בתסריט קיצון: מחירי הדירות נופלים ב-30% - הקבלנים בצרות

פעולותיו האחרונות של נגיד בנק ישראל סטנלי פישר לצינון שוק הנדל"ן כמו החמרת הדרישות מהבנקים ואזהרת הציבור מפני המשך עליית מחירי הדירות מעוררת עליו כעס ואי הסכמה של כל השחקנים המרכזיים בענף הנדל"ן.

אף אחד מסתבר, לא אוהב את הברנשים שהורסים "מסיבות". גם כאשר הנגיד מזהיר שהקומה למטה בוערת, החוגגים סבורים שאין סיבה להפסיק את החגיגה כי יש כאן הגזמה של הנגיד וההוכחה לכך היא שאין כלל ריח של "עשן". בין הנימוקים שהשותפים המרכזיים לחגיגה - הבנקים והקבלנים - מגייסים לביסוס טענותיהם ניתן למנות: א. כאן זה לא ארה"ב כי ההון העצמי של לווה המשכנתא הישראלי הטיפוסי גבוה יותר ויכולת ההחזר שלו מוכחת. ב. הביקוש כאן הוא אמיתי ולא פיקטיבי ונובע מחוסר היצע דירות שנגרם במשך העשור האחרון. ג. העלייה המתמשכת במחירי הדירות מוכיחה כי "השוק מדבר" והוא זה שקובע שעליית המחירים היא אמיתית ולא בועתית.

לצערנו, כל הטיעונים הללו אין להם דבר וחצי דבר להגדרת המושג "בועת נדל"ן". בועת נדל"ן כידוע מוגדרת כמצב בו "מחיר השוק של הנכס מאמיר לרמה גבוהה עד כדי כך שהוא מנותק מהשווי הכלכלי האובייקטיבי שלו הנגזר מהתועלת הכלכלית שניתן להפיק ממנו או מתזרים המזומנים".

אין צורך לחזור כאן על נתוני עליית המחירים המטאורית של הדירות בשלוש השנים האחרונות, על הפער שנוצר בין שיעור עליית דמי השכירות לבין שיעור עליית מחירי הדירות ועל חוסר יכולתם של זוגות צעירים ומשפרי דיור לממן רכישת דירה.

כל הטעונים הללו של המקטרגים, המכחישים את קיומה של בועת הנדל"ן, שייכים לרשימת "הגורמים" שיכולים לזרז, לנפח ולהביא פיצוץ בועת נדל"ן. אך לצערנו לא מדובר ברשימה סגורה ולכן הבועה יכולה להתנפח ולהתפוצץ מעוד הרבה סיבות אחרות, כפי שיתואר כאן.

העובדה שבארצנו המשכנתאות טובות ובטוחות יותר מאלו שהיו בארצות הברית ב-2007-2008 לא יוצרת שום חסינות לבועת הנדל"ן הישראלית מפני הפיצוץ. (השוני יהיה בחוליה החלשה בשרשרת שתתפרק ראשונה). התנגדותם הנחרצת של הקבלנים בשנה האחרונה לשימוש במושג בועת נדל"ן והצטרפותם של הבנקים או מי מהם לאחרונה להתנגדות האמורה, מרמזת לנו על הכיוון ממנו צפויה הרעה להיפתח על הכלכלה הישראלית.

תסריט קיצון של נפילת מחירי הדירות ב-30%

הגם שאנו נוהגים לראות באפשרות ירידת מחירי הדירות תסריט קיצון, מן הראוי שנזכור שכל פעולותיה של הממשלה בתקופה זו, בתחום הדיור מכוונות להציף את השוק בקרקעות כדי להביא לירידת מחירים. בנסיבות אלו, נפילת מחירים של 30% לדוגמא אינה בעינינו תסריט קיצון אלא תחזית הגיונית. ואולם, בואו נניח לצורך הניתוח בלבד כי מדובר בתסריט קיצון ולפיו בעוד זמן קצר יפלו מחירי הדירות ב-30% מה יקרה אז?

הבה וניקח דירת 4 חדרים שנמכרת היום במחיר של 1,500,000 ש'. מחירה החדש יעמוד ע"ס 1,050,000 ש'. במצב החדש הזה, ועפ"י עקרונות שמאיים מקובלים, שווי הקרקע ייפול פי 2 משעור ירידת מחיר הדירה (דהיינו כ-60%) שהרי עלות הבניה לא משתנית, הרווח היזמי משתנה בשוליים ואת עיקר הירידה בשיעור של כ-60% סופג רכיב הקרקע.

בואו ונבחן את המצב החדש במספרים:

שווי דירה לפני נפילת מחירים: 1,500,000 ש' מורכב מהרכיבים כדלקמן:

א. רווח יזמי מקובל בשיעור של כ-25% דהיינו 375,000 ש'. ב. עלות בניה לפי סכום מינימלי של 5,000 ש' למ"ר, ובסה"כ ל-120 מ"ר 600,000 ש' (40%). ג. שווי קרקע 525,000 ש' (35%)

שווי דירה אחרי נפילת מחירים של 30% הינו 1,050,000 שקלים מורכב מהרכיבים כדלקמן:

א.רווח יזמי מקובל בשיעור של כ-25% דהיינו 262,500 ש'.

ב. עלות בניה ללא שינוי 600,000 שקלים (57%)

ג. שווי קרקע נגזר 187,500 שקלים (17.8%)

ניתן לראות לפי המספרים כי לאחר ירידת מחירים של 30% במחירי הדירות, מחיר רכיב הקרקע יורד ב-337,500 (64%) דהיינו בשיעור כפול מירידת ערך הדירה כולה ולפי פירוט כדלקמן:

שווי קרקע לפני נפילת מחירים (525,000 ש'), בהפחתת שווי קרקע אחרי נפילת מחירים (187,500 ש') שווה לשעור ירידת ערך מחיר הקרקע (337,500). יצוין כי ככל שרכיב הקרקע כיום הינו נמוך יותר, כגון באזורי פריפריה , כך בתסריט קיצון כאמור יש סיכוי גדול יותר שערך הקרקע ימחק לגמרי.

השפעת התסריט הקיצון על הקבלנים והבנקים

אנו צריכים לזכור כי בשנים 2008-2010 רמת הביטחונות הממוצעת שנדרשו קבלנים להמציא לבנקים היא בשיעור של כ-30%.

בחודשים האחרונים ובעקבות דרישת בנק ישראל החלו הבנקים להעלות את דרישת הביטחונות לרמה של 40% ואולם רוב הקרקעות בשנים האחרונות נרכשו ברמת ביטחונות של כ-30%.

נחזור אל מחיר הדירה לדוגמה שלקחנו, אשר כאמור ערכה פחת ב-30% מ-1,500,000 ש' ל-1,050,000 ש', כלומר נגרם כאן הפסד לקבלן של 450,000 ש' וזאת אם הדירה טרם נמכרה על ידו. סכום זה הוא בדיוק ההון העצמי שהקבלן נדרש להמציא לבנק והדבר אומר שבתסריט קיצון של 30% ירידת מחירי הדירות ההון העצמי של הקבלן בשיעור 30% (450,000 ש') נמחק.

במצב דברים זה, כאשר הקבלן טרם מכר את כל הדירות בפרויקט, הרי גם אם הוא ימשיך ויבנה את כל הדירות ויצליח למכור את כולן עדיין יקמט הפסד על כל דירה שיבנה וימכור בשיעור של כ- 188,000 ש' לפי חשבון כדלקמן:

שעור ההפסד בגין ירידת ערך(450,000 ש') בניכוי הרווח הקבלני (262,000 ש') מותיר לקבלן הפסד על כל דירה שתבנה ותימכר של 188,000 ש'. ספק גדול אם לאחר נפילת מחירים כזו הקבלן ימשיך בבניה.

יצוין כי במקרה כזה של הפסקת הבניה, הבנק המלווה מחויב ע"פ חוק מכר דירות להשלים את הבניה או לחילופין להחזיר את הכסף לרוכש - דבר שיסב נזקים כבדים לבנקים.

ומה לגבי מלאי הקרקעות העצום שנמכר בשנה וחצי האחרונות לקבלנים במכרזי המינהל?

שהרי כידוע הליך הכנת התוכניות והוצאת ההיתרים אורך כשנתיים.מה יעלה בגורלן של הקרקעות שנרכשו וטרם הוחל בהן תהליך הבניה (אסור לקבלן להתחיל למכור דירות בטרם הוצא היתר בניה).

כאן לדעתנו המצב הוא גרוע הרבה יותר. נוכח הביטחונות שהוצאו לבנקים בשיעור של 30% , הרי שנפילת מחירי הדירות ב-30% תגרום להפסד מיידי הן לקבלנים והן לבנקים.

קרקע ליחידת דיור שעלתה 525,000 ש' נרכשה על ידי הקבלן עם הון עצמי של 157,000 ש' (30%) ולאחר נפילת מחירי הדירות כאמור,ערכה של הקרקע ירד ל-188,000 ש', ומכאן שההון העצמי של הקבלן נמחק כליל ובנוסף, הבנק שמימן את הרכישה סופג הפסד מיידי של 180,000 ש' על כל יחידת קרקע לפי פירוט חשבון כדלקמן:

ההפסד הכולל בגין ירידת ערך הקרקע בשיעור 337,500 ש' (64%) בניכוי ההון העצמי של הקבלן בסך 157,500 ש' (30%) מותיר הפסד מיידי לבנק המממן בשיעור של 180,000 ש'.

לצורך בחינת הנזק הכולל למגזר הקבלני בארץ במקרה של תסריט קיצון יש לקחת בחשבון כי בשנה וחצי האחרונות נרכשו על ידי הקבלנים (ולאו דווקא על ידי חברות הנדל"ן החזקות בשוק) כ-50,000 יחידות קרקע שטרם הוחל בבנייתן. מדובר בהפסד מצטבר במקרה של תסריט קיצון של כשמונה מיליארד שקלים (157,500X 50,000 = 7,875,000,000 ש'). בתסריט קיצון זה ההפסד לבנקים הוא של כתשעה מיליארד ש' 179,000X 50,000 = 8,950,000,000 וזאת מבלי להביא בחשבון את ההפסדים בגין הפרויקטים שהוחל בבנייתם וטרם נמכרו במלואם. (כמובן שמדובר בתחשיב גס שכן יחידות הקרקע לעיתים נרכשו בסכומים נמוכים יותר ולעיתים בסכומים גבוהים יותר).

בימים האחרונים שמענו תחזית אופטימית של אחד הבנקים הגדולים על שוק הדיור בתקופה הקרובה ואנו תמהים האם בכוונת הבנק לגלגל את ההפסדים האפשריים על הצרכן הקטן או שמא הבנק באמת מאמין בעתיד הורוד של שוק הדיור וזאת למרות שבחודשים האחרונים הוא עצמו העלה את רמת הביטחונות לקבלנים ל- 40%?

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין"

* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.