פישר מגביר את הלחץ על שוק הדיור: מייקר משמעותית את המשכנתאות הממונפות

נגיד בנק ישראלי, הפרופ' סטנלי פישר, ממשיך להפעיל את כובד משקלו על מנת להביא לריסון העלייה במחירי הדירות. היום הודיע על צעדים נוספים להקשחת תנאיי המשכנתאות. ב-8 החודשים הראשונים של 2010 נלקחו בישראל משכנתאות בהיקף של 31.3 מיליארד שקלים וזאת אל מול משכנתאות בהיקף של כ-34 מיליארד שקלים שנלקחו ב-2009 שהייתה שנה רותחת בשוק הנדלן. בתוך כך, מחירי הדירות המשיכו לעלות. בזה מנסה גם היום בנק ישראל להילחם.

ראשית נזכיר כי אין זו הפעם הראשונה שפישר מוציא שורת הנחיות לבנקים בעניין זה, לפני מספר חודשים (בסוף חודש מאי) הוציא בנק ישראל הנחיה לבנקים בעניין גובה ההון העצמי לצורך תשלום המשכנתא והעלה את הדרישה מ-30% ל-40%.

במסגרת ההנחיות החדשות, נדרשים התאגידים הבנקאיים להגדיל את הקצאת ההון בגין הלוואות לדיור בריבית משתנה שאושרו החל מיום 26.10.2010, אשר שיעור המימון בהן במועד העמדת האשראי (היחס שבין החוב לבין שווי הנכס) גבוה מ- 60%, והיחס בין חלק ההלוואה לדיור שהועמד בריבית משתנה לבין סך ההלוואה שווה ל-25%, או יותר. הלוואות העומדות בתנאים אלו ואשר שוקללו ב-35% או ב-75% ישוקללו לצרכי דרישות הקצאת הון החל ממועד זה ב-100%.

הערכה היא שההנחיה הנוכחית נוגעת ל-15% עד 20% מנוטלי המשכנתאות כאשר באופן כללי כ-50% מהמשכנתאות ניתנות עד למינוף של 60% אך ישנם מספר תנאים שלפיהן פועל המפקח ובינהן אלו שלוקחים משכנתאות במינוף של פחות מ-800 אלף שקלים או אלו בעלי זכאות משרד השיכון, כלומר זוגות צעירים. (ראה תרשים זרימה). עוד נציין בעניין זה כי המשכנתא הממוצעת כיום בישראל עומדת על מימון של קרוב ל-600 אלף שקלים וגם זו עלייה משמעותית לעומת מימון של כ-510 אלף שקלים בשנת 2009. המשמעות היא שהלווה הממוצע לא יספוג את התייקרות המשכנתא, אלא רק אלו שלוקחים משכנתא במימון גבוה, כלומר במינוף גבוה.

כאשר עושים את החישוב, מגיעים למסקנה כי היעד של בנק ישראל הוא אלו שרוכשים דירות במחיר של כ-1.3 מיליון שקלים ומשתמשים במינוף גבוה (מעל 60%). ייתכן כי חלק לא קטן מאותו קהל מטרה הוא רוכשי הדירות להשקעה. הערכה היא שכמות הדירות הנרכשות לצורך השקעה ירדה לאחרונה לרמה של 24% מכלל הדירות.

עם זאת, מתוך כוונה להימנע מפגיעה בציבור המשתכנים בכללותו, ההנחיות לא יחולו על הלוואות לדיור שבעת העמדתן עמדו על סך נמוך מ- 800 אלף שקל. נוסף על כך, הן לא יחולו על הלוואות לדיור שנלקחו על ידי מי שזכאי להטבה בלקיחת משכנתה, בהתאם לקריטריונים שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון.

ההוראה חלה על לוקחי המשכנתאות החל ממחר ולא באופן רטרואקטיבי כאשר המטרה היא לטפל בצד הביקוש (לא בצד ההיצע). רוני חזקיהו, המפקח על הבנקים, אמר בשיחת ודעיה שהתקיימה הערב כי "הבעיות בשוק הדיוק לא נפתרו עדיין ואנחנו פועלים בעניין. עליית מחירי הדירות השנה הן 19% לפי הלמ"ס, כאשר אני רואה מצב כזה אני מתחיל לדאוג. אני לא אומר שזה מבשר משבר אבל זה צצריך צעדי מניעה".

מבנק ישראל נמסר במסמך הרישמי כי ימשיך ולעקוב אחר הסיכון בענף, לבחון את הצורך בהמשך הצעדים שננקטו ובצורך בנקיטת אמצעים נוספים, ככל שיידרש.

על מי חלה ההוראה? ראו תרשים זרימה:

בעניין הריבית, למרות הקונצנזוס הרחב, האסטרטג הראשי בבית ההשקעות לידר, רפי גוזלן טען כי העלאת דווקא כאשר השוק אינו מצפה לכך, תחזיר את האמון במדיניות בנק ישראל. "הסגירה ההדרגתית בפער התוצר והמשך התנפחות מחירי הנדל"ן תומכים בהעלאת ריבית לצד הפעלת צעדים מאקרו-יציבותיים", אמר גוזלן טרם ההודעה על ההחלטה.