בוחנים עסקה: נכס בכפר סבא שנמכר השבוע ב-896 אלף ש'

בטור זה אני מביא הפעם פרטים על עסקת נדל"ן שבוצעה לפני מספר ימים בכפר סבא. בצד פרטי העסקה כפי שיובאו על ידי , אשתדל להתייחס לכדאיות העסקה לעניות דעתי.

החנות בשטח של 32 מ"ר ממוקמת ברח' ויצמן בכפר סבא שהינו העורק המסחרי הראשי בעיר, כאשר מיקומה המדויק של החנות הינו מערבית לרחוב סוקולוב ולא רחוק מקניון ערים , כלומר בקטע השוקק של רחוב ויצמן.

המוכרים הם ארבעה בעלים רשומים של הנכס אשר לא הסתדרו בניהם וביקשו לפרק את השותפות אגב מכירה. העסקה נסגרה במחיר של 28,000 שקלים למ"ר ובסה"כ תמורה של 896,000 שקלים עבור הנכס.

הרוכש מימן 50% משוויי הנכס בהון עצמי, כלומר 448,000 ממקורותיו ו- 50% הנוספים באמצעות הלוואת משכנתא מהבנק כנגד שעבוד הנכס, בריבית בשיעור של פריים + 1% למשך 15 שנה ( שעור הריבית לא בהכרח זהה לכל לווה ).

הואיל וריבית הפריים עומדת ביום ה' הקרוב , 27,1,11 , לעלות ל-3.75% וזאת בעקבות הודעת בנק ישראל האחרונה,הרי שמדובר על ריבית שנתית כוללת של 4.75%.

הרוכש מעוניין להשכיר את החנות ומכיוון שמדובר כאמור בעורק מסחרי ראשי המשימה , כך נראה , לא תהיה קשה. הרוכש מצפה לדמי שכירות בסך 5,500 שקלים לחודש.

עפ"י כל הנתונים שלעיל הכנסות החנות הצפויות משכירות הן: 66,000 בשנה, מאידך התשלום בגין ריבית על הלוואת המשכנתא הוא כ- 21,280 בשנה. כלומר הרוכש נותר עם הכנסה של 44,720 לפני מס, המהווה תשואה של כ- 10% על ההון העצמי שלו בסך 448,000 , וזאת מבלי לקחת בחשבון תשלום בגין מס רכישה ושכ"ט עו"ד.

הבה ונבחן את היתרונות והחסרונות בעסקה דנן:

הסיכונים בעסקה:

א. הואיל והריבית במשק צפויה במהלך שנת 2011 לעלות וכך אף בשנים הבאות יש להניח שהתשואה תפחת בהתאם. (יחד עם זאת גם יתכן שדמי השכירות יעלו בעתיד)

ב. חנות קטנה בדרך כלל מושכרת לאנשים פרטיים להבדיל מרשתות וחברות ולפיכך עלולה להיות תחלופה רבה יותר של השוכרים ופרקי זמן (בדרך כלל קצרים) ללא שוכרים , עקב כך יכולה התשואה לרדת.

היתרונות בעסקה:

א. חנות בעורק מסחרי ראשי של עיר ניתנת להשכרה יחסית בקלות ולא עומדת פנויה זמן רב.

ב. חנות בעורק מסחרי ראשי של עיר שומרת יחסית על גובה קשיח של דמי השכירות גם בתקופות של מיתון והאטה כלכלית.

ג. מכירת נכס ע"י מספר בעלים המבקשים לפרק את השיתוף בניהם משפיעה ברך כלל על נכונות המוכרים להתגמש במחיר ומאפשרת למוכר להשיג מחיר אטרקטיבי.

לסיכום: העסקה נראית על פניה טובה שכן מדובר בהשקעה סולידית המניבה תשואה נאה, עם רכיב סיכון נמוך.

גולשים המעוניינים להציג בטור זה עסקאות נדל"ן מעניינות שבוצעו על ידם (תוך שמירת פרטיות) מוזמנים לשלוח פרטים לכתובת האתר במייל עבור דוד. [email protected]

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין". * הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.