נדל"ן בארה"ב: "לא צפויה התאוששות בשנים הקרובות, 30% מהמשכנתאות גבוהות משווי הנכסים"

בשבוע החולף פורסמו נתונים מעורבים משוק הדיור האמריקני. היתרים לבניה יצאו מתחת לצפי, לעומתם התחלות הבניה יצאו מעל הצפי. בנוסף, מדד אמון הקבלנים עלה לרמה מעל הציפיות המוקדמות אך הוא עדיין נמוך מרמה של 20 - רמת השפל אליה הגיע המדד במשבר שוק הנדל"ן של שנות ה-90.

האנליסט יניב חברון מבית ההשקעות אקסלנס נשואה אומר כי בשבועות האחרונים מתחזקות ההערכות כי שוק הדיור האמריקאי עשוי לחוות ירידת מחירים נוספת כתוצאה מעלייה במספר המשכנתאות הבעיותיות. "מתחילת השנה אנו מתריעים כי שוק הדיור האמריקניי יתקשה להתאושש בשנים הקרובות, כאשר את עקב אכילס אנו טומנים בשיעור הפיגורים ושיעור העיקולים המצטבר שנושק ל-15% מסך המשכנתאות. נציין כי 30% מסך המשכנתאות בארצות הברית כיום גבוה משווי הנכס, מה שמקטין את התמריץ של בעלי הנכס להחזיר את המשכנתא ולהחזיק הנכס".

באקסלנס מוסיפים כי ירידת מחירים נוספת בשוק הדיור האמריקני תגביר את הלחץ על הבנק המרכזי להאיץ את ההרחבות המוניטריות כדי להוזיל את עלויות המשכנתא ולמתן את השפעות העיקולים והפיגורים על שוק הדיור. "ירידת מחירים נוספת תגרור ירידה נוספת במנופי האשראי של הצרכן הפרטי. הציבור האמריקאי שהתרגל למנף את הנכס שלו לאשראי עבור צרכים שונים, ספג פגיעה קשה בעקבות משבר הנדל"ן שהובילה מיד להתמתנות הצריכה הפרטית המהווה כ-70% מהתוצר בארצות הברית. ירידת מחירים נוספת תוביל לפגיעה נוספת באשראי הצרכני החלש, כמו כן תוביל להרעה נוספת במאזני הבנקים ולכן תלחץ את הפד לפעולות הרחבה מוניטריות משמעותיות יותר".

חברון מוסיף כי עם כולל של 2.8 טריליון דולר, לאחר רכישות ממשלתי ומגובה משכנתא בסך של 1.7 טריליון דולר וציפיות לרכישות נוספות בסך של 0.5-1 טריליון דולר באג"ח ממשלתי, נראה כי לחץ להרחבה מוניטרית מוגברת הוא הדבר האחרון איתו מוכן הבנק המרכזי האמריקאי להתמודד בשלב זה. "יש לזכור את הלחץ הבינלאומי להקטין את המניפולציות והפעולות להחלשת המטבע והתערבות בשוק המט"ח. אומנם מטרתה של ההרחבה הינה האצת האשראי במשק ובכל זאת לא ניתן יהיה להתעלם משהפעתה על המטבע האמריקאי כפי שחווינו בחודש האחרון".

לסיכום אומרים באקסלנס כי השבוע יתפרסמו נתוני נדל"ן חשובים בארצות הברית שצפויים להציג מגמה מעורבת עד שיפור. "מכירות בתים יד שניה ומכירות בתים יד ראשונה צפויים להציג עלייה בחודש ספטמבר לעומת חודש אוגוסט. מדד מחירי הבתים של קייס שילר צפוי להציג עליית מחירים מתונה יותר בחודש אוגוסט לעומת חודש יולי ובניכוי עונתיות המדד צפוי לרדת".