בקרוב נוכל לנתח טוב יותר את מניות הנדל"ן

הרשות לניירות ערך פרסמה ביולי 2010 נייר עמדה אשר נועד לטפל בבעיית השקיפות של חברות הנדל"ן בישראל. הנחיות הרשות לחברות הנדל"ן הן לספק נתונים רבים ואיכותיים יותר במסגרת הדוחות הרבעוניים וזאת במטרה לסייע למשקיעים ולאנליסטים לנתח את מצב החברה בצורה טובה יותר.

מרבית חברות הנדל"ן בישראל לא מפרסמות די מידע בדו"חות הרבעוניים ובכך נותנות למשקיעים תמונה מעורפלת בלבד לגבי מצב החברות. אחרות כוללות באופן וולונטרי מידע שאינו מחויב על פי כללי הדיווח. כך למשל, גזית גלוב הינה מהחברות היותר שקופות בשוק וחושפת מידע בהיר גם ברמה הרבעונית. כמוה גם חברת עזריאלי (עזריאלי קבוצה) המספקת נתונים אשר עשויים לגרום לחברות אחרות ללכת בעקבותיה. בנוסף, בריטיש ישראל מדווחת על ה-NOI הצפוי לשנים הקרבות, אמות מפרטת את תחזית ה-NOI וה- FFO לשנה הקרובה, ואלרוב נדלן מפרטת על היקף הייזום הצפוי בכל פרויקט מלונאי באירופה. קרי כל חברה בוחרת אילו נתונים לספק לפי ראות עיניה.

חשוב להבין, כי איכות הנתונים המסופקים על ידי חברות הנדל"ן בארץ בדוחות הרבעוניים, וכמותם, קטנים משמעותית הן בהשוואה למידע המסופק על ידי חברות בחו"ל והן בהשוואה לנתונים המפורסמים על ידי אותן חברות בדוחות השנתיים.

כך לדוגמא, הדו"ח השנתי, הכולל את דו"ח הברנע, נותן נתונים איכותיים וכמותיים לגבי החברה הכוללים את התזרים מכל נכס, הערכת שווי מפורטת שיעור תפוסה וכיו"ב. לעומת זאת, הדו"ח הרבעוני הכולל רק את דו"ח הדירקטוריון והדו"ח הכספי אינו כולל נתונים אלה, אלא רק לגבי נכסים מהותיים מהפורטפוליו אשר חל שינוי משמעותי בהערכת השווי שלהם במהלך הרבעון החולף וגם אז אין תמיד מידע לגבי הנכס הספציפי.

כמו כן, בחלק מהדוחות הרבעוניים של חברות הנדל"ן בישראל חסרים נתונים חשובים המאפשרים השוואה בין חברות הנדל"ן דוגמת NOI (שכר הדירה בניכוי הוצאות תפעול) ו-FFO ( תזרימי) . בנוסף, נדל"ן בתהליך של ייזום והקמה אינו מקבל ביטוי נרחב בבחינת כלל הנתונים הנדרשים כגון עלות הקמת הנכס, צפי תידי להכנסות, עלות המימון וכו'.

הרשות לניירות ערך, מבקשת להסדיר את כללי הדיווח של חברות הנדל"ן בישראל ולעבות את המידע שהן מספקות למשקיעים, באמצעות ההנחיות הבאות:

1. הצגת פירוט נרחב לגבי סקטור הפעילות, כלומר להראות בדו"חות ניתוח פעילות החברה בכל סקטור וכן על פי אזורי פעילות החברה בכל סוג פעילות. פירוט זה צפוי לתת מענה לראייה כוללת של פעילות החברה ללא פירוט על כל נכס בצורה פרטנית.
2. הצגת פירוט לגבי נכסים מהותיים אשר היקף ההכנסות או שווי הנכס עובר את ה-5% מהפורטפוליו של החברה. נתונים אלה כוללים מידע כללי על הנכס ללא פירוט משמעותי.
3. הרחבה משמעותית לגבי נכסים משמעותיים מאוד, קרי כאלו אשר היקף ההכנסות של שווי הנכס שלהן הינו מעל 10%. לגבי נכסים אלה צפוי פירוט נרחב הכולל את העומס על השוכרים (שכר דירה מהפדיון), פילוח מבנה העלויות, שוכרים עיקריים ועוד. נתונים אלו יתנו מענה לגבי איכות הנכס.
4. שימוש במדדים מקובלים בענף הנדל"ן כגון NOI ו- FFO. נתונים אלה נותנים בסיס אחיד המאפשר השוואה ברורה בין חברות הנדל"ן. נתונים אלו נותנים מענה לתזרים החברה, ללא עיוותים שאינם תזרימים, כגון עדכון שווי הוגן. כך למשל, מ ה-FFO ניתן ללמוד על התזרים הנקי של החברה לאחר הוצאות המימון וה-NOI נותן את התזרים הגולמי של כל נכס בניכוי הוצאות התפעול של הנכס.
5. שימוש משמעותי בטבלאות אשר מאפשרות מכנה משותף אחיד וזאת בניגוד למצב כיום שבו יש פירוט על הנכסים במספר מקומות בדו"ח ובצורה לא אחידה. גם כאן מטרת נייר העמדה הינה לאפשר השוואה וניתוח מושכל יותר של הנתונים.
6. רמה מינימלית של גילוי גם בדוח הרבעוני אשר כולל מידע על כל הנכסים המהותיים ולא רק גילוי בדו"ח השנתי. על ידי כך יהיה ניתן לנתח את החברה בכל רבעון ולראות את השינויים שחלו במהלך הרבעון על כל חברה ועל הענף בכללותו.

להערכתנו, השינויים המוצעים להלן בדוחות חברות הנדלן, צפויים להיות משמעותיים וחיוביים לניתוח חברות הנדל"ן ולעזור למשקיעים ולאנליסטים לנתח את הדו"חות בצורה יעילה יותר.

ראשית, ניתוח החברות צפוי להיות איכותי יותר, מובנה ובצורה ברורה. שנית, יהיה קיים מכנה משותף אחיד בין חברות הנדל"ן וכך תינתן האפשרות להשוואות איכותיות בין החברות השונות ובכלים המיועדים לניתוח חברות נדל"ן כגון FFO ו-NOI. שלישית, ניתן יהיה לראות פירוט ברמה הרבעונית לגבי הנכסים המהותיים של החברה ולתת את הדעת לשינויי בנכסים בכל רבעון. כמו כן הפירוט לגבי נדל"ן להשקעה בהקמה יבטא את פוטנציאל החברה בעתיד ואת רמת הסיכון והסיכוי של החברה. חברות כדוגמת שיכון ובינוי ונכסים ובניין יפרטו יותר נתוני מהותיים לגבי אופי הפעילות ובכל יקל על המשקיעים והאנליסטים לנתח את החברה.

שינוי מתודולוגית הדיווח של חברות הנדל"ן יעזור למשקיעים ולאנליסטים בניתוח החברות והינו שינוי הכרחי לעומת המצב כיום. נראה כי נייר העמדה מעניק מענה לרוב בעיות הדוח הכספי של חברות הנדל"ן.

הכותב הוא הנדל"ן בהראל פיננסים

** אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.