דירה להשקעה או תיק אג"ח? הנה החישוב שמספק תשובה

בשבועות ובחודשים האחרונים במרבית השיחות שאני עורך עם משקיעים עולות שאלות המיליון דולר - האם לא עדיפה דירה להשקעה על תיק ? מה דעתי על נדל"ן בישראל? האם קיימת בועה במחירי הדירות בישראל?
על אף שאכן השאלה סבוכה ומעלה תשובות ברבדים שונים כגון מחסור בקרקעות המיועדות למגורים וביקוש ליחידות דיור שגדולות מהיחידות שנבנות, כניסת תושבים זרים לישראל, הצמיחה בכלכלה המקומית וכו'. אני בוחר לראות את הדברים ולנתח אותם בצורה די פשוטה.

להשקפתי כסף בסופו של דבר הוא "חכם", למעט פרקי זמן קצרים שבהם הוא מתנהג "בטיפשות". כלומר כסף בסופו של דבר יבחר לזרום להיכן שמחירו ביחס לסיכון יהיה גבוה יותר או במילים אחרות התשואה שתתקבל ברמת סיכון דומה תהיה גבוהה יותר.

חשוב לומר שאם מדובר בקניית דירת מגורים שמיועדת למגורים ולא להשקעה אז ניתוחי כאלה ואחרים מתחלפים בשיקולי קרבה למקום העבודה, חינוך לילדים וכו' וכמובן שלא ניתן לכמת את אלו לכדי תשואה מספרית.
חישוב תשואה מתבצע בצורה פשוטה מאוד: מה אני מקבל ברמה שנתית, מחולק לסכום ההשקעה.

בדירת מגורים להשקעה חישוב התשואה השנתית יתבצע בחלוקה של שכ"ד השנתי חלקי מחיר הדירה. נהוג לחשב את התשואה לפי 10 חודשי שכירות ולא 12 זאת משום שלוקחים בחשבון תיקונים כאלה ואחרים בדירה, עלויות נוספות וחודשי מעבר בין שוכרים שבהם הדירה אינה מושכרת כלל וכו'.
תשואה = שכ"ד החודשי כפול 10 לחלק למחיר הדירה.

אם נניח מחירים ממוצעים בערים הסובבות את ת"א (רעננה, הרצליה, רמת השרון, ראשון לציון וכו'), ואני מדגיש שאם מישהו רואה מחירים אחרים לנגד עיניו הוא יכול ליישם את החישוב הפשוט לעסקה הספציפית ולחשב כדאיות במונחי תשואה. אז כך: מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת עולה 2.2 מיליון שקלים, שכ"ד החודשי בממוצע עומד על 5,500 שקלים, עפ"י החישוב התשואה השנתית שמתקבלת היא: 66,0001,800,000=3%.

גם אם ניקח דירות 3 ו-5 חדרים או עסקה קצת יותר טובה סביר להניח שהתשואה השנתית לא תעבור את רף 3.5% תשואה נמוכה מאוד לכל הדעות וגם בריבית הנוכחית קרובה מאוד לפיקדון הבנקאי שנחשב כחסר סיכון לחלוטין.

בשלב זה בשיחה עולות אמירות ונשמעות אמיתות, החלטתי לשתף אתכם בשלוש הבולטות:
1."התשואה השנתית בכלל לא מעניינת אותי, אני אמכור את הדירה בעוד שנה ב-2,500,000 שקלים וארוויח 300 אלף שקלים".- כלומר בהנחה ששכ"ד לא יעלה בהתאם הקונה המיוחל יראה מול עיניו תשואה שנתית של: 66,0002,500,000=2.65% בלבד. סביר להניח שזהו תהיה בעוד שנה תשואה נמוכה יותר מהפיקדון הבנקאי ללא סיכון, ללא שוכרים תיקונים עורכי דין וכו'.

2. "אני לא באמת משקיע 2,200,000, אני משקיע רק 1,200,000 אלף והשאר במימון של משכנתא" לפעולה זו קוראים בפשטות מינוף, אכן כשמחיר הנכס עולה מעל עלויות המימון הרווח גדול יותר אך גם שהנכס יורד ההפסד גדל בשיעור המינוף, כך למשל אם המשכנתא נלקחה ל20 שנה, אחרי שנה כמעט ולא שולם מרכיב קרן אם בכלל ומחירה של הדירה יורד ב-200 אלף שקלים המהווים קצת יותר מ-9% ממחיר הדירה, הרוכש יפסיד על ההון העצמי המושקע 200 אלף שקלים מתוך 1,200,000 אלף שקלים, ובמונחי אחוזים יותר מ-16%. לסיכום שאלת המינוף אינה רלוונטית לשיקול ההשקעה שכן היא אכן מגדילה את הרווח בעסקה מוצלחת אל גם מגדילה את ההפסד כאשר העסקה אינה מוצלחת, ואין לה שום השפעה על כדאיות העסקה.

3."אשלם את המשכנתא עם כספי השוכרים ובעוד 20 שנה תהיה לי דירה"- גם אמירה זו בינה ובין כדאיות של עסקאות ואלטרנטיבות השקעה אין שום קשר שכן באם הכסף יושקע באלטרנטיבת תשואה טובה יותר עם מינוף או בלי, בעוד 20 שנה היתרה בידי המשקיע תהיה גדולה יותר.

לסיכום אם שואלים אותי האם קיימת בועת נדל"ן אני עונה שלדעתי בוודאי שכן!! ועל אף התנאים הבסיסיים של מחסור בקרקעות וכו', שכן כל בועה באשר היא מתבססת על הגיון כלכלי בסיסי מוצדק. לא יתכן מצב שבו דירות להשקעה יניבו תשואה שנתית שקרובה ולפעמים אפילו פחותה מהפיקדון הבנקאי ללא הסיכון.

בהשוואה לאלטרנטיבה בשוק ההון, ניתן לבנות תיק אג"ח המורכב מאג"ח של חברות בעלות פרופיל סיכון נמוך הן ברמת איכות הלווה והן ברמת הזמן הממוצע לפדיון, בוודאי בהשוואה לדירת מגורים יחידה, ולקבל תשואה שנתית שגבוהה יותר ב-30, 40 ו-50 אחוזים מאשר התשואה השנתית בדירת המגורים, וזאת גם אם לוקחים בחשבון את העמלות והמס שיש בקניית אג"ח. בנוסף פיזור הסדרות בתיק אג"ח מפחית את הסיכון בצורה משמעותית.