התרת הוצאות ריבית בחישוב השבח בדירת מגורים

על פי הוראות ביצוע של מס שבח, במכירת דירת מגורים שהניבה הכנסת שכירות, שלגביה חל הפטור או מס בשיעור 10% כקבוע - "בנסיבות האמורות יש לראות את הוצאות הריבית השוטפות ככאלו הניתנות לניכוי על פי הפקודה ולכן לא יותרו בניכוי כנגד השבח".

השאלה:

האם ניתן "לתקוף" עמדה זו של מס שבח? האם היא עמדה במבחן בית המשפט?
עו"ד (רו"ח) ליאור רצון משיב:
ככלל, יחיד המוכר דירת מגורים מזכה יכול ליהנות מפטור ממס שבח על פי תנאי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"). אם בחר הנישום לא לממש את הפטור או שאין הוא זכאי לפטור, עולה השאלה כיצד יש לחשב את השבח החייב במס.

התשובה לשאלה זו מעלה בדיקה מצד המנהל מה השימוש שעשה היחיד בדירה, וכיצד לאורך השנים דיווח על הכנסותיו מדירת המגורים הנמכרת.

לעניין זה קיימים שני מסלולים הרלוונטיים לשאלה: האחד הוא מסלול שבו ביקש הנישום לשלם מס לפי הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה"), והאחר - מסלול פטור מלא לפי הוראות חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990 (להלן: "מסלול הפטור").

מעיון בהוראות החוק בשני המסלולים שצוינו, בולט הפירוט הברור שבו נקט המחוקק בסעיף 122 לפקודה, שם הודגש כי בחירה במסלול זה תביא לעת מכירת הדירה להוספת הפחת שהיה ניתן לתבוע בתקופה שבה הנישום עשה שימוש בסעיף לשווי המכירה. בשונה מכך, במסלול הפטור לא פורטה סנקציה כלשהי.

נזכיר בקצרה כי הולדתו של מסלול הפטור החלה בתחילת שנות ה-90, שנים שבהן הייתה עלייה גדולה לישראל. במטרה לתמרץ את בעלי הדירות, העניק המחוקק מסלול פטור מיוחד, ובלבד שהדירה תושכר למגורי יחיד וללא אזכור סנקציות כלשהן לעתיד.

עיון בהו"ב 5/2007 מלמד כי עיקר טיעונו של המנהל לאי התרת הוצאות הריבית (והוצאות שוטפות אחרות, לרבות ), ששולמו באופן שוטף לשם רכישת דירת המגורים,

מבוסס על התפיסה כי שיעור המס המיוחד או הפטור שנקבע מגלם בתוכו הכרה של ההוצאות השוטפות, ובתוכן הוצאות הריבית והפחת. כמו כן עמדה זו של המנהל מתבססת על העיקרון החשבונאי-מיסויי שנקבע בסעיף 18(ג) לפקודה, שלפיו יש לייחס הוצאות גם להכנסות מועדפות או פטורות ממס.

יובהר שוב כי במסלול הפטור המלא לא נקבעה הוראה מפורשת לעניין. כמו כן קיימת האפשרות לבחון עמידה בהנחיה שנקבעה בהוראת הביצוע, שלפיה אם מדובר בהוצאות שלא הותרו על ידי פקיד השומה משום שהוצאו לפני שהנכס החל לשמש בייצור הכנסה, ו/או משום שנזקפו לעלות הנכס ולא הופחתו במלואן, יהיה ניתן להפחיתן לעת חישוב השבח.

לסיכום, ראוי להביא בחשבון כי בשל העובדה כי הוראות החוק במסלול ההטבה בדרך פטור מלא או מסלול מס מופחת (מלבד תוספת הפחת לשווי המכירה) לא קבעו ניכוי פחת במפורש או הוצאות אחרות, יש מקום שלא לקבל את העמדה ולהציג עמדה שונה.

נציין בהקשר לכך כי בפסיקה אחרונה (ו"ע 1005/09 לילי שמשון) נפסק כי יש לפרש את האמור בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין כמאפשר למשיב לנכות פחת רק כאשר הנישום ניצל את זכותו לפחת בפועל לפי סעיף 21 לפקודה.

כמו כן, כאשר החוק ברור ואינו משתמע לשתי פנים יש לפסוק על פי מילותיו, ואין נזקקים לפרשנות חיצונית, ויש להטיל מס על הרווח הכלכלי. לא סביר ולא הגיוני להוריד פחת משווי הנכס שעה שברור שהפחת לא נדרש בפועל לצורכי מס הכנסה.

המשיב - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.