מחירי הדירות עלו בחודשים ינואר - פברואר השנה ב-1.7% וזאת עפ"י דיווח הלמ"ס בהודעתה לעיתונות מיום שישי האחרון (15.4.11). יצוין כי מדובר בעלייה הגבוהה ביותר בחודשים אלו (ינואר-פברואר) בתשע השנים האחרונות. עליה גבוהה מזו הייתה רק בשנת 2002, עת עלו מחירי הדיור בחודשים אלו ב-3.1%, אלא שאז היינו בגל העלייה האדיר מברית המועצות.
מה קורה בשוק הדיור בתקופה זו? הכיצד עולים מחירי הדירות בקצב מטורף כזה וזאת בשעה שמשרד השיכון שופך לשוק קרקעות לבניה בקצב שלא ידענו בעבר. בחודש נובמבר 2010 שווקו ע"י משרד השיכון קרקעות ל-3,400 יחידות דיור, בחודש דצמבר 8,066 יחידות דיור ובחודש ינואר 2011 - 3,247 יחידות דיור.
אם לא די בכך הרי שראש הממשלה וכל ממשלתו קיבלו ביום 13.3.2011 החלטה להאצת הבניה, לפתיחת "נתיב מהיר" לאישור תוכניות בניה והכול לצורך שיווק קרקעות בשנה וחצי הקרובות בהיקף שלא יפחת מ-50,000 יחידות דיור בשנה.
עליית מחירי הדירות מפתיעה, לכאורה עוד יותר, בהתחשב בכך שדו"ח "האורות האדומים" של משרד האוצר הסוקר את הפעילות הכלכלית במשק בחודש ינואר 2011 קבע כי בחודש ינואר חלה ירידה של 19% במספר הדירות שנרכשו בהשוואה לחודש דצמבר. נתונים אלו של משרד האוצר , יש לומר, משקפים את תחושת ה"קיפאון" הקיימת בשוק הנדל"ן למגורים בעיקר בשוק הדירות מיד שנייה.
התעלומה - והפתרון
הפתרון לתעלומת עליית המחירים המואצת הינו, לדעתנו, פשוט. מוכרי הדירות מיד שנייה אשר רובם, מן הסתם, הינם משפרי דיור אינם מוכנים לסגור "עסקה" למכירת דירתם מבלי שסגרו במקביל "עסקה" לרכישת דירה. חוסר הוודאות השורר בשוק לגבי מחירי הדירות והחשש מפיצוץ הבועה מעלה אצל המוכרים את החשש שאם ימכרו את דירתם, בהנחה מסוימת נוכח מצב השוק, לא בהכרח שהם יקבלו את אותה הנחה בעת רכישת דירתם החילופית ועקב כך יינזקו כלכלית. זו הסיבה שמוכרים כיום מוכנים למכור את דירתם רק בעסקת גב אל גב בלבד.
אולם, גם אם המוכרים שלנו מצאו קונים במחיר מוסכם ואף מצאו דירה חלופית לרכישה במחיר מוסכם, גם אז לא ניתן לסגור עסקה שכן הן הקונים והן המוכרים האחרים צריכים לסגור עסקה מהצד השני. למעשה מדובר בשרשרת בלתי נגמרת של עסקאות שלא ניתנות לסגירה אשר גורמת לקיפאון עמוק בשוק הדירות מיד שנייה ולתסכול גדול אצל המתווכים שאינם מצליחים לסגור שום עסקה.
שרשרת זו יכולה להיפסק בשני מקרים בלבד:
האחד, כאשר הקונים הם " חדשים" בשוק, כלומר אינם משדרגי דיור אלא כאלו שמביאים "כסף חדש" לשוק ולפיכך אינם תלויים בעסקה נוספת של מכירת דירה, או במקרה שהמוכרים הם קבלנים. מכיוון שקונים חדשים הם בדרך כלל זוגות צעירים, קורה ששוק הדירות הזולות מיד שנייה (בסביבות המחיר של כמיליון שקלים) עוד נושם, אך שוק הדירות היקרות מיד שנייה, באזור השני מיליון שקלים ומעלה, מת לחלוטין.
במצב דברים זה, היחידים שחוגגים ומוכרים דירות בקצב מסחרר הם הקבלנים וזאת עקב היותם הפקק שסוגר כל עסקה. עיון בהודעת הלמ"ס לעיתונות מיום 31.3.11 בדבר הכמות המבוקשת של דירות מלמד אותנו שבחודש ינואר מכרו הקבלנים 2003 דירות חדשות ובחודש פברואר מכרו 1764 דירות חדשות. בסה"כ 3767 דירות חדשות, המספר הגדול ביותר מזה חמש שנים במשך חודשים אלו.
הקבלנים יודעים שללא "עזרתם האדיבה" הרוכשים לא יוכלו לסגור את עסקת מכירת דירתם. בנוסף לכך, יודעים הקבלנים לדרוש את התמורה לכך שמתבטאת לא רק במכירה ללא הנחה אלא אף בהעלאת מחירי הדירות מידי חודש, בשקט וללא פרסום (הקבלנים מבינים כי בתקופה זו התרברבות בנושא עליית מחירי הדירות לא ממש אהודה על ציבור הקונים).
בסופו של יום, או יותר נכון בסופו של כל חודש אנו מוצאים עצמנו עם שוק הדירות מיד שנייה (70% מהשוק) שרובו ככולו "קפוא" בעוד שוק הדירות החדשות שוקק. הקבלנים שמנצלים את המצב להקפצת מחירי הדירות מזכירים לנו בפעולתם חברת ענק שנסחרת בבורסה כאשר רוב בעלי מניותיה יושבים על הגדר מבלי יכולת לממש את מניותיהם ורק מספר מצומצם של בעלי מניות עושים עסקאות שמקפיצות את מחיר המניה מידי חודש בחודשו, מבלי שעליית המחיר משקפת את שווי המשקל האמיתי של מחיר המניה.
זאת ועוד, מכיוון שהקבלנים הם היחידים שחוגגים בשוק הקפוא, הם מרשים לעצמם "להשתולל" במחירי הרכישה של הקרקעות החדשות אשר נמכרות על ידי המינהל, כידוע לכל המרבה במחיר. כך למשל במכרזים של הימים האחרונים נרכשו קרקעות בכפר סבא מהמנהל לבניית 271 יחידות דיור במחיר מדהים של כ-800,000 שקלים לקרקע ליחידת דיור (כולל פיתוח).
לא נלאה את הקורא בחישובים ארוכים, אבל ברור לכל שהדירות הנ"ל לא ימכרו במחיר שמתחת ל-2 מיליון שקלים שכן קבלן לא רוכש קרקע במחיר כזה על מנת להפסיד. עד כמה מתוחכמים הקבלנים בדרך פעולתם (בניגוד לממשלה), תעיד העובדה שכדי להימנע בעתיד ביום סגריר מהורדת מחירים, פועלים הקבלנים להשתלטות באופן בלעדי על מתחמים שלמים ושכונות שלמות וזאת כדי למנוע יצירת תחרות באותה שכונה וצורך בהורדת מחירים בעתיד. באופן כזה פעל הקבלן במכרזים האחרונים בכפר סבא כאשר זכה בחמישה מכרזים (מתוך שישה) לבניית 271 יחידות דיור באותה שכונה מתוך 290 יחידות דיור בסה"כ. כך גם הקבלן שניגש לאחרונה לתשעה מכרזים בטירת הכרמל וזכה בשבעה מכרזים לבניית 246 יחידות דיור. (במקרה זה אף הוגשה עתירה מנהלית כנגד המינהל בגין כך שטרם התבררה).
כמובן שהתחרות הפרועה של הקבלנים והניסיון להשתלט באופן בלעדי על שכונות שלמות מקפיצים את המחירים במכרזים מעבר לכל פרופורציה כפי שראינו לאחרונה בכפר סבא. אנו רק נקשה ונשאל את ראש הממשלה, שר השיכון ושר האוצר האם מכירת קרקעות במחירים מטורפים כאלו אכן יורידו את מחירי הדירות בצורה מדורגת? האם שיסוי הקבלנים בציבור רוכשי הדירות כאילו היו הראשונים "כלבי ציד טורפים", היא הדרך לשמירה על רמת מחירי הדירות?
לנו נראה בכל הכבוד שכדי להוריד מחירים צריכה הייתה הממשלה לדוגמא במכרזים הנ"ל בכפר סבא להגביל את מחיר הקרקע ל-200,000 שקלים ליחידת דיור, ולערוך מכרז בין הקבלנים לגבי מחיר המכירה הנמוך ביותר ל-290 הדירות המוצעות. בדרך זו מחיר הדירות הנ"ל היה יורד באופן מיידי ב-30% וכך גם בכל יתר מכרזי המנהל והבועה הייתה מתחילה להתפוגג.
לצערנו, התנהלותה של הממשלה שגורמת לליבוי מחירי הקרקעות רק ממשיכה לנפח את בועת הנדל"ן ולאיים על הכלכלה הישראלית. אנו רק נזכיר לממשלה כי אחד הסימנים המקדימים בארה"ב בשנת 2007 לפיצוץ הבועה היה גידול מובהק בהיצע הדירות מעבר לגידול בביקושים (בדיוק כפי שקורה כאן בימים אלו).
באופן ובקצב בו ממשלת ישראל פועלת לשווק קרקעות לשוק הנדל"ן המקומי, מבלי להוריד את מחירן בהווה, מאותתת הממשלה כי אין בכוונתה לוותר על ליטרת הבשר שבידה ולהוריד את מחירי הדירות בצורה מדורגת. בפועל, מדעת או שלא מדעת, מכינה הממשלה את הקרקע לפיצוץ בועה קולוסאלי שירסק, לצערנו, את הכלכלה הישראלית ויעשה את כולנו עניים הרבה יותר.
עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".
*הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
23.לא מבין.רק אצלנו הקירקס הזה?חושבים שהבועה לא (ל"ת)תתפוצץ?עניין של זמן. 08/05/2011 23:11הגב לתגובה זו0 0סגור
-
22.תצפו לירידה הגדולה מישראלהלן 21/04/2011 20:51הגב לתגובה זו0 0אם המצב הכלכלי על הפנים, אם בונים לנו מדינה פלסטינית- מדינת טרור מול העיניים, אז מה לעשות כאן??????סגור
-
21.גם יושבי הגדר חייבים דירהכולם צריכים דירה 21/04/2011 08:39הגב לתגובה זו0 0כמה זמן אפשר להסתתר בדירה של ההורים של האשה ... כולם חייבים לגור בדירה ... חלק יקנו דירה, ולק ישכרו דירה ... אם נתעלם ממחסור של 100,000 דירות בישראל גידול האוכלוסיה הטבעית דורש בניה של 40,000 דירות בשנה ...סגור
-
20.מאמר הזוי המכופף את המציאותיורם מראשון 21/04/2011 08:24הגב לתגובה זו0 0המדינה עושה הכל לעצור את הביקושים ... עקב הבטחות הממשלה להורדת מחירי הדירות בישראל ... אלפי משפחות יושבים על הגדר וממתינים ... העוסקים בענף הבניה מבינים, אין קרקעות מתוכננות הזמינות לבניה ... הליך התכנון של קרקעות, קבלת הייתר בניה ובניה בפועל זה הליך של 10-15 שנה .... לכן, קרקעות זמינות לבניה נחטפות במחירי שיא ... כל הממתינים על הגדר אכלו אותה בענק בשנים האחרונות .. ויאכלו אותה בענק בשנים הקרובות .... הסופרטנקר יתן מענה בשנת 2026 והלאה היזמים והקבלנים מבינים, מחירי הדירות עד 2,500,000 שקל, רק יעלו בשנים הקרובות ...סגור
-
19.נכון חלקיתעמרי 18/04/2011 09:27הגב לתגובה זו0 0אני לא חושב שאנו נמצאים במצב בו ההיצע כל כך עולה על הביקוש אחרת היינו כבר רואים ירידות, במדינת ישראל מה לעשות יש אחוז גידול טבעי אדיר ותוסיף לזה עלייה ותוריד את כל השטחים שאף אחד לא יילך לגור שם עם אזורים שבפוטנציאל גבוה לעבור לבני דודים ותקבל ביקושים עצומים שאתה רק יכול לדמיין, הפתרון היחיד האמיתי ואמרתי אותו לפני שנים זה פיתוח דרכי תחבורה מהירות מצפון ועד דרום יפתור את הבעיה ואף ישפר את כלכלת ישראל. חג שמח לכולנוסגור
- טען עוד
-
18." גל העליה האדיר מברה" מ" ????? ב 2002???????אלון 18/04/2011 09:07הגב לתגובה זו0 0איפה אתה חי?!?!?!?!סגור
-
17.יש פתרון למצוקת הדיורדר יובל ברנדשטטר 18/04/2011 08:58הגב לתגובה זו0 0אחד: להוציא את צה" ל מן הקריה תל אביב ולהעביר לירושלים שתיים: לפתוח את השומרון לבנייה חוקית בלתי מוגבלת שלוש: להוריד את גדר ההפרדה הפוגעת בחופש התנועה ארבע: פתיחת עיר הבהדים בצומת הנגב תוך 6 חדשים חמש: חלוקת קרקע לבנייה בהיקף הארץ לכל בוגר שירות צבאי מלא, בתנאי של בנייה עצמית תוך 10 שנים.סגור
-
16.שאלה לכותב.גיא 17/04/2011 23:41הגב לתגובה זו0 0כל הכבוד על המאמר אך לא הבנתי מהיכן הסקת שההיצע קטן? היום הרבה אנשים גרים עם הילדה וההורים באותו בית ואלה לא פרזיטים בדרך כלל כך שיש המון ביקוש כבוש כך שגם אם ירדו המחירים יש כבר כאלה שרק מחכים לירידה של 6-7 אחוז כדי לקנות.סגור
-
15.אכן אנחנו ערב מפולת חסרת תקדים ניתוח מצוין (ל"ת)אופיר 17/04/2011 20:09הגב לתגובה זו0 0סגור
-
14.מילים כדורבנותאני 17/04/2011 18:07הגב לתגובה זו0 0ולצערי, פיצוץ הבועה לא ישפר את מצבם של חסרי הדיור. נהפוך הוא.סגור
-
מה צפוי לקרותהאנגלי 18/04/2011 02:11הגב לתגובה זו0 0למיטב הבנתי וישנה הבנה ההישראלים או היהודים לא אוהבים להפסיד גם אם הם מתאבדים מנטליות שאני אפסיד,,,, כמו כן הקבלנים שהוצאות הבניה שלהם גבוהות ולכן מה שיקרה אני מדבר אל הדירות שלעדמיליון וחצי שקל הרבית לא כל כך גבוהה שתאלץ למכור בהפסדים והקבלנים לא יפשטו רגל המחירים לא יאמירו ישארו כך או יוזלו ב-10 עד15% למספר שנים והשכירות תהיה או תחזור לאופנה ושם המחירים ישחקו כי יהיה היצא רב או שקבלנים יפשטו את הרגל כי לא יהיו קונים וזה כבר קרה אך אין מאפוה להוזיל את המחיר שהוצאות הבניה והחומרי הגלם גבוהים במיוחד אחרי יפן הברזל יעלה בהצלחה לכולםסגור
-
13.נראה שזה סוף הנפוח של הבועה (ל"ת)י 17/04/2011 16:01הגב לתגובה זו0 0סגור
-
12.רק מי שקונה יפסידל א נורא 17/04/2011 15:46הגב לתגובה זו0 0ברגע שלא יעמוד בהחזרי המשכנתא יאלץ למכור במחיר הפסד הממשלה והקבלנים לא חולמים להפסיד יותר קל לפגע באזרח המסכן מאשר בקלבניםסגור
-
11.כל מאמר שלך סותר את המאמרים הקודמיםחברי המלומד 17/04/2011 15:38הגב לתגובה זו0 0לפני כחודש סקרת את מחירי הקרקעות שמשווקות על ידי המינהל. ניסית להוכיח שיש התרסקות . ולא בחלת להשוות מחירי קרקעות בין באר יעקב לראשון לציון. והנה במאמר זה אתה שופך את מררתך על מחירי המינהל שמרקיעים שחקים.כבר אמרו חכמינו הטוב שבעורכי הדין לגיה.....סגור
-
חרטטןכסף שחור 18/04/2011 08:47הגב לתגובה זו0 0תפסיק לחרטט לנו תשכל כאילו אתה איזה נביא או מבין גדול. אף אחד לא יודע מה ילד יום בענף הנדל" ן ושוק ההון.סגור
-
10.הניתוח לא מובן כלל!איש חושב 17/04/2011 13:59הגב לתגובה זו0 0למה רק קבלנים מוכרים? גם הם מוכרים בסביבת ה-2 מליון. למה זה שונה מיד-2? או שפספסתי משהוא...סגור
-
9.פשע מאורגן בכח משרדי הממשלה וחלק מהקבלניםach 17/04/2011 13:16הגב לתגובה זו0 0בישראל פשוט שעוריה שיגרום לחורבן כלכלי.סגור
-
8.לדוד -מגיע לך פרס ישראליוסי 17/04/2011 12:04הגב לתגובה זו0 0תמשיך כך בהצלחהסגור
-
7.היהפוך עו" ד עורו?פסח שמח 17/04/2011 11:57הגב לתגובה זו0 0די לקשקש ולהביא נתונים קודרים. הספינה שטה וכבר שנתיים אתה מנסה להגיד יום אחד - הנה צדקתי ואמרתי-די מספיק. אין לך מושג ירוק ואתה סתם טועה ומטעה. שוק הנדלן בריא והוא בתהליכי עצירה ושיבנו עוד ירגע ותוכל לקנות דירה. שיהיה חג אביב שמח לכולם!סגור
-
6.סקירה טובה-מי שיפסיד זה הקבלנים.אם הדירותz 17/04/2011 11:13הגב לתגובה זו0 0יקרות הקונים יעברו לדירות יד שניה.אם יחזיקו קרקעות יפסידו הפסדי מימון.סגור
-
5.עו" ד נתן סקירה מעולה! (ל"ת)קליפת השום 17/04/2011 10:51הגב לתגובה זו0 0סגור
-
4.קרן צמודד מדד עושה תשואה טובה ובטוחה יותר .היינו כחולמים 17/04/2011 10:28הגב לתגובה זו0 0בעלי הדירות נמצאים בסיכון לירידה בערך נכסיים ובתשואה .אין אינם ישנים בלילה מהפחד שזה יקרה להם ושוק הדירות יפול והתשואה על ההשקעה תרד לרמה של השקעה גרועה .לפי דעתי הריבית תגיע לרמה של 4.5% עוד השנה מה שיתן תשואה עודפת של 1.5% יותר מההשקעה בנכס נדל" ני .אז מי הוא החכם ומי הוא הטיפש לפי דעתו של הקורא.מחירי הדירות ירדו בוודאות זה רק עניין של חודשים כי המגמה יצאה לדרך והיצע הנכסים למכירה תופח מיום ליום .את זה אפשר בקלות לראות באתרי יד2 win win והעיתונות היומית .כולם מחכים לירידת מחירים לכן אין עסקעות אולי בשוליים.סגור
-
3.ניתוח מדויק ונבון! לצערי, הסוף יהיה כואב. מאד (ל"ת)דניאל - פעיל בתחום 17/04/2011 09:51הגב לתגובה זו0 0סגור
-
2.מס כבד על קרקעות שהקבלנים לא בונים עליהןיש פתרון 17/04/2011 09:29הגב לתגובה זו0 0זה יאלץ אותם לבנות על השטחים העצומים שרכשו ויציף את השוק בדירות, או שיאלץ אותם למכור את הקרקעות במחירי הפסד.סגור
-
צודק (ל"ת)יורם 17/04/2011 10:22הגב לתגובה זו0 0סגור
-
1.מצאתי את עצמי במצב לא נעיםדן 17/04/2011 09:22הגב לתגובה זו0 0לפני 10 שנים קניתי דירת 4 חדרים בכ" ס ,דירה ראשונה,ב 680,000 ש" ח,משכנתא עבור הדירה 500,000 ש" ח ! לפני 3 חודשים מכרתי את הדירה ב 1.5 מליון וקניתי 5 חדרים ב 2.1 מליון.הוספתי עוד 700,000 שח למשכנתא כולל הוצאות נילוות,עו" ד,תיווך מס רכישה ושיפוץ קל.כיום יש לי משכנתא של 1.4 מליון ש" ח ב 4 מחולקת ב 4 מסלולים שונים.פשוט מטורף אבל האשה לחצה כל כך שהעדפתי שקט מהגזרה שלה ורעש מצד הבנקים.סגור
-
תאשים את עצמך שלא קנית דירה (ל"ת)הומלס מתחזה 21/04/2011 08:34הגב לתגובה זו0 0סגור
-
הומלס החולם על קבלת דירה בחינםיורם מראשון 21/04/2011 08:33הגב לתגובה זו0 0בשלוש השנים האחרונות הבטיחו לך שמחירי הדירות יצנחו ב- 30% - 50% ... אבל מחירי הדירות במרכז עלו ב- 65% ובפריפריה ב- 100% ... הקבלנים לא פריירים ... הם קונים קרקע במחירי שיא בגלל שברור שאין קרקעות זמינות המתוכננות לבניה ... מר נתניהו הבין את זה וםועל להתיר את הפלונטר ... אבל הזנחה פושעת בשנים 1999 ועד מאי 2007 לא מאפשרות לו לפתור את הבעיה .... בקיצור בשנים הקרובות מחירי דירות עממיות עד 2,500,000 שקל ... רק יעלו ויעלוסגור
-
אין כמו אשה חופרת להעלת מחירי הדירותצודק 17/04/2011 20:45הגב לתגובה זו0 0לא נשאר לי תא אחד בראש שהי לא חפרה לו את הגרעיןסגור
-
המשבר כולו נובע מנשים שחופרותסמרטוט ריצפה 17/04/2011 10:23הגב לתגובה זו0 0ביבי - כל עוד הנשים שולטות בגברים -שום צעדים ראציונאליים לא יפתרו את המצב .סגור
-
גם ביב סמרטוט של שרה (ל"ת)דנה 17/04/2011 11:40הגב לתגובה זו0 0סגור
