שאלות ותשובות: כל מה שרציתם לדעת על ההנחיות של פישר בעניין שוק הנדל"ן

הודיע בשבוע שעבר על צעדים נוספים להקשחת תנאיי המשכנתאות במסגרת ניסיונותיו להשפיע על הביקוש לדירות בשוק הנדל"ן ההולך ומתייקר. ההוראות החדשות, שנכנסו לתוקף החל מ-26 באוקטובר 2010, יצרו חוסר ודאות רב בקרב ציבור רוכשי הדירות, עקב כך פרסם היום (א') בנק ישראל מספר הבהרות במתכונת של שאלות ותשובות:

מה מטרת ההנחיה החדשה?

"בשנים האחרונות חלה עלייה חדה במחירי הדיור בישראל, כאשר במקביל ירדו הריביות על המשכנתאות לרמות נמוכות היסטורית. מצב זה הביא לווים רבים ליטול הלוואות בריבית משתנה, ובסכומים גבוהים ביחס להכנסתם. מצב דברים זה עלול להוביל לכך שבתקופות שבהן הריבית השקלית תעלה, יעלה גם ההחזר החודשי של לווים, אשר נטלו הלוואות כאמור. עליית ההחזר החודשי עלולה, במקרים מסוימים, ליצור קושי אצל חלק מהלווים, להמשיך ולפרוע את תשלומי ההלוואה כסדרם. לתופעה כזו עלולה להיות השלכה שלילית על יציבות המערכת הבנקאית ועל המשק בכללותו. מאז אוגוסט 2009 פרסם המפקח על הבנקים שלוש הנחיות שמטרתן להקטין את הסיכון הנשקף ללווים ולמערכת הבנקאית, כתוצאה מהמגמות המתוארות בשוק הדיור. הנחיה זו מצטרפת להנחיות הקיימות בנושא".

מחירי הדיור הולכים ועולים, והמפקח על הבנקים מקשה עוד יותר על זוגות צעירים לרכוש דירה. מה ההיגיון? למה שלא תפעלו כדי לנסות ולהגדיל את היצע הדירות?

"הנחיית המפקח נועדה לשמור על היציבות של המערכת הבנקאית, תוך איתות לציבור הרחב שרכישת דירה בריבית משתנה ברמות המחירים הנוכחיות הנה צעד הטומן בחובו סיכונים. צעדי המדיניות שעומדים לרשותו של בנק ישראל מוגבלים, ואינם כוללים כלים להרחבת היצע הדירות. בכל מקרה היצע הדירות מגיב לאט לשינויים בשוק. כשיתרחב היצע הדיור יש להניח שמחירי הדירות יגיבו בהתאם".

האם ההנחיה החדשה מבטלת את ההנחיה שנכנסה לתוקף ביולי לגבי הפרשה נוספת לחובות מסופקים בגין הלוואות ביחס מימון גבוה?

"הנחיה הנוכחית מתווספת על הנחיות קודמות בנושא האשראי לדיור, ואינה מבטלת אותן".

על מי חלה הנחיה החדשה?

"ההנחיה חלה על כל הלוואה חדשה לדיור אשר אושרה החל מיום 26 באוקטובר 2010, שסכומה 800,000 שקל ומעלה, אשר שיעור המימון בה גבוה מ- 60%, וחלק ההלוואה שניתן בריבית משתנה שווה ל- 25% מסך ההלוואה, או גדול יותר. ההנחיה אינה חלה על לווים שעומדים בקריטריונים של משרד השיכון לקבלת עזרה מהמדינה בשיכון".

האם ההחמרה בתנאי המשכנתה חלה על כל ההלוואה, או רק על החלק שניתן בריבית משתנה?

"משקל סיכון גבוה ("ההחמרה בתנאי המשכנתה") חל רק על החלק מההלוואה שהועמד בריבית משתנה".

האם זה נכון שההנחיה חלה רק על דירות מעל מחיר מסוים?

"הקריטריון לתחולת ההנחיה אינו מחיר הדירה אלא גובה ההלוואה. אם למשל, מדובר בדירה בשווי 1 מיליון שקל וההלוואה המבוקשת היא בסך של 850 אלף ש"ח, הרי ששיעור המימון הוא 85% וההנחיה חלה (בהנחה שמתקיימים התנאים הנוספים שמפורטים בפסקה הקודמת). לעומת זאת, אפילו אם מדובר בדירה בשווי 1.7 מיליון שקל, הנחיה לא תחול אם למשל ההלוואה המבוקשת היא בסך של 850 אלף ש"ח, מכיוון שאז שיעור המימון הוא 50% בלבד. בכל מקרה, ההנחיה אינה חלה על הלוואה בסך נמוך מ- 800,000 שקל".

האם נכון שההנחיה לא תחול על רוכשי דירה ראשונה, אלא רק לבקשות משכנתה החל מדירה שנייה?

"בחלק מהמקרים, זו אמנם תהיה התוצאה של הקריטריונים שנקבעו, אבל לא בהכרח. אם הלווה אינו עומד בקריטריונים של משרד השיכון לקבלת עזרה בשיכון, ההנחיה תחול על ההלוואה שנטל מהבנק, גם אם מדובר ברכישת "דירה ראשונה".

מה הכוונה ב""?

"ישנם מספר סוגים של הלוואות בריבית משתנה: הלוואות שקליות שאינן צמודות למדד ("צמודות לפריים"), הלוואות צמודות למדד בריבית משתנה, הלוואות צמודות מט"ח בריבית משתנה, משתנה לפי "עוגן" התלוי בשערי הסחירות, ולפי ריבית בנק ישראל, ועוד. ההנחיה חלה על כל אלה, ללא קשר לתדירות השתנות הריבית (אחת לרבעון, אחת לשנה, וכיוצא באלה). ההנחיה אינה חלה על הלוואות צמודות מדד בריבית קבועה ועל הלוואות שאינן צמודות אך הריבית בהן קבועה ("Fix")".

האם הבנקים צפויים להעלות את הריבית על המשכנתאות, כתוצאה מיישום ההנחיה?

"יישום ההנחיה החדשה טומן בחובו עלות לבנקים, משום שעליהם להקצות יותר הון בגין הלוואות לדיור אשר נכללות בתחולת ההנחיה. עם זאת, הבנקים אינם חייבים "לגלגל" את הגידול בעלויות על הלווים, ובהחלט ייתכן שהתחרות בשוק המשכנתאות תגרום להם לספוג חלק מהעלות. בכל מקרה, הפיקוח על הבנקים לא הורה לבנקים להעלות את שיעור הריבית הנגבה מהלווים".

אני במשא ומתן עם הבנק ועמדתי לקבל אישור על ההלוואה בימים הקרובים. האם ההנחיה החדשה חלה על ההלוואה שלי?

"ההנחיה חלה על הלוואות שאושרו החל מיום 26 באוקטובר 2010. הלוואות שאושרו על ידי הבנק (כולל הלוואות שאושרו "עקרונית", בהתאם לסעיף 4ג להוראת ניהול בנקאי תקין מספר 451, בדבר "נהלים למתן הלוואות לדיור") לפני תאריך זה לא יושפעו מההנחיה, גם אם הביצוע בפועל של העמדת האשראי מתקיים בתאריך מאוחר יותר".

בעל דירה לקח בעבר הלוואה לדיור בריבית משתנה ששווייה כעת 700 אלף שקל. כעת החליט למכור את דירתו ולעבור לדירה אחרת. לצורך כך הוא לוקח הלוואה נוספת בסכום שעולה על 100 אלף שקל, כך שסך כל הלוואותיו לדיור בביטחון הדירה החדשה גבוה מ- 800 אלף שקל, והן מהוות מעל ל- 60% משווי הדירה החדשה. האם ההנחיה חלה עליו?

"מכיוון שהבנק מחליט במועד אישור הגדלת ההלוואה להעמיד ללווה הלוואה ממונפת בריבית משתנה, ובסך גדול מ- 800 אלף שקל, ההנחיה תחול על ההלוואה החדשה".

בעל דירה לקח הלוואה לדיור ממונפת בריבית משתנה, אשר בהתאם לתנאיה חלה עליה ההנחיה. מאוחר יותר מבקש בעל הדירה "למחזר" את ההלוואה שלקח, תוך הפחתת רכיב ההלוואה בריבית משתנה מסך ההלוואה לדיור אל מתחת ל- 25%. האם ההנחיה חלה על ההלוואה החדשה שלקח?

"בעת ביצוע מיחזור הלוואה לדיור, תתבצע בחינה של עמידת ההלוואה הממוחזרת (החדשה) בפרמטרים לגבי משקל חלק ההלוואה בריבית משתנה וגודל ההלוואה הקבועים בהנחיה. כתוצאה מכך יתכן ש"יוצאו" או ש"יוכנסו" מתחולת ההנחיה, לפי העניין, הלוואות שמוחזרו".