המהלך של האוצר לניפוץ בועת הנדל"ן - במילים פשוטות
חבילת הצעדים עליהם הכריז שר האוצר במטרה לבלום את עליית מחירי הדירות, כוללת אף את הכוונה להפחית את שיעור מס השבח ל 20% על קרקעות ותיקות לתקופה מוגבלת (ככל הנראה שנת 2011 בלבד), וזאת מתוך כוונה לעודד מכירת קרקעות. במה בדיוק מדובר?
ובכן, מס השבח הינו מס המוטל על הרווח ממכירת מקרקעין. כיום, קיים עיוות מס מסויים ביחס לקרקעות ותיקות, היוצר תמריץ שלילי, כיוון שככל שהמוכר ממתין יותר, יורד שיעור המס. התופעה נובעת מכך שביחס לקרקעות ותיקות, שיעור מס השבח מורכב למעשה מממוצע משוקלל לפי יחס תקופות: שיעור מס גבוה של 45% על החלק ממועד הרכישה ועד יום 7.11.01 (מועד רפורמת רבינוביץ' הראשונה) ושיעור של 20% בלבד על החלק החל מ 7.11.01 ועד מועד המכירה.
כך לדוגמה, ביחס לקרקעות ותיקות משנות ה 70 או לדוגמה מסוף שנות ה 60, מס השבח מגיע לשיעורים של מעל 40%, כאשר ככל שהמוכר ממתין יותר, גדל החלק הזכאי ל 20% ושיעור המס יורד. עם תופעה שלילית זו מנסה משרד האוצר להתמודד בדרך של הורדת שיעור המס לשיעור של 20% בלבד שהוא למעשה שיעור מס השבח הכללי החל על יחידים ביחס לקרקעות שנרכשו בשנים האחרונות.
על מנת ליצור אפקט מוגבר המעודד מכירה בתקופה הקרובה, הפחתת המס מכוונת להיחקק כהוראת שעה לתקופה מוגבלת, ככל הנראה עד סוף שנת 2011. ככל הנראה תותנה ההטבה בתנאי נוסף ולפיו המדובר בקרקע עליה מתאפשרת בניה מהירה, בתוך 30 חודש ממועד המכירה. הבעיה עם התנאי האחרון הינו שהטבת המס למוכר תלויה בפעולות שאינן בשליטתו אלא בשליטת הרוכש. כך אם וככל שהרוכש (קבלן) יספיק לסיים את הבניה בתוך פרק זמן קצוב, יזכה המוכר להטבה, ואם לא תישלל מהמוכר ההטבה, על לא עוול בכפו.
המדובר בקושי של ממש בהסתמכות של המוכר על הטבת המס. כמו כן, ומניסיון קודם, קיים חשש שהאוצר יבקש לשמור את הפרש המס אצלו בשלב ראשון ולהעניקו למוכר רק בתוך 30 חודש. לדעתי, התנאה כאמור עלולה לעקר במידה ניכרת את ההטבה למוכרים וליצור חוסר ודאות במועד העסקה ביחס מס הצפוי.
ככלל, ההצעה להעניק הטבת מס לתקופה מוגבלת עשויה בהחלט להמריץ ביצוע עסקאות, וודאי כאשר היא תשולב עם אמצעים נוספים שמטרתם הגדלת היצע. כך לדוגמה, הטבות מס שנחקקו לתקופה מוגבלת ברפורמה משנת 2002 (ואשר עמדו בתוקף עד סוף שנת 2003) השיגו את מטרתן, והובילו לריבוי עסקאות מכירה במשק. עם זאת, ברפורמה משנת 2002 לא נקבעו תנאים רבים מדי ובפרט לא תנאים עתידיים, וחשוב להקפיד גם הפעם שלא להתנות את הטבות המס בחסמים כבדים מדי, העלולים להוביל להחמצת המטרה.
הכותב הינו עו"ד ניר הורנשטיין, שותף ומנהל תחום מיסוי הנדל"ן במשרד אלתר עורכי דין
