רכישה דירה כתוכנית פנסיה אלטרנטיבית - שימו לב ליתרונות
ברור לכולנו שככל שנרבה נכסים לקראת הפרישה (ובאופן כללי), כן ייטב. אבל האם השקעה בנכס נדל"ן יכולה להיחשב כהשקעה פנסיונית ארוכת טווח? שווה לבדוק.
אם נבחן, לצורך ההשוואה התיאורטית, השקעה בקרן פנסיה כלשהי לעומת רכישת דירה שאת המשכנתא עליה נממן עד הפנסיה באמצעות השכירות, נגלה שיש לא מעט מרכיבים דומים לשתי האופציות הללו כחיסכון לעת פרישה. ראשית, בשתיהן קיים מרכיב ביטוחי. חיסכון בקרן פנסיה כמו נטילת משכנתא מלווה בעשיית ביטוח חיים.
כמו כן, אלמנטים כמו זכויות השארים, הכנסה חודשית או הכנסה הונית חד פעמית (אפשרות שעדיין קיימת בחלק מאפיקי החיסכון הפנסיוני) גם הם משותפים לשתי האלטרנטיבות האלה ואם נתייחס למצב של הפסד חודש שכירות בשנה אם בגין שיפוץ ואפילו סתם בשל תחלופת דיירים לא חופפת כמו אל דמי הניהול (שהרי גם פה מדובר בעלויות שיורדות ישירות מהתשואה השנתית) נמצא שיש לנו קו דמיון נוסף. בסופו של דבר, מדובר בשני נכסים שיש בהם אלמנט של הצמדה למדד ושל תשואה שמשתנה אבל לאורך זמן מתכנסת סביב ממוצע הניתן לחישוב.
לצד הדמיון, יש (כמובן) שוני רב וזה המקום לבדוק מה הם היתרונות והחסרונות של אפיקי ההשקעה האלה כחיסכון לגיל פרישה. התוכניות הפנסיוניות הרגילות נהנות, לפני הכל, מהחובה החוקית להשקיע בהן ומהפרשות המעסיק. היתרון הראשי והבולט שלהן הוא היותן מוכרות לצרכי מס. זה הוא יתרון אשר למעשה מחייב את כולנו להשתמש באמצעי חסכון זה.
אך גם ההשקעה בנדל"ן טומנת בחובה יתרון ייחודי: אפשרות המינוף. המינוף הוא אלמנט דיי טריוויאלי ומתבקש כשאנחנו עוסקים בנדל"ן בעוד שבכל הנוגע לקרן הפנסיה, האפשרות להיתמנף על השקעותיה, למעשה לא קיימת וגם שעבודה לצורך קבלת הלוואה מוגבל. מוגבל בהיקף ההלוואה, בתנאי הריבית ובמשך הזמן שאינם קרובים אפילו להזכיר את רמת המינוף הניתנת לצורך רכישת נדל"ן.
יתרון משמעותי נוסף לטובת הנדל"ן הוא נושא הנזילות. את קרן הפנסיה לא ניתן לפדות בטרם גיל פרישה והיכן שניתן זה מלווה בדרך כלל בסנקציות משמעותיות על חשבון הכסף שנצבר. לעומת זאת, את נכס הנדל"ן אפשר למכור, בעת הצורך, גם במהלך הדרך (כשבשתי האלטרנטיבות מה שנקבל בסופו של דבר כפוף למצב השוק באותה נקודה בזמן).
החיסרון המשמעותי של אופציית הנדל"ן הוא למעשה חזרה אל היתרון של קרן הפנסיה. במילים אחרות, כל עוד אין הכרה בהוצאות על משכנתא (כמו בארה"ב לדוגמא) הכדאיות, במובן זה, של כל תוכנית פנסיונית עדיפה. עם זאת, בתקופה של ריבית נמוכה, כפי שהייתה בשנים האחרונות, הוצאות המימון הלא מוכרות מצטמצמות ומקבלות פחות משמעות, לפחות בכל הנוגע לאספקט הזה.
אז אם כך הם פני הדברים מדוע להסתכל על נדל"ן כאופציה של חיסכון לפרישה? התשובה נעוצה במאפייני העידן שבו אנחנו חיים ככל שהדבר נוגע לשוק העבודה. היום, חלק ניכר מהעובדים כבר לא נהנים מביטחון תעסוקתי שנותנים תנאי העסקה הכוללים קביעות ויציבות עד הפנסיה. מעבר לזה, אוכלוסיית העובדים בתחומים כמו הייטק או פיננסים אינם רואים עוד מציאת עבודה אחרי גיל 50 כעניין וודאי ולעומת זאת זו אוכלוסייה שנהנית מהפרשות סוציאליות לא מבוטלות כבר בגיל צעיר.
לכן, יש פה אפשרות מעניינת להשקיע את כספי קרן ההשתלמות, לאחר שנצבר בה הון התחלתי סביר, בדירה צנועה וכך להבטיח חסכון פנסיוני נזיל בגיל צעיר יותר. מי שיפרע את קרן ההשתלמות בשנות השלושים שלו כדי להשקיע בדירה שהמשכנתא עליה לעשרים שנה מגובה בשכירות יוכל ליהנות מתזרים חודשי כבר בשנות החמישים שלו ולא ייאלץ למצוא השלמת הכנסה לעת זקנה.
נכון שזה לא מה שיעשה אותנו עשירים לעת פרישה אך תוספת של כמה אלפי שקלים פטורים ממס והצהרה (כיום עד כ-4500) יכולה להקל משמעותית את החיים אחרי הפרישה ולתת לילדים נקודת זינוק טובה יותר.
*הכותבת היא בעלת רישיון ניהול השקעות, המועסקת בחברה לניהול קרנות נאמנות. יובהר כי לכותבת ו/או לחברה שבה היא מועסקת ו/או לחברות קשורות אליה עשוי להיות עניין אישי ו/או החזקות בניירות ערך ו/או בנכסים פיננסיים ו/או באפיקי ההשקעה המוזכרים בכתבה. אין הכתוב מהווה ייעוץ/שיווק להשקעות ו/או למס והוא אינו בא להחליף את שיקול הדעת העצמאי של הקורא ו/או מתן ייעוץ מקצועי, לרבות ייעוץ מקצועי על ידי יועץ/משווק השקעות מוסמך, בהתחשב בנתוניו ובצרכיו המיוחדים של הקורא.
- 17.כלכלן 24/05/2011 09:16הגב לתגובה זותשואת שכר דירה היום היא סביב 3-4% (נניח שזה 1צמוד מדד) ריבית על המשכנתא דומה (סביב 3.5% צמוד מדד ל-25 שנה). כלומר שהמינוף יהיה לטובתתנו רק במידה ומחיר הדירה יעלה מעבר למדד כך שתהיה לנו גם תשואת הון חיובית מעבר לתשואת השכר דירה. במידה ומחירי הדירות יעלו בפחות מקצב האינפלציה למעשה המינוף עלול לבוא לרעתנו ו" למנף" את הפסדים. לצורך הדוגמא: קחו דירה של 1 מיליון 70% משכנתא. במידה ומחיר הדירה עולה ב-20%, תשואת המשקיע היא 67%!!! על 300 שהשקיע הון עצמי הוא הרוויח עוד 200, אך במידה ותהיה ירידה " רק" של 20% במחיר הדירה ההפסד ימונף ולמעשה יגלם הפסד של שני שליש מההשקעה, 67% !!! מ-300 ששמתי הון עצמי נותר לי 100 בלבד. מינוף זה הגדל הסיכון, לטוב ולרע. היזהרו.
- 16.ברור שעדיף דירה 24/05/2011 07:23הגב לתגובה זומנהלי חברות הביטוח מרוויחים מיליונים על גב החוסכים ואז הם רצים לקנות דירות עבור עצמם. עדיף לקנות דירה ולא לתת לכל הגאונים האלה לגזור עלינו קופון.
- 15.זה מה עשיתי - צודקת 100%%%%%%%%%% (ל"ת)ששון 24/05/2011 02:43הגב לתגובה זו
- 14.חכם ציון 23/05/2011 19:26הגב לתגובה זוהיום יש פטור על הכנסה משכר דירה. נראה לך שזה ישאר לנצח? כמו כן תלוי מתי קונים דירה. במחירים של היום זה כמו שהקרן קונה את מניות הנסדק לפני הקריסה
- ל" חכם" 24/05/2011 06:09הגב לתגובה זוהמליצו לקנות דוקא עכשיו...
- 13.סתם אחד 23/05/2011 18:22הגב לתגובה זולנדל" ן גם פטור ממס במכירה אחת לארבע שנים, אם ישנה דירה נוספת ואם לא אח לשנה וחצי, כפי שציינה גם התזרים של השכירות פטור עד גובה מסויים כך שאין מה להלחץ מלהעביר קרן השתלמות פטורה יתרה מכך, בטווח של 20 שנים ויותר אין טעם לדבר על " נדל" ן בשיא" כמו על שוק ההון בשיא... השקעה אלטרנטיבית ראויה למחשבה בהחלט! מעטים בעלי המקצוע בשוק ההון שחושבים מחוץ לד' אמותם... חבל שמי שלא מבין ממהר להלעיז...
- 12.קליפת השום 23/05/2011 17:20הגב לתגובה זוולרכוש מס' נכסים(מתחילים ב-1 אח" כ " אוספים" עוד...).צודק הפתגם:מרבה נכסים =אישה יפה לצידך
- 11.המוכר 23/05/2011 15:43הגב לתגובה זואמנם הפטור ממס רווחי הון נשמע מפתה.. אבל למעשה, הקרנות גובות עמלות גבוהות, הטובות מביניהן לוקחות עמלות של כ-2% מהקרן(!), ובממוצע רב שנתי נותנות פחות מ-10%, כך שלמעשה, העמלה היא יותר מהמס שנחסך. לכן, למכור ולא לממן את הצוותים " החכמים" שמשקיעים את הכסף. זו לא חוכמה גדולה להשקיע כמוהם, ב-2008 הציגו תשואות של מינוס 30%, וב-2009 הציגו תשואות של 50%. השקעה בת" א 25 היתה מחזירה תשואה טובה יותר.
- 10.יניב א. 23/05/2011 14:23הגב לתגובה זובשביל זה יש את אורן מולוקנדוף !
- 9.אמיר א 23/05/2011 14:03הגב לתגובה זוסוף סוף רואים מנהלה השקעות מוכשרת עם חשיבה מחוץ לקופסא.כל הכבוד...
- 8.א' 23/05/2011 12:13הגב לתגובה זומסכים עם כל הכותבים כאן.לייעץ בתקופה זו כשברור לכל אידיוט שרב הסיכון על הסיכוי עקב מחירים מטורפיםשל הנדל"ן.ובנוסף מלחמה של הרשויות בבועה מלחמה שלא הייתה כאן אי פעם כזו... שאין להם שום הצדקה במציאות ולא לציין זאת בהסתייגות נשמע ממש לא חכם...
- חסכון לטווח ארוך 23/05/2011 16:11הגב לתגובה זוכשמדברים על גיל פרישה לא מדברים על מה יקרה מחר או אפילו בעוד שנה הרעיון הוא להסתכל 20 שנה קדימה ובמובן זה יש לנכס נדל" ן יתרונות רבים ואני מדבר מניסיון: אבא שלי יצא לפנסיה ב-2008 אחרי שהוא חסך בקרן כבר עשרות שנים, רצה הגורל שזו הייתה תקופה של משבר ושאין הבטחה של מקדם מתאם במכשיר הזה ועכשיו, אחרי כל שנות העבודה הוא מקבל קיצבה קדחת. המזל שלו זו תוספת ההכנסה מדירה צנועה בבת ים אחרת אני לא יודע איך אפשר להסתדר והוא לא מקרה בודד תשאלו את כל שכבת הגיל שפרשה בעל כורחה בשנה הקשה הזו.
- 7.ליאו 23/05/2011 12:12הגב לתגובה זוקרן ההשתלמות היא הפנסיה הטובה בעולם. פטורה ממס רווחי הון. נזילה לגמרי בגיל הפרישה, ללא מס. כל מי שפותח את קרן ההשתלמות שלו ל" קניית אוטו" או " הקטנת משכנתא" , לא מבין מה הוא עושה. קרנות ההשתלמות הכפילו את ערכן בעשור האחרון, מה ששום משכנתא או רכב לא יעשו. תבינו - הפנסיה בישראל היא פיקציה. אף אחד לא יודע מתי נצא לפרישה ואף אחד לא יודע איזה מס יוטל עליה. אבל נכון להיום, קרן ההשלמות היא הפנסיה האולטימטיבית. לא לגעת!
- לא מבין על מה הרעש 23/05/2011 16:06הגב לתגובה זוומראש מדברים פה על דירה צנועה
- 6.תום 23/05/2011 10:59הגב לתגובה זוהרי לכם " יועצת" .שכאשר שוק הנדל" ן עומד לכל הדעות להתרסק מציעה להחליף קרן פנסיה בהשקעה בנדל" ן. ואנו מתפלאים איך נוצרה בועה.
- 5.דנה 23/05/2011 10:55הגב לתגובה זותמיד ממליצים לעשות של קניות בזמן הלא נכון. כמו מניות גם נדל" ן.
- יעקב ווינשטיין 26/06/2011 19:37הגב לתגובה זולציפורניי רגליה ...לא בנדל" ן וכמובן שלא במניות ואג" ח ... אם את חושבת שאת מבינה משהו ...כולם מכירים את הפלא שלי ..את מוזמנת להתקשר ולבוא לפגישה ...לא אאכזב אותך ...כמה קנאה וצרות עין
- 4.נפט בליוויתן (ל"ת)גד 23/05/2011 10:30הגב לתגובה זו
- 3.r 23/05/2011 10:27הגב לתגובה זובפנסיה ההכנסה קריטית לניהול חיים נורמליים.להתעסק עם שוכרים שחלקם לא משלמים במועד או בכלל, תיקון נזקים וליקויים, מציאת שוכרים כשהנוכחיים עוזבים ועוד זה לא מומלץ. ואם הדירה לא מושכרת שנה? כבר היו דברים מעולם. והכי חשוב, במחירי השיא הנוכחיים של הנדל" ן לא צפוי שתהיה השבחה לנכס ויותר סביר שתהיה ירידת מחירים. לסיכום: הכתבה יצאה באיחור של שנתיים ובנושא המדובר העיתוי הכי חשוב.
- 2.נדלן זה פאסה, גל ירידות של שנים ארוכות בפתח (ל"ת)מחזוריות 23/05/2011 08:57הגב לתגובה זו
- כלכלן זוטר 23/05/2011 10:23הגב לתגובה זובאופן מסורתי שוק הנדל" ן שונה משוק המניות וירידות מחירים מתרחשות בשוליים. מציאות ניתן למצוא בתקופות משבר בשוק הנדל" ן (כמו ב 2002, שנגרם עקב פיצוץ בועת ההיי טק, שבה ציבור גדול לקח משכנתא לרכישת דירה, פוטר מעבודתו ולא היה יכול לשלם את המשכנתא) דרך ההוצאה לפועל, או דרך אינפורמציה א-סימטרית בין הקונה למוכר, אולם לא מעבר לכך. אם הציבור שם לב לירידת מחירים באזור המגורים שלו הוא פשוט לא ימכור את הדירה אלא אם הוא צריך את הכסף למשהו ספציפי (כמו מעבר לדירה חדשה). מה שכן קרה בין השנים 2002-2007 הוא שמחירי הדירות בקושי עלו באופן ששחק את המחיר הריאלי של הדירות, ובעוד שנומינלית אין ירידת מחירים, ריאלית הייתה גם הייתה. למעשה רוב העלייה של 3 השנים האחרונות מיוחסת לירידת הריבית והתאמת מחיר הדירה לאינפלציה.
- משקיע 23/05/2011 09:48הגב לתגובה זוהרבה יותר שווה מקרן פנסיה אבל לבדוק שהתשואה לא תהיה פחות מ- 6-5 % יש כאלו הרבה בבאר שבע וערים אחרות בפריפריה
- 1.אלי 23/05/2011 08:38הגב לתגובה זוהשתלמות פטורה ממס! נזילה! לטובת קניית דירה.
- אז תשלח את קרן להשתלמות... (ל"ת)אמיר 23/05/2011 08:59הגב לתגובה זו
- אסף אשתר 23/05/2011 16:01יש לי יש לי יש לי קרן צדוק? לאאאא קרן השתלמות פחחח
