העדר שקיפות בשוק הדיור - זרע פורענות למשבר הכלכלי הבא

לפני כשבוע ביצעה אחת החברות הקבלניות מכירות בראשון לציון במסגרתו הגיעו כאלף מתעניינים אשר התחרו ביניהם על רכישת דירה. באותו מעמד נחתמו בתוך שעה, כך מדווחת החברה, זיכרונות דברים לרכישת 180 דירות.

יום לפני כן, פרסם משרד האוצר במסגרת "דו"ח האורות האדומים" נתונים על מגמת ירידה חריפה בביקושים לדירות בחודש ינואר 2011. אך נדמה שדו"ח זה לא הותיר את רישומו על ציבור המתעניינים במבצע המכירות.

מצב דברים זה מעלה ביתר שאת את השאלות הנכבדות הבאות:

1. האם שוק הנדל"ן למגורים בישראל הינו שקוף וגלוי בפני כל אזרח?

2. האם בפני כל אזרח ניצב מסד נתונים אמין ומבוסס המאפשר לו קבלת החלטה מושכלת בשאלה האם ומתי כדאי לרכוש דירה?

לדעתנו התשובות לשתי שאלות אלו הן שליליות.

דו"ח ועדת החקירה של הממשל האמריקאי - העדר שקיפות הוביל למשבר 2008

עד כמה נושא השקיפות הכיל את זרע הפורענות של המשבר הכלכלי הגדול בארה"ב בשנים 2007-2008 ערב פיצוץ בועת הנדל"ן, ניתן ללמוד מדו"ח ועדת החקירה של הממשל האמריקאי לגבי משבר זה אשר פורסם לפני כחודש וחצי.

ועדת החקירה של הממשל קבעה ראשית כי המפולת של שנת 2008 לא הייתה בגדר"אירוע בלתי נמנע" אלא מעשה ידי אדם וניתן היה למנוע אותה.

הוועדה הטילה את האחריות על הרגולטורים האמריקאים אשר התרשלו בחקיקה ובפיקוח על המערכת הפיננסית והכלכלית בארה"ב כאשר הם אימצו יתר על המידה את דוקטרינת השוק החופשי ואי ההתערבות.

כתוצאה מכל אלה סבלה המערכת הכלכלית והפיננסית בארה"ב מחוסר שקיפות ועקב כך אי הערכות של המערכת הכלכלית ושל הציבור האמריקאי לזיהוי הסיכונים הטמונים בבועת הנדל"ן ולטיפול בה.

חוסר שקיפות כרוני בשוק הנדל"ן למגורים בישראל

לדעתנו סובל שוק הנדל"ן הישראלי למגורים מחוסר שקיפות כרוני, דבר אשר מוביל להטעיית הציבור. הואיל ושוק הנדל"ן מעצם טיבעו רווי באינטרסנטים ומבעלי עניין חשיבות רבה יש לממצאים ולנתונים סטטיסטיים שמספקים גופים ממשלתיים לגבי שוק הדיור בהיותם גופים אובייקטיבים.

כידוע הנתונים הסטטיסטים בנושא היקף מכירת הדירות ומחירי הדירות מתפרסמים הן ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והן ע"י משרד האוצר.

האם הממצאים שמפורסמים ע"י גופים אלו הם אמינים ונכונים? אם כן, הכיצד קורה שהנתונים של שני הגופים סותרים, לא אחת, זה את זה?

ביום 10.3.11 פרסם משרד האוצר את "דו"ח האורות האדומים" אשר סוקר את הפעילות הכלכלית במשק בחודש ינואר 2011 ומתייחס בין היתר לשוק הנדל"ן למגורים.

ע"פ דו"ח האורות האדומים נרשמה בחודש ינואר ירידה בשיעור חד של 19% במספר הדירות שנרכשו בהשוואה לחודש דצמבר. ברכישת דירות יד שנייה נרשמה ירידה בשיעור של 13% ואלו ברכישת דירות חדשות נרשמה ירידה של 32%!!

כמו כן נקבע בדו"ח כי מחירי הדירות ירדו בחודש ינואר בשיעור של 0.6% לעומת דצמבר. לעומת זאת, הלמ"ס בהודעתה לעיתונות מום 28.2.11 פרסמה נתונים שונים לגמרי לגבי כמות הדירות החדשות שנמכרו בחודש ינואר 2011.

אם לפי משרד האוצר חלה בחודש ינואר ירידה של 32% בכמות הדירות החדשות שנמכרו הרי שלפי הלמ"ס כמעט ולא חלה ירידה בכמות הדירות החדשות שנמכרו. ע"פ הלמ"ס בחודש דצמבר נמכרו 1899 דירות חדשות ואלו בחודש ינואר 1835 דירות, כלומר ירידה של 3.3% בלבד.

הכיצד ניתן לישב נתון של ירידה של 32% ע"פ האוצר במכירת דירות חדשות בינואר עם נתון של הלמ"ס הקובע כי הירידה הייתה של 3.3% בלבד.

זאת ועוד, הלמ"ס, בהתבסס על נתון זה, קבעה בהודעתה מיום 28.2.11 כי הביקוש לדירות בחודש ינואר גדל לעומת דצמבר שכן בינואר הביקוש היה ל- 3684 דירות להבדיל מדצמבר בו הביקוש היה ל 3630 דירות.

מכיוון שהלמ"ס בשיטת הדיווח נוהגת בניגוד למשרד האוצר גם להשוות את תוצאות המכירות לחודש המקביל מהשנה הקודמת דהיינו מכירה של 1835 דירות בינואר 2011 לעומת מכירה של 1646 דירות חדשות בינואר 2010 הרי שאנו מקבלם בעצם דיווח על הגדלת כמות הדירות החדשות שנמכרו בינואר 2011 ב-11.4% בהשוואה לשנה הקודמת.

האם יתכן שכמות הדירות החדשות שנמכרה לפי גוף אחד תצביע על ירידה של 32% ולפי גוף אחר על ירידה של 3.3% בלבד.

אם נבדוק את ההסבר של הלמ"ס לאופן קבלת ממצאי "סקר מכירת דירות חדשות בבניה ביוזמה פרטית",כפי שמופיע בהודעת הלמ"ס, נוכל להבין את הסיבה לאי ההתאמה.

מתברר כי הסקר הנ"ל של הלמ"ס נערך בהזמנתו ובמימונו של משרד השיכון כאשר הנתונים נאספים מידי חודש מקבלנים וממשרדי המכירות באמצעות הטלפון.

אנו רק נקשה ונשאל בעניין זה, האם יתכן לסמוך על נתונים שמתקבלים בטלפון מהקבלנים? האם הקבלנים אינם בעלי עניין ולפיכך תשובותיהם לסקר עלולות להיות מוטות?

והציבור, איך הוא אמור להגיב לנתונים סותרים שניתנים ע"י שני גופים ממשלתיים?

ע"פ מה שראינו לפני שבוע כאשר הייתה הסתערות של רוכשים על מבצע מכירות של דירות בראשון לציון, ברור לכולנו שהציבור לא מאמין לאף אחד מהגופים ופועל ע"פ מיטב הבנתו ותחושותיו.

אנו סבורים, בכל הכבוד, כי גוף מחקר ממשלתי כמו הלמ"ס שעורך סקר של מכירת דירות חדשות ראוי שיבסס את ממצאיו על מקורות יותר אמינים ולא יסתמך על נתונים שמספקים בעלי עניין.

לדעתנו, אין כל מניעה לרגולטור לקבוע כי הרשות לניירות ערך זכאית לקבל מחברות נדל"ן ציבוריות שנסחרות בבורסה ועוסקות בבניה למגורים דו"ח מיידי, אמין, בסוף כל חודש בדבר כמות מדויקת של הדירות שנמכרו ומחיריהן.

נתונים אלו יכולים לשמש את גופי המחקר והסטטיסטיקה ואת הציבור ולשקף נאמנה את מצב שוק הנדל"ן למגורים. השקיפות והמידע האמין והמדויק יאפשרו לציבור להימנע מהתנהגות לא מחושבת, לא מבוקרת ולא מבוססת בהחלטות הרות גורל מבחינתו.

אין מטרתנו כאן להניא איש מרצונו ומזכותו לרכוש דירה בכל עת שיחפוץ.
ואולם אנו סבורים, כי מדינה מודרנית ראוי לה שתשמור על שקיפות הנתונים בשוק הדיור.

הצגת נתונים סותרים ומעוותים לאזרח ע"י שני מוסדות שונים של המדינה מתעלמת מהכלל החשוב "אל תשים מכשול בפני עיוור" וסופה שתפגע הן באזרח והן במדינה.

מאת: עו"ד דוד לוי, הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין 'דוד לוי' ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.