פעילות הקבלנים זה הרמז הגדול מכולם - הירידות רק החלו

ביום 23.11.10 פרסם משרד האוצר נתונים חדשים ומפתיעים לגבי שוק הנדל"ן למגורים בישראל המתייחסים לרבעון השלישי של 2010.

מהנתונים עולה כי ביחס לרבעון השני של 2010 נרשמה ירידה של 2% במספר העסקאות הכולל ברבעון השלישי ובהשוואה לרבעון המקביל ב- 2009 נרשמה ירידה של 19% בהיקף העסקאות.

עוד צוין ע"י האוצר כי סה"כ ברבעון השלישי של 2010 נמכרו כ-23,000 דירות, זהו היקף המכירות הנמוך ביותר שנרשם ברבעון השלישי מאז 2006.

עוד קבע דו"ח האוצר כי מחירי הדירות החדשות ברבעון השלישי של 2010 היו נמוכים ב2.9% ממחירי הדירות החדשות ברבעון השני של 2010 והיקף מכירת הדירות החדשות ברבעון השלישי משקף ירידה של 15.3% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2009.

יומיים לאחר פרסום נתוני האוצר, ביום 25.11.10, פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הודעה לעיתונות ובה נכלל סקר לגבי הכמות המבוקשת של דירות חדשות בחודש אוקטובר 2010.

נתוני הלמ"ס כאילו שפכו מים צוננים על נתוני משרד האוצר בציינם כי הביקוש לדירות חדשות בחודש אוקטובר 2010 זינק ב 13.6% ביחס לחודש ספטמבר 2010 ובשיעור של כ- 17% בהשוואה לחודש המקביל בשנת 2009.

השאלות הנשאלות נוכח הנתונים הסותרים לכאורה הן:

א. האם אכן יש סתירה בין הנתונים הכלכליים שמשקף דו"ח האוצר לבין נתוני סקר הלמ"ס שהרי מדובר על אותה כלכלה וכיצד יתכן שהנתונים סותרים.

ב. האם שוק הנדל"ן למגורים צועד לכיוון של צניחת מחירים כפי שעולה מנתוני האוצר או אולי להמשך עליית מחירים כפי שלכאורה מלמד הסקר מטעם הלמ"ס?

לדעתנו אין כל סתירה בין נתוני הלמ"ס לנתוני האוצר.לצורך המחשת העניין ניקח לנו דוגמא מתחום כלכלי אחר.

נניח שסוכנות מכוניות מוכרת 1000 מכוניות בחודש והיא אינה מרוצה מקצב המכירות, היא חוששת מירידת מחירים דרסטית שצפויה בענף ואף חוששת "להיתקע" עם מלאי גדול. הסוכנות עושה הנחות של 10% ומוכרת בחודש שלאחר תחילת ההנחה 1200 מכוניות.

נכון, הביקוש למכוניות עלה בחודש האחרון ב-200 מכוניות אך האם הוא משקף שגשוג ופריחה בענף המכוניות או שאולי הוא משקף מגמה של ירידת מחירים לצורך חיסול המלאי?

ומדוגמא זו, לקרקע המציאות בשוק הנדל"ן הישראלי.

עלייה בביקוש לדירות חדשות בחודש אוקטובר בעקבות ירידה במחירי הדירות:

עפ"י נתוני הלמ"ס לחודש אוקטובר 2010 הביקוש לדירות חדשות הגיע ל- 3414 עלייה של 13.6% ביחס לחודש ספטמבר 2010 בו היה ביקוש ל-3005 דירות (ועלייה של 17% ביחס לחודש המקביל ב- 2009). מדוע הגיע ביקוש נוסף ל-409 דירות ? ומהו מקורן של דירות אלו?

אם נעיין בדו"ח הלמ"ס אנו נמצא בו בצד הדיווח על כמות הדירות המבוקשת, את כמות הדירות החדשות שעמדו למכירה בסוף חודש אוקטובר ("דירות שנבנו למטרת מכירה אך טרם נמכרו" - כך עפ"י הגדרת הלמ"ס) וכן נתוני השוואה.

סקר הלמ"ס מגלה כי בסוף חודש ספטמבר עמדו בסה"כ 10,006 דירות למכירה (כלומר דירות בלתי מכורות) ואילו בסוף חודש אוקטובר עמדו 9618 דירות למכירה, דהיינו 388 דירות פחות.

מכאן שהביקוש ל-409 דירות נוספות בחודש אוקטובר מקורו בהפחתת מלאי הדירות שבידי הקבלנים בכ-400 דירות.

מי שמצוי בשוק הנדל"ן למגורים בחודש האחרון יודע היטב שקבלנים רבים, במיוחד אלו שמחזיקים מלאי גדול, העדיפו לתת בחודש אוקטובר הנחות אטרקטיביות למתעניינים על מנת לסגור עסקאות ולהפחית את המלאי הבלתי מכור, כפי שמעידים גם מספרי הלמ"ס.

האם העלייה בביקוש לדירות מעידה על מגמת פריחה של ענף הנדל"ן בחודש אוקטובר או שהיא משקפת מגמה של ירידת מחירים בשוק כדי להיפטר מהמלאי? לדעתנו האפשרות השנייה הגיונית יותר.

הנה כי כן הגענו למסקנה כי אין סתירה בין נתוני האוצר לבין נתוני הלמ"ס.

שוק הנדל"ן למגורים מצוי לפני תפנית חדה מטה במחירי הדירות ועדיין נשאלת השאלה על מה מבוססת ההנחה שמסתמנת בשוק מגמה מובהקת של ירידה במחירי הדירות?

בעניין זה אנו מעדיפים ללמוד מהתנהגות הקבלנים, שכן מי כמוהם מכיר את השוק? אלא שאנו פחות מתייחסים למה שהקבלנים אומרים ומעדיפים להתמקד במה שהקבלנים עושים.

לצורך כך בדקנו את תוצאות מכרזי המינהל בחודש נובמבר 2010 על מנת לראות באילו מחירים נסגרות עסקאות לרכישת קרקעות לבנייה רוויה באזורים שונים בארץ.

ביום 24.11.10 זכתה חברת פרויקט לוגאנו יהוד במכרז לקרקע בגודל של 12 דונם ביהוד- שכונת מונסון לבניית 250 דירות במחיר של 36,000,000 שקלים, דהיינו מחיר של 144,000 שקלים לקרקע דירה.

ביום 24.11.10 זכתה חברת אאורה ישראל - יזמות והשקעות בע"מ במכרז לקרקע בשטח של 11 דונם ביהוד- שכונת מונסון, לבניית 258 דירות במחיר של 36,000,000 המשקף מחיר של 139,534 שקלים לקרקע לדירה.

ביום 24.11.10 זכתה חברת פרויקט לוגאנו יהוד במכרז לקרקע בגודל של 23 דונם ביהוד שכונת מונסון לבניית 266 דירות במחיר של 36,000,000 המשקף מחיר של 140,625 שקלים לקרקע לדירה.

לצורך השוואה והערכה של רמת המחירים שנסגרו במכרזי המנהל ביהוד בחודש נובמבר 2010 כדאי שנבדוק באיזה מחיר נסגר המכרז הקודם והאחרון של המינהל ביהוד לבנייה רוויה?

ביום 4.8.2004, דהיינו בשיא המיתון בתחום הנדל"ן בשבע השנים האחרונות, נמכרו 3.5 דונם ע"י המינהל לזוכה במכרז ביהוד, בשכונת נילי, לבניית 12 דירות במחיר שח 2,884,633 דהיינו מחיר של 240,386 שקלים לקרקע לדירה.

המחיר לקרקע לדירה בשנת 2004 (240,386 שקלים) גבוה ב-66% מהמחיר לקרקע לדירה (144,000 שקלים) שנקבע בנובמבר 2010 בשלושה מכרזים.

ביום 17.11.2010 זכתה חברת פרץ בוני הנגב במכרז המינהל לקרקע בשטח של 5.5 דונם בשכונת קוסטה ריקה בקרית היובל בירושלים לבניית 156 דירות ביעוד לבנייה רוויה למשתכנים, תמורת 55,618,000 שקלים, תשלום המשקף מחיר של 356,525 שקלים לקרקע לדירה. ובצירוף הוצאות פיתוח בסך של 1946 שקלים לדירה סך כולל של 358,471 שקלים לקרקע לדירה.

יצוין כי רק חודש אחד לפני כן , דהיינו ביום 20.10.10 זכתה חברת חיים זקן בניין והשקעות בע"מ במכרז המינהל לקרקע של 14 דונם בשכונת קוסטה ריקה בקרית היובל ירושלים לבניית 144 דירות במחיר של 97,777,777 שקלים, תשלום המשקף מחיר של 679,812 שקלים לקרקע לדירה ובצירוף הוצאות פיתוח של 1946 שקלים לדירה בסה"כ 680,095 שקלים לדירה, דהיינו מחיר הגבוה ב-90% מהמחיר שנסגר ביום 17.11.10.

מכל המקובץ לעיל אנו למדים כי הקבלנים עצמם בחודש נובמבר 2010 לקחו צעד גדול לאחור בהצעותיהם במכרזים על מנת לאפשר להם יכולת ספיגה והורדת מחיר דרסטית בעתיד במידת הצורך.

נתונים אלו, אשר משתקפים מהתנהגות הקבלנים עצמם, ביחד עם נתוני האוצר לרבעון השלישי ובצירוף סקר הלמ"ס לגבי הביקוש לדירות בחודש אוקטובר מעידים, לדעתנו, כאלף עדים כי שוק הנדל"ן למגורים מצוי בימים אלו בעידן של ירידת מחירים, וערב תפנית חדה מטה.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין"

* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.