תוכנית האוצר לא מועילה אך מצטלמת היטב
במסגרת המאבק בעליית מחירי הדיור הציגה הממשלה אמש חבילת אמצעים נוספת במטרה להביא לצינון שוק הנדל"ן. החבילה כוללת העלאת שיעורי מס הרכישה על דירה שנייה (או יותר) ל- 5% בגין חלק התמורה שעד מיליון שקל (במקום כ- 3.5% עד כה) 6% בגין חלק התמורה עד לסכום של 3 מיליון ו- 7% בגין חלק התמורה שמעל 3 מליון (במקום 5% עד כה) העלאת מס הרכישה נועדה להקטין את הביקושים ולהסיט דירות להשקעה לדירות לזוגות צעירים . יצוין כי מדובר בתוספת מס של כ- 24 אלף שקל לדירה בשווי של 2 מיליון שקל.
כמו כן, החליטה הממשלה על צעד נוסף, צעד שאמור להשפיע על היצע הדירות והוא הוראת שעה לשנתיים לפיה דירות שיימכרו במהלך תקופה זו יזכו בפטור ממס שבח - גם אם לא עברו ארבע שנים ממכירת דירה קודמת , ללא קשר למספר הדירות שבבעלות המוכר .
יצוין כי הצעדים הנ"ל הינם בנוסף לצעדים שהוכרזו לפני מס' שבועות ועיקרם הנחה של 15% במכרזי מנהל מקרקעי ישראל, לקבלנים שישלימו 80% מהבניה בתוך 30 חודשים. הפחתת מס שבח על קרקעות, מ-45% ל-20% בשנת 2011, בתנאי שהבניה תושלם בתוך 30 חודשים.
יצוין כי צעדי הממשלה הינם פעולות משלימות לפעולות שהנהלת בנק ישראל נוקטת בחודשים האחרונים שעניינם הקשחת תנאי המשכנתאות כאשר אף נרמז בימים האחרונים כי כפי הנראה הבנק ינקוט בצעדים חריפים יותר בדמות הגבלת שיעור המשכנתא המקסימלי ל- 50% מערך הנכס ואיסור מתן משכנתאות בריבית משתנה.
לעניות דעתנו מאחר והעלאת שיעורי מס הרכישה יביאו להעלאה בסד"ג של 1.3% למחיר הדירה נראה שצעד זה לא בהכרח יוביל לעצירת רכישת דירות להשקעה. יתר על כן הוראת השעה בקשר לפטור ממס שבח מהווה הקלה משמעותית לבעלי דירות להשקעה, אלה לפי המצופה יזדרזו למכור את דירותיהם, אך בהעדר אפיק השקעה אטרקטיבי אלטרנטיבי הכספים הללו יכולים למצוא עצמם שוב מושקעים ברכישת דירות מגורים.
אפקט שלילי נוסף שעלול לצמוח מיישום ההחלטות הוא עליית מחירי השכירות, מכיוון שדירות להשקעה המושכרות כיום, יימכרו כעת ויצאו ממעגל ההשכרה.
לדעתנו הלחץ הציבורי והצורך להציג פתרונות משפיע על חברי הממשלה והם נדחפים להצגת תוכנית. פתרון יסודי למצוקת הדיור ועליית המחירים טמון בהגדלת היצע הקרקעות הזמינות וזאת ראשית באמצעות הסרת חסמים והקטנת הבירוקרטיה הן במוסדות התכנון והן במנהל מקרקעי ישראל. מובן שפעולות אלו מטיבם אינן מיידיות ולא מצטלמות טוב במסיבות עיתונאים ולפיכך הם נדחקות החוצה מפני תוכניות פופוליסטיות המצטלמות היטב ושיישומם מהיר דורש החלטת ממשלה בלבד, כן נציין כי ברפורמה הכללית בדיני התכנון והבניה שמקודמת במקביל ישנן שינויים שדווקא מגדילים משמעותית את המיסוי על הנדל"ן באגרות והיטלים, כמו כן מנוהלת מלחמה נגד קבוצות הרכישה, כך שצריך חשיבה כוללת ולא פתרונות נקודתיים. יצוין כי בשלב זה מדובר בחבילה של צעדים, אשר טרם יצאה לפועל. יש לעקוב ולראות האם הצהרות והכוונות הטובות אכן ימומשו ומה תהיה השפעתם בפועל.
עוה"ד צבי שוב ומתי ארנרייך ממשרד צבי שוב הינם מומחים בתחום המקרקעין, הנדל"ן והתכנון והבנייה
