זה בדרך: האינפלציה תרד ודווקא בגלל מחירי הדירות
מחירי הנדל"ן למגורים בישראל ממשיכים לעלות, כך אנו מתבשרים השבוע בתקשורת. השמאי הממשלתי מדוח כי ברבעון הרביעי של 2010 מחירי הדירות בישראל עלו בממוצע ב-3.8% בהשוואה לרבעון השלישי, ומדד אמון הצרכנים של אחד העיתונים הכלכליים המובילים מנבא המשך עליה במחירי הדירות, לפחות עד יוני 2011. עלות דירה ממוצעת בישראל היא כ-129 משכורות, בעוד שלפני שנתיים המחיר היה 118 משכורות בלבד.
תהליך זה של עליית מחירי הנדל"ן למגורים ייבלם, ואף יתהפך, בטווח הבינוני-ארוך. לכאורה הטענה שלי מקוממת ולא מתיישבת עם העובדות בשטח, אבל קראו נא את הניתוח שלי ושפטו בעצמכם: משקי הבית בישראל מפנים בשנים האחרונות חלק הולך וגדל מהכנסתם הפנויה להוצאות דיור, בתשלומי משכנתא או בשכר דירה. למרות הצמיחה והעליה הזוחלת של השכר הממוצע במשק, עליית מחירי הנדל"ן מחייבת הקצאת נתח גדל והולך מההכנסה המשפחתית הפנויה. כתוצאה מכך, לכל משפחה נשאר פחות כסף פנוי, לצריכה ולחסכון.
בהנחה כי טעמי הציבור לא משתנים באופן קיצוני במהירות, בראש ובראשונה החסכון נפגע מתהליך זה. אם בעבר, לפני עשר ועשרים שנה, בני זוג היו מסיימים לשלם את המשכנתא תוך מספר שנים, ובשנות הארבעים, חמישים ושישים לחייהם מסוגלים להפנות את ההון שהתפנה לשיפור רמת החיים ובמקביל להגדלת החסכון עבורם ועבור ילדיהם - הרי היום המשימה קשה עד בלתי אפשרית. תשלומי משכנתא לעשרים וחמש שנה ואף יותר מוסיפים להכביד על הורים, ואם בעבר הורים יכלו לתמוך בילדיהם כשהם מקימים כבר משפחה משל עצמם, היום ההון המשפחתי הולך ומצטמק, ויש פחות ופחות מה להוריש לדור ההמשך. אין ספק שהחסכון המשפחתי של העשירונים התחתונים נפגע, ולאורך זמן רמת החסכון השלילית תקטין את היכולת ואת המוכנות של אזרחי ישראל להוציא על דיור.
השבוע התבשרנו מפי הסטטיסטיקאי הראשי של הלמ"ס על הגדלת משקלו של סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן, מ-20.7% ל-25%. אין ספק כי גם בלמ"ס מודעים לכובד הוצאת הדיור ולמשקלה הגדל בתקציב המשפחתי, ועל כן היא נדרשה לתיקון זה, שמייצג טוב יותר את סל ההוצאות הפרטי בישראל של 2011. הגדלת משקל הדיור במדד המחירים לצרכן יביא בשלב ראשון לעלייה מהירה יותר של האינפלציה, שכן מחירי הדיור עדיין מאיצים. אך שימו לב, בטווח בינוני, עתודות הכסף הפנוי (הכנסה פנויה וחסכון) ילכו ויקטנו, וכתוצאה הביקוש לדיור יקטן ומחירי הדיור לרכישה ולהשכרה ירדו. כשזה יקרה, ואני מעריך בזהירות כי התהליך כולו יארך לא יותר ממספר שנים מועט, ירידת מחירי הדיור תהווה מנוף גדול לירידת האינפלציה.
***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
- 26.יוסי 17/02/2011 10:24הגב לתגובה זוהרי זהו בדיוק הטריק של ממשלתינו: זה עתה עידכנו את המדד כך שניתן משקל גבוה יותר לסעיף הדיור. זוהי משאת נפשו של ממשלתינו, שהרי יש סיכוי גדול לירידת מחירי הדיור ואז המדד יצנח יותר בגלל משקלו הגבוה של סעיף זה (כ-25% מהמדד). המשחק הזה במדד לא הוגן, שהרי היה צריך לעדכנו לפני שנה או שנתיים, כלומר שעקב עליה דרמטית בדיור, הרי שמדד המחירים בשנתיים האחרונות מוטה כלפי מטה. הוא שאמרתי: מעדכנים את המדד כדי לתחמן את התוצאות.
- 25.ניתון חלשלוש מאוד. (ל"ת)ניתון חלשלוש מאוד. 17/02/2011 08:05הגב לתגובה זו
- 24.תמר 17/02/2011 07:59הגב לתגובה זומשלים את הפער. לכן רק בעוד 3 שנים ירדו מחירי הדירות.
- 23.אזרח ישראלי 17/02/2011 04:34הגב לתגובה זויש שכונות שלמום בבעלות אנשים שלא גרים בישראל.
- 22.רק מלחמה ממושכת תוריד את מחירי הדירות ! אז לה (ל"ת)אין סיכוי 16/02/2011 23:40הגב לתגובה זו
- 21.ישראלים מלאים בכסף והחלשים לא יעשו מהפכה חברת (ל"ת)שטויות !!! 16/02/2011 23:37הגב לתגובה זו
- 20.זה שעתודות הכסף יקטנו - לא יוריד את הביקושים. (ל"ת)עלויות הבניה יקרות.. 16/02/2011 22:43הגב לתגובה זו
- 19.דוד בן גוריון 16/02/2011 22:41הגב לתגובה זותברחו מאינפיניטי כמה שיותר מהררררר..אין להם עמוד השדרה..קבלת ההחלטות שם היא ביזארית..תשואות עלובות..משחקים לכם בכסף כמו בפיקניק...אמיר אייל תתפטר!!! תחזור למכון כושר...
- 18.אייל חזר בתשובה? נוסע על פרארי עדיין? (ל"ת)חסמבה 16/02/2011 22:40הגב לתגובה זו
- 17.עובד אינפיניטי 16/02/2011 22:39הגב לתגובה זוהוא משלם משכורות רעב לעובדים ולכן אין פלא שלאף אחד אין כח לקום בבוקר ולגייס לקוחות..מעבר לכך התשואות ככ נמוכות שצריך לשקר ללקוחות בפנים כדי לגייס אותם..
- 16.פריזמה לשעבר 16/02/2011 22:38הגב לתגובה זותשואות גרועות לאורך זמן ושירות לקוי מביא את כל עובדי חברת החשמל לברוח מהם ולעבור למתחרים..אינפיניטי הוכיחה שהיא לא יכולה לנהל הרבה כסף...
- 15.מי זה אינפיניטי???? (ל"ת)בית השקעות 16/02/2011 22:37הגב לתגובה זו
- 14.לקוח מאוכזב 16/02/2011 22:37הגב לתגובה זולא ייאמן כי יסופר..אנשי המכירות שלהם מכרו לי בלופים שהם הכי טובים..אני מנוהל אצלהם מזה כשנה וחצי בתיק סולידי ועשיתי רק 4%...מותר לציין שחצי מהרווחים הלכו לדמי הניהול לאינפיניטי..חברה בזיון שלא יודעת לספק את הסחורה..ממליץ לכולכם לברוח משם!!!
- 13.יורם מראשון 16/02/2011 22:02הגב לתגובה זורוב האזרחים מבינים שהמדינה לא דואגת לדירות ... החכמים קנו וקונים דירות וממנים את הרכישה באמצעות דמי השכירות ... מדובר בהשלמה לקרנות הפנסיה הנשחקות ... ובנוסף, בירושה מכובדת לילדים ולנכדים שללא עזרה לא יצליחו לרכוש דירה בישראל ...
- 12.קוקו 16/02/2011 21:57הגב לתגובה זוהעולה ותנופת הדיור יעשו זאת. העלאת משקל סעיף הדיור לאחר שנתיים של עליות מטורפות כאשר כבר כעת קצב עלית מחירי הבתים יורד הוא עיוות נוסף של המדד,אכן הוא יוריד את האינפלציה שמפרסם הלמ" ס,שהם בלאו הכי לא נכונים.
- 11.מוש מוש המושקע 16/02/2011 18:40הגב לתגובה זוזוכר אמיר המליץ להשקיע במדד תא 100 לפניי שנתים מי שהקשיב לו גרף רווח עצום. ואני מאוד מקווה שהדירות ירדו כי פשוט זה בליתי אפשרי לרכוש היום דירה.
- אחד שמבין 16/02/2011 21:53הגב לתגובה זואני לא צריך בית השקעות או מנכ" ל בשביל שיגיד לי להשקיע במדד ת" א 100. אני צריך ערך מוסף ובאינפיניטי כנראה אין את זה.
- 10.בעלייה המשקל נמוך 16/02/2011 17:35הגב לתגובה זובעליית מחירי הדיור המשקל נמוך ולא מייצג בירידה המשקל גבוה תבדקו ותראו שאפילו המחירים חוזרים לרמתם האינפלציה שתירשם תהייה שלילית ולא 0... יש יותר מדי מרוויחים מרישום נמוך של אינפלציה ובראשן הממשלה שחלק גדול מחובותיה ותשלומי השכר לעובדים והפנסיות נושאים הצמדה מליאה או חלקית
- 9.העורב 16/02/2011 17:21הגב לתגובה זואמיר אייל צודק בצפותו ירידה במחירי הדיור שתביא אכן לירידה במדד שמפרסמת הלמס . אבל עליות המחירים שתמשכנה ללוות אותנו כמעט בכל הסעיפים האחרים בהוצאות שלנו ייצרו את התופעה שהמחירים מסביבנו יעלו אבל המדד יהיה נמוך. זה ייצור בעיה להגן על הכסף שכן הצמדה למדד כבר לא תעזור לנו. וכמו שזה נראה כעת, עדיפה השקעה בתכניות חיסכון או באגחים שקליים שנותנים ריבית נטו של יותר מ-5% על פני תכנית חיסכון או אג" ח צמודים למדד שמעניקים 2.4% נטו.
- 8.הנבואה אוי הנבואה 16/02/2011 17:12הגב לתגובה זושהאנטישמיות תגדל? ואיזה אפיק השקעה חלופי? התפרסם היום נתון בקשר לצמיחה ! זה משנה די הרבה את כל הניתוח שלך, אבל יכול להביא לעליית ריבית, מה שמאפשר לך לכתוב עוד טור,,, מה יקרה כאשר הריבית תעלה, אך ההיצע של הדירות לא עולה משמעותית. ערב טוב... ובכל זאת, יפה כתבת ואני עוקב אחריך ואתה מבין הרבה מאד
- 7.רוני 16/02/2011 16:24הגב לתגובה זוכולם עשירים רק אני לא. אני בטוח שיותר מחצי העם חושב כמוני. חוץ מפישר וכמותו -כמובן הם חיים במגדל השן.
- 6.דרומי 16/02/2011 14:54הגב לתגובה זובגלל האוצר,משרד הפנים,והשיכון,שמעקבים בכוונה שיחרור של קרקעות ומונים כניסה של חברות זרות ועובדים לבניה.בעולם בונים מגדלים בתוך שנה בטכנולוגיה מתקדמת ואיכות טובה ובמחיר סביר.הכל זה קומבינה לסחיטת כספים מהציבור.
- 5.דינה 16/02/2011 14:39הגב לתגובה זוכאשר לאנשים היה פחות כסף פנוי וכתוצאה מזה היה מיתון. מחירי דירות (רכישה) אכן ירדו כתוצאה ירידה בביקוד, שכירות - לא ירד כי הרבה העדיפו לשכור.
- 4.אין נביא בעירו 16/02/2011 13:41הגב לתגובה זוהנביא חוזה שבטווח הארוך לא יהיה למעמד הביניים כסף להוריש לילדיו כי לא חסך מספיק.יופי טופי.ולכן מחירי הדיור ירדו בטווח הארוך
- 3.אבנר 16/02/2011 13:21הגב לתגובה זוסוף סוף אחד שחושב נכון ולא אומר דברי הבל
- 2.א-ב 16/02/2011 13:12הגב לתגובה זונכונים הטיעונים והמסקנות אם הדבר נשפט כפי שנוהגים כלכלנים דהיינו מנטרלים את כל המשתנים ונשארים עם כוח הקניה מול מחיר המוצר. אלא מה ששוק הדירות בישראל בו ההיצע נמוך מכיוון שלא בונים מספיק חשוף לרכישות של יהודים ואחרים שכלל אינם גרים כאן לרוב לא משכירים את הנכס שקנו ומשתמשים בדירה כבית נופש או מקלט לעת צרה. מנגד יש אוכלוסייה הגדלה בשל ריבוי טבעי חרדים במיוחד וגם חילוניים וכולם צריכים קורת גג בין בבעלות ובין בשכירות. לדעתי אם לא תתחיל תנופת בניה רצינית מחד ומיסוי כבד על דירות ריקות מאידך שיופנה כולו לתנופת הבניה אנו עתידים לראות ערי אוהלים ובעיות חברתיות קשות והלוואי שאתה צודק ואני הוא הטועה
- 1.עירקית תסדרי גם לנו עבודה רוצים לעוף מפה (ל"ת)גילי 16/02/2011 12:51הגב לתגובה זו
