה הרבה 'תפוחי אדמה לוהטים' וזזים, של כסף בקנה מידה עצום, עם הרבה סיבוכים משפטיים ופיננסיים.

המשבר עלה בשבוע האחרון לכותרות העיתונים הגדולים והתקשורת, אך עדיין מקבל כיסוי מזערי בארץ. בינתיים, מניות הבנקים הגדולים החלו לרדת חדות בבורסה בארה"ב. במאמר זה אנסה להסביר בקצרה מדוע הבנקים חשופים להפסדים גדולים בעקבות משבר עיקולי הבתים.

עיקול בנקאי מתחיל כאשר אדם מתקשה לשלם את ההלוואה שקבל לצורך רכישת הבית (המשכנתא). הבית עצמו משמש כבטחון לבנק שנתן את ההלוואה למקרה של אי-תשלום החוב. לכן כאשר לא עומדים בלוח התשלומים עבור ההלוואה, המלווה עשוי לקחת את הבית.

כאשר מתחיל בעל הבית הלווה, לפגר בתשלום ההלוואה שלקח, בדרך כלל המלווה ייצור קשר עם איתו ויזהיר אותו מפני ההשלכות הצפויות - העיקול. וייתן לו הזדמנות לשלם את חובותיו או למצוא מימון אלטרנטיבי. אך אם אין ביכולתו של הלווה לשלם, המלווה מעקל את הבית ומעבירו לרשותו, והבית נמכר כך שהמלווה יוכל להשיב אליו את הכסף שאבד כתוצאה מן ההלוואה שלא תפקדה כראוי.

המשכנתאות

הבנקים למשכנתאות נתנו בשנים 2003-2007 הלוואות משכנתא בגובה ערך הבית ואף יותר כמעט לכל אחד. משכנתאות אלו , יחד עם שיעור גבוה של חובות אחרים (כרטיסי אשראי וכו'), הגדילה מאד את רמת הסיכון גם של הבנקים המלווים וגם של בעלי הבית הלווים לרמה גבוהה של סיכון.

המשבר בארה"ב, והגידול העצום באבטלה הביאו לכך שהרבה מאוד בעלי בתים לא יכלו לעמוד בתשלום הלוואת המשכנתא שלהם וביתם נכנס להליך עיקול. מספר עיקולי הבתים בארה"ב עלה חדות מאז פרוץ המשבר ב-2008 וצבר תאוצה השנה.

ברבעון ה-3 של השנה נכנסו להליכי עיקול לרבות הודעות על חדלות פרעון, עיקול או התראה מוקדמת מעל 930 אלף נכסים. כ- 290 אלף נכסים עוקלו בתקופה שבין יולי לספטמבר הגבוה מתחילת המיתון. בספטמבר 2010, הבנקים השתלטו על יותר מ-100 אלף בתים בחודש אחד.

כדי לעמוד במספר הגואה של בקשות לעיקולים ובעלויות הגדלות, וכדי לחסוך כסף וזמן, הבנקים המלווים ניסו ל'עגל פינות', בין השאר בשיטות של תרמית והונאה.

טיפול רשלני והדרדרות המשבר

התברר כי במסגרת קיצור הדרך, הוגשו לבתי המשפט תצהירים ((affidavit שנחתמו שלא כדין או זויפו, כי הבנקים או שלוחיהם "ייצרו" מסמכים וגרמו לעובדיהם להישבע בבתי משפט כי הם קראו את מסמכי תיק העיקולים במלואם, כאשר הלכה למעשה הם לא עשו זאת.

סוכנויות המשכנתאות הגדולות הודו כי לא טיפלו כראוי באלפי תיקי עיקולי בתים, וכי עובדים העבירו תצהירים בתיקי עיקולים מבלי לאמת את הפרטים המופיעים בהם במטרה לגרוף עמלות. כתוצאה מכך נראה שבשנים האחרונות, בגלל טיפול רשלני של גדולי הבנקים במסמכי העיקול, אלפי אמריקאים פונו מבתיהם שלא כדין. עם הפרסומים בשבועות האחרונים הודיעו מספר בנקים גדולים בארה"ב שיקפיאו את כל עיקולי הבתים.

הפסקת העיקולים תפגע ברמות ובצורות שונות בסגמנטים שונים בשוק הבניה. לדוגמה, יתכן מאוד ששוק הבתים החדשים, שאינו חשוף להלוואות ישנות ולאיגוח, יראה עדנה ומחירים עולים. מכל מקום תהליך זה יהיה איטי יחסית. הפגיעה בשוק הפיננסים תהייה להערכתי חזקה ומהירה יותר ובמספר צורות ומוקדים.

הבעייה המיידית אך הקטנה יחסית, היא העלות הגבוהה של תהליכי בדיקת הניירת הרלבנטית שהבנקים מתכוונים לעשות או שיחויבו לעשות בתקופת הקפאת העיקולים. בדיקת המסמכים של כל תיקי העיקולים שבהם הבנקים מטפלים, אלו הנידונים עתה ואלו שכבר עברו בבתי המשפט, מחשש כי נפלו בהם טעויות, תארך מספר חודשים.

מדובר בקריאת כל המסמכים בתיקי הלווים, כי התברר שעובדים בבנקים לא קראו את תיקי הלווים לפני שחתמו על בקשות העיקול, ובזיהוי מסמכים החשודים כמזויפים, ובהכנת תיקים כהלכתם. אנליסטים מעריכים כי הקפאת העיקולים או צו להקפאת העיקולים יימשך תקופה קצרה יחסית = מספר חודשים אבל תוצאות המשבר ילווו את המשק האמריקאי לתקופה של שנים רבות, והעלות לבנקים תהיה ברמה של 1.5 מיליארד דולר לרבעון.

סיכון נוסף הנובע מהמשבר הנוכחי הוא האצה בקצב ובמספר אי תשלום הלוואות המשכנתאות, בעיקר ההלוואות בדרג משני, שתביא לירידה חזקה בערך המשכנתאות ובערך האג"ח מגובי המשכנתאות. לווים שכבר תקופה ממושכת מפגרים בתשלומים ימשיכו לא לשלם ויישארו בבתיהם.

לווים אחרים, שעד עתה המשיכו לשלם אף שערך ההלוואות שלהם גבוה מערך בתיהם, יפסיקו לשלם עד שיהיה ברור להם שהתשלומים מגיעים אכן למחזיק החוקי בהלוואה. מבחינת לווים אלו הנתק נמצא בחברת Mortgage Electronic Registration System ((MERS. MERS משמשת כחברה פרטית לרישום הלוואות משכנתא עבור הבנקים המלווים, ומאפשרת, בניגוד לדרישת החוק, להעביר בעלות על ההלוואות מבלי לרשום כל העברה ב'טאבו' המקומי.

"הראה לי את שטר החוב"

כל זה הוליד תנועה בשם "הראה לי את שטר החוב" Show Me the Note ". תנועה של אנשים הדורשת לראות את שטר החוב, ובאם ההלוואה הועברה או עברה איגוח, לראות את הסכמי המחאת ההלוואה, כדי לדעת מי הם הבעלים החוקיים של חובם ולמי הזכות החוקית לעקל את ביתם. כדאי לעקוב אחרי התפשטות התנועה.

הבעיה העיקרית למוסדות הפיננסים נובעת מהעדר בטוחה מושלמת על הלוואות משכנתא מצד הנאמן Trustee על איגוח המשכנתאות. הדרישות בחוק להסבת או העברת הלוואות המשכנתאות מהבנק המלווה עד לנאמן על האיגוח מבוססת וברורה. מי שרוצה לעקל חייב להוכיח בעלות על ההלוואה (משכנתא) כדי להביא לפעולת העיקול.

כל מי שאומר שזו בעיה "טכנית" אינו יודע על מה הוא מדבר או שהוא משקר. אם לנאמן אין עמדה בבית המשפט ואין לו זכות חוקית לעקל את הבית, שצריך היה לשמש כבטוחה, אז האג"ח מגובה המשכנתאות MBS הם, במקרה הטוב, ניר ערך ללא בטוחה. זה לבד יכול לחולל את ה'אמא' של כל התביעות, כאשר הבנקים המשמשים כנאמן האיגוח יהיו המטרות הגדולות.

מסיבה זו המוסדות הפיננסיים, הבנקים והבנקים להשקעות שהיו מעורבים בתהליך האיגוח חשופים לתביעות מצד המשקיעים שרכשו את האג"ח מגובי המשכנתאות, ומצד חברות ואחרות שהיו מעורבות בתהליך.

אלו יתבעו ככל הנראה את הבנקים שהיו מעורבים כנאמנים של האיגוח ואת הבנקים המטפלים Servicers בקבלת הכספים מהמשכנתאות וחלוקתם לבעלי האג"ח בטענה שהליך הסגירהClosing לא היה תקין משפטית, ויבקשו לבטל מתחילתה את כל עסקת רכישת האג"ח מגובי המשכנתאות ולהחזיר את הכסף למשקיעים.

הנזק המשני

'נזק משני' collateral damage)) מהמשבר הן הלוואות ומשכנתאות עם בטחון בדרג שני (second mortgages).מוסדות פיננסיים המחזיקים במשכנתאות או בהלוואות מדרג שני על הבתים, יאלצו להקטין או לאפס את ערך הלוואות אלו בספריהם.

הסיבה לכך היא שהפתרון הסביר למצב הבעייתי הנוכחי הוא התאמה/שינוי כולל (modification) של הלוואות המשכנתאות (ראשונות ושניות בדרגה גם יחד), בדומה להסדר כללי של חובות בפשיטת רגל.

זו הדרך שתהייה להערכתי מועדפת על מרבית המשקיעים, שכן עדיף לספוג הפסד 40% עד 50% ע"י 'התאמת' ההלוואות מאשר אובדן של 70% בדרך של עיקול. המשמעות היא שהמשכנתאות או ההלוואות מדרג שני על הבתים ימחקו למעשה. הלוואות אלו רשומות עתה בספרי ארבעת הבנקים הגדולים לפי 80% עד 90% מערכן הנקוב, מדובר על כ- 400 מיליארד דולר.

לא פלא שמניות הבנקים הגדולים החלו בימים האחרונים לרדת בבורסה בארה"ב.

הכותב הוא אמנון פורטוגלי, ממיסדי פורום 'פעולה אזרחית', לשעבר מרצה (מהחוץ) בביה"ס למוסמכים במנהל עסקים בפקולטה לניהול באוניברסיטת ת"א ובעל נסיון רב בניהול תעשייתי, בהון סיכון, ובבנקאות השקעות

*** אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.