הצעה לנתניהו: כך תביא לפיצוץ בועת הנדל"ן בישראל

ביום 3.3.11 דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בהודעתה לעיתונות כי בשנת 2010 נרשם שיא במספר התחלות הבניה בארץ 39,000 התחלות בניה המספר הגבוה ביותר מאז שנת 2000.

האם משמעות נתון זה היא שהיצע הדירות בישראל הולך לגדול בתקופה הקרובה בזכות צעדי הממשלה בשוק הנדל"ן, ובעיקר עקב שחרור הקרקעות המאסיבי ע"י המינהל?

ואם זה מה שצפוי, האם מחירי הדירות ירדו בהדרגה בקרוב עקב כך ובועת הנדל"ן תתפוגג? או שמא מצב הדברים הוא הפוך. היצע הדירות לא הולך לגדול באופן משמעותי בתקופה הקרובה ומחירי הדירות ימשיכו לעלות וזאת עד לפיצוצה של הבועה, דבר שיזעזע את המשק הישראלי ויגרור אחריו מיתון והאטה כלכלית?

לדעתנו ולצערנו, ע"פ התנהלותה הנוכחית של ממשלת ישראל וכל עוד לא תשנה הממשלה את תפיסת תפקידה בשוק הדיור, התסריט השלילי הוא המהלך ההגיוני של ההתרחשויות הצפויות לנו בשוק הנדל"ן למגורים.

במה דברים אמורים? האם הרפורמה של ממשלת ישראל הגדילה את היצע הדירות ב-2010?

כידוע בעקבות הרפורמה במקרקעי ישראל אשר נתקבלה על ידי הכנסת בחודש אוגוסט 2009 הגדיל מנהל מקרקעי ישראל את היקף שיווק הקרקעות לבניה בשנת 2009 מכמות של 16,887 יחידות דיור בשנת 2008 ל-28,080 יחידות דיור בשנת 2009.

כלומר, מול גידול בשיווק קרקע ציבורית בשנת 2009 ב-11,193 יחידות דיור (66%) אנו מוצאים בנתוני הלמ"ס גידול של 879 התחלות בניה בלבד על קרקע ציבורית(6%). אם תירצה לומר כי שיווק הקרקעות המוגדל ב-2009 טרם התבטא בשטח שכן לוקח זמן להכין תוכניות ולהוציא היתרים, כי אז יתברר לך שוב שהמציאות טופחת לך בפנים.

בשנת 2010, שנה בה שיווקה הממשלה קרקעות בהיקף של 34,250 יחידות דיור, דהיינו ב-17,363 יותר משנת 2008 (103%) ,כמות התחלות הבניה על קרקע ציבורית עלתה ב-2293 התחלות בניה (15%) בלבד בהשוואה לשנת 2008.נתונים מדהימים יותר מתגלים מהודעת הלמ"ס לעיתונות מיום 28.2.11 בה מצויים נתונים על מכירת דירות בפועל בשלוש השנים האחרונות.

על פי ההודעה הנ"ל בשנת 2009 גדל היקף מכירת הדירות הבנויות על קרקע ציבורית ב-1934 דירות בלבד (12.5%) ביחס לשנת 2008 ובשנת 2010 גדל היקף מכירת הדירות על קרקע ציבורית ב-155 דירות בלבד (0.9%)!! ביחס לשנת 2009

כלומר, חרף ההגדלה המאסיבית בשיווק הקרקעות על ידי הממשלה בשנתיים האחרונות, הנתונים בשטח מלמדים על ירידה בשיעור חלקה של המדינה בהתחלות הבניה ובהיקף מכירת הדירות.

להלן טבלה המסכמת שעור התחלות הבניה בשוק, את הירידה בשיעור חלקה של המדינה ואת השפעתה השולית על הגידול בהתחלות הבניה:

להלן טבלה המסכמת את הירידה בהיקף חלקה של המדינה בביקוש לדירות חדשות ואת השפעתה השולית של הממשלה על הגידול בהיצע הדירות:



לאחר שנוכחנו ע"פ המספרים ששיווק הקרקעות ע"י הממשלה הינו בעל השפעה שולית על היצע הדירות בשוק ננסה להתחקות אחר הסיבות לכך.

חברות הנדל"ן הגדולות מווסתות את היקף בניית הדירות.

כידוע, חוקי הביקוש וההיצע הינם פשוטים ביותר. ככל שהביקוש עולה על ההיצע המחיר עולה וככל שההיצע עולה על הביקוש המחיר יורד. את זאת מבינות היטב גם חברות הבניה הגדולות כגון: שיכון ובינוי,אשדר מקבוצת אשטרום, אפריקה מגורים, קבוצת דורי ועוד, שהינן בעלות מאגר קרקעות גדול.

לכאורה, יכולות היו חברות הבנייה הגדולות לנצל את הביקוש הגואה לדירות לצורך הגדלת היקף הבניה ושיווק הדירות על ידן וכך להגדיל את רווחיהן. אולם, אותן חברות אינן מעוניינות ברווח שנתי חולף אלא מעוניינות ברווחים גדולים ומתמשכים ואת זאת הן יכולות להשיג אם הן לא יספקו את הביקושים לדירות. במקרה כזה, וכל עוד היקפי הבניה יהיו נמוכים, הביקוש תמיד יגבר על ההיצע והמחיר "תמיד" יהיה במגמת עליה. חברות הבניה הגדולות אינן רוצות לסייע למאמצי הממשלה להוריד את מחירי הדירות כי עקב כך יפגע שווי מאגר הקרקעות שלהן וכן רווחיהן לטווח הארוך.

חברות הבניה הגדולות מעדיפות שלא להגדיל את היקף בניית הדירות על ידן אבל לרשום בסוף כל שנה רווחי עתק כתוצאה מעליית ערך מאגר הקרקעות שבבעלותן וממימוש חלקי של מאגר זה. לדוגמה: חברת שיכון ובינוי, אשר שומרת על היקף בנייה של כ-1000 דירות בשנה מאז 2008 אך מחזיקה מלאי קרקעות בלתי שוטף בשווי 620,624,000 שקל נכון ליום 30.9.10 ועקב כך רושמת מידי שנה רווחי עתק בגין שיערוך ומימוש קרקעות. (ראה לעניין זה דו"חות כספיים של כל חברות הנדל"ן הגדולות בעלות צבר קרקעות).

בחודש אוגוסט 2010 התכנסה וועדה של מינהל מקרקעי ישראל לצורך מניעת וויסות מחירי הדירות על ידי חברות הבניה הגדולות ואולם לא היה בכוחה של הוועדה לשנות מהותית את פני הדברים. במצב דברים זה, חברות הבניה הגדולות בעלות מאגרי הקרקעות מפנות את השטח לחברות הקבלניות הקטנות אשר מסתערות על השוק ובונות דירות ככל יכולתן.

החברות הקטנות נהנות מהעדר תחרות של החברות הגדולות לצורך הגדלת רווחיהן על חשבונו של הצרכן הקטן - זוגות צעירים ומשפרי דיור, אשר נאנקים בכל חודש תחת עול מחירי הדירות המאמירים ותשלומי המשכנתא הגדלים.

העלאת מחירי הדירות בשוק היא התמורה אותה משלמות חברות הנדל"ן הקטנות לחברות הנדל"ן הגדולות על "מתנת" העדר התחרות שמעניקות חברות הבניה הגדולות לחברות הבניה הקטנות. יש להניח שגם בעתיד, כאשר יגדל היקף שיווק הקרקעות על ידי המדינה ימצאו החברות הקבלניות הגדולות והקטנות דרך לווסת את כמות הדירות היוצאת לשוק. בסופו של דבר, הרי אי אפשר לחייב קבלן לבנות.

לצערנו, תפסה הממשלה את תפקיד ספסר הקרקעות הראשי, הממשלה מנפיקה קרקעות לכל דורש בתנאי שהמחיר אשר ישולם לה יהיה הכי גבוה שניתן יהיה לקבל בשוק. וכך חיים כולם באושר ובעושר (חוץ מהאזרח הקטן כמובן). החברות הקבלניות הקטנות מוכרות דירות כמו לחמניות ומגדילות את רווחיהן, בעלי חברות הבניה הגדולות נהנים מעליית ערך צבר הקרקעות שברשותם ללא מאמץ וללא סיכון כלשהו. הממשלה מגדילה את הכנסותיה בגין תקבולי מכירת הקרקעות ובגין מיסים ישירים ועקיפים שכרוכים בבניה, אשר שיעורם עולה ככל שמחירי הדירות עולים.

כולם, ממש כולם משתתפים בצערם של האזרחים הקטנים, זוגות צעירים ומשפרי דיור שפשוט אינם מסוגלים לשלם את המחירים המאמירים המבוקשים עבור דירת מגורים או שבמקרה הטוב משתעבדים לצורך כך למשך כל חייהם.

הצעד הממשלתי הנדרש - מכרזי "מחיר למשתכן" עם קרקע במחיר אפס.
אם ברצון הממשלה לגרום לירידת מחירי הדיור, עליה לדעתנו לגלות
מעורבות גדולה יותר בשוק הנדל"ן. גישת "כלכלת השוק החופשי" על טהרתה חדלה מזמן להיות התפיסה המקובלת בכלכלה העולמית.

זאת ועוד, כולנו זוכרים את תקופת גלי העלייה הגדולים מברית המועצות שפקדו את מדינתנו בשנים 89-91 ,כאשר התעורר צורך דחוף בהגדלת היצע הדירות. כבר אז חוותה המדינה עליית מחירי דירות בשיעור של עשרות אחוזים בשנה.

פעולתו של אריאל שרון כשר השיכון בשנים 90-91 הייתה התערבות ממשלתית בשוק הדיור והזמנת יחידות דיור מהקבלנים. בשנת 91 הגיע היקף התחלות הבניה לשיעור של 83,510 יחידות דיור בשנה. בשנה זו עלה חלקה של הבניה הציבורית ל-74% ואולם כבר בסוף השנה (91) ניכרה מגמה של ירידה במחירי הדירות.

לעניות דעתנו, הממשלה, בקרקעות המשווקות על ידה צריכה להוציא מכרזים ב"מחיר למשתכן" בהם הקבלן מגיש הצעה לביצוע עבודות בניה כאשר הקרקע מסופקת ע"י הממשלה במחיר אפס (ולא במחיר מינימום מופרז של 250,000 או יותר, ליחידת דיור כפי שנעשה לאחרונה בפרויקט "מחיר למשתכן" בראש העין). תוך זמן קצר ביותר לאחר התחלת שיווק הקרקעות בדרך זו יתחילו מחירי הדירות לרדת.

יש לקוות, ששר האוצר ישהה לאזהרותיו של נגיד שמתריע על כך ששוק הנדל"ן למגורים הופך למסוכן ושרוב המשברים הכלכלים בעולם החלו בשוק הנדל"ן. אם שר האוצר ימשיך בגישה הפנקסנית שמספסרת בקרקעות המדינה , הבועה בשוק הנדל"ן למגורים רק תלך ותגדל עד שתתפוצץ ואז יצטרכו כל אזרחי המדינה לאסוף את השברים.

דברים אלו היו ידועים היטב בשנתיים האחרונות לחברות הבניה ולכל הפעילים בשוק הנדל"ן. גם אנחנו בטור זה, לפני כשנה וחצי, ביום 9.8.09, כתבנו טור תחת הכותרת " האם מחירי הדירות ירדו בעקבות הרפורמה "? וכך כתבנו אז "שחרור קרקעות מדינה לבניה ללא פיקוח על המחיר הסופי משמעו להוסיף דלק למדורת הנדל"ן הרותחת".

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

*הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.

*הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.