הנתון הבלתי יאמן של שוק הנדל"ן בישראל: פי 274 מהבורסה

בחינת שעור התשואה על השקעת סכום של 200,000 שקלים בדירה בשווי של 1,000,000 שקלים החל מתחילת שנת 2008 ועד יום 30.9.10, לפי נתוני הלמ"ס, מספקת לנו ממצאים מאלפים.

השוואת התשואה של ההשקעה האמורה בדירה לתשואה על השקעת 200,000 שקלים בבורסה, במדד ת"א 100 או מדד ת"א 25 , מספקת לנו נתונים מדהימים עוד יותר.

השקעת 200,000 שקלים בדירה בשווי 1,000,000 שקלים החל מ-1.1.08 ועד 30.9.10 הניבה של פי 250 ויותר מהתשואה בבורסה.

כך למשל השקעת הסכום האמור בדירה באזור ת"א הניבה תשואה של 206%, השקעת סכום זה בדירה במרכז הניבה תשואה של 217% והשקעת סכום זה בדירה בשרון הניבה תשואה של 238%.

לעומת זאת השקעה של 200,000 שקלים בבורסה במדד ת"א 25 מיום 1.1.08 ועד 30.9.10 הניבה תשואה של 0.75% בלבד והשקעה במדד ת"א 100 הניבה תשואה שלילית של 2.25%- .

להלן ריכוז של נתוני התשואה על השקעת 200,000 שקלים בדירה בשווי 1,000,000 שקלים מיום 1.1.08 ועד יום 30.9.10, עפ"י נתוני הלמ"ס, והשוואת הנתונים לתשואה על השקעה דומה בבורסה.

אם אנו סבורים שרק משקיעים בודדים נהנו מהתשואה הפנטסטית הזו הרי שאנו טועים. כבר בתחילת 2008 היה שיעור משקיעי הנדל"ן מקרב רוכשי הדירות כ-25%, שעור שהלך וגדל במהלך 2009 ובמהלך 2010.

נגיד - ירידת מחירים כשלא ימצאו רוכשים במחירים הנוכחיים

בהופעתו בפני וועדת הכספים של הכנסת ביום 9.11.10 נשאל נגיד בנק ישראל האחראי על יציבות המחירים במשק, מתי לדעתו ירדו מחירי הדירות.

נגיד הבנק המרכזי ענה לשאלה כי כאשר לא יהיו מספיק אנשים שיוכלו לרכוש דירות במחירים המאמירים הללו, כי אז ירדו מחירי הדירות.

מתי יכול להתרחש מהלך של ירידה במחירי הדירות על פי גישת הנגיד?

כידוע מידי שנה נערכות כמאה אלף עסקאות רכישת דירה. מכיוון שכ-30% מן הרוכשים הם משקיעים, הרי שכל עוד ימצאו 70,000 בתי אב בשנה, זוגות צעירים ומשדרגי דיור, שיהיו מוכנים לרכוש דירה במחירים הנוכחיים, המחירים ימשיכו לעלות.

כיצד מצליחים זוגות צעירים ומשדרגי דיור לממן רכישת דירה במחירים כה גבוהים(בגובה של 120 משכורות להבדיל מגובה של 60 משכורות במערב), ובכן בעזרת ההורים,כך על כל פנים סבור הנגיד.

מכאן, שגם אם 50% או 60% מהאוכלוסייה לא תוכל לממן רכישת דירה עקב מחירה הגבוה, די בכך ש-70,000 משפחות, אמידות מן הסתם, יוכלו להרשות לעצמן רכישת דירה בשנה, כדי שמחירי הדירות בארצנו ימשיכו לעלות.

מעניין מאוד לגלות שאפילו בארה"ב התפוצצה בועת הנדל"ן הרבה לפני שנגיד בנק ישראל צופה למשק הישראלי שינוי מגמה של מחירי הדירות.

בארה"ב התפוצצה הבועה כאשר הוברר שיכולת הפירעון של לווים רבים מוטלת בספק, במיוחד אם חלילה יצנחו מחירי הדירות.

לנו נראה, כי אם אכן יגיע המשק הישראלי למצב בו לא ימצאו 70,000 משפחות אמידות היכולות לרכוש דירה, כי אז פיצוץ הבועה יהיה בעוצמה כזו, שייקח לכלכלה הישראלית לפחות 20 שנה להשתקם (ראה את פרק הזמן שלקח לכלכלה היפנית להשתקם מפיצוץ הבועה וזאת כשיפן הייתה, ערב פיצוץ הבועה, אחת הכלכלות החזקות בעולם).

ממשלת ישראל צריכה להפסיק לעסוק בתכנון ולהתחיל לבצע

לנו נראה, עם כל הכבוד, כי ממשלת ישראל ונגיד בנק ישראל לא יכולים להמתין לייצוב שוק הנדל"ן על ידי כוחות השוק החופשי, שכן זוהי צעידה לעבר התהום.

משרד האוצר, אשר יושב על המדוכה כבר שבועות ארוכים בתכנון של תוכניות לצינון של שוק הדיור, חייב לעשות הפסקה בתכנון התוכניות, לעבור לשלב הביצוע ולהעלות באופן מיידי את מס הרכישה על רכישת דירה שנייה לפחות ב-10% כדי למנוע את הביקוש הגבוה לדירות להשקעה.

נגיד בנק ישראל חייב להעלות את הריבית במשק, כדי לגרום לבנקים להעלות את הריבית על המשכנתאות ולא להוריד אותה כפי שהם עושים כיום.

ממשלת ישראל באמצעות משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל חייבים לשחרר בהקדם קרקעות לבנייה בצורה מסיבית.

האשליה האופטית של הציבור הרחב ובמיוחד של בעלי הדירות במדינה, שהעלייה המסחררת במחירי הדירות הופכת אותם ליותר עשירים היא הבלוף הגדול ביותר בתקופה זו.

נראה לנו שאנו כאן צריכים להבין ששלוש מאות מליון אמריקאים, מאה ושלושים מליון יפנים וחמישה מליון אירים לא טועים. מחירי הדירות והבתים שעלו בצורה מואצת במדינות אלו, גרמו בסופו של דבר לבעלי הדירות והבתים להיות הרבה, הרבה יותר עניים.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין"

* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.