שוק הדירות בישראל מתקרר, כיצד זה ישפיע על הבורסה?

הלחץ של בנק ישראל ופעילות הממשלה מתחילים לעבוד. שוק הדירות בישראל מתקרר. כיצד זה ישפיע על הבורסה? הנה כמה תרחישים:

התרחיש הטוב

מחירי הדירות ייעצרו או יירדו בשיעור של עד 10% ויעמדו במשך שנים רבות, כפי שכבר קרה בעבר. הריבית תעלה בשיעור מתון. מי שרכש דירה לאחרונה או ירכוש בקרוב יפסיד הרבה כסף, אבל לא ירגיש את זה, מכיוון שתשלומי המשכנתא וההפסדים מחולקים על פני שנים רבות. הזוגות הצעירים יוכלו אולי לנשום לרווחה. הקבלנים יפסידו, אך לא יפשטו רגל, הבנקים כמעט ולא ייפגעו, כיוון שבעלי המשכנתאות יעמדו בתשלומים. זה אולי התרחיש האידיאלי מבחינת בנק ישראל, הממשלה והזוגות הצעירים.

ההשפעה על הבורסה: הבורסה אוהבת יציבות ובמיוחד כשברקע אין אלטרנטיבות השקעה. נכון להיום ההשקעה בנדל"ן מהווה תחרות קשה לשוק ההון המקומי, בעיקר משום שהציבור לא כל כך מבין אותה ותופס אותה כהשקעה בטוחה ויציבה. לכן, תרחיש כזה דווקא יעשה טוב לבורסה המקומית.

התרחיש המפחיד

פיצוץ אלים של בועת הנדל"ן. אמנם, בישראל המימון הבנקאי למשכנתאות לא הגיע לרמות שהיו בארה"ב, אבל מצד שני, ישראל גם לא תוכל לעשות את מה שארה"ב הצליחה לעשות בקושי רב: להדפיס מספיק דולרים כדי להשתלט על הבנקים ובמקביל, לקבל את תמיכת העולם למרות גירעון עצום. ההשלכות בתרחיש כזה יהיו קשות: ירידה חדה במחירי הדירות, עצירת הלוואות בנקאיות, פשיטת רגל של קבלנים שתפגע שוב בבנקים, ירידה בצריכה הפרטית, ירידה ברמת החיים והאטה במשק.

ההשפעה על הבורסה: פגיעה במניות ואג"ח של חברות נדל"ן מקומיות, במניות בנקים ובחברות שנסמכות על השוק המקומי. פרמיית הסיכון של ישראל תעלה ותפגע גם באפיק הסולידי: באג"ח מדינה ובמיוחד באג"ח חברות. תרחיש גרוע לבורסה בישראל. נקווה שלא נצטרך להתמודד איתו.

התרחיש החלומי

מה יקרה אם יימצאו 3 מיליארד חביות נפט במאגר לווייתן? מצב כזה הוא למעשה בגדר אירוע מאקרו כלכלי, שיכול לשנות מעט את התמונה. מעמדה הפוליטי והאסטרטגי של ישראל יתחזק ומפת האינטרסים העולמיים באזורנו תשתנה. הכסף הרב יוכל לשמש את המדינה בהקלות מס, סיוע לנזקקים, העלאת רמת החיים וכו'. זהו מצב נדיר שבו, במקום שמחירי הדירות יירדו ויתאימו את עצמם ליכולות של אזרחי המדינה, אזרחי המדינה יהפכו ל"עשירים" יותר ויוכלו לעמוד במחירי הדירות.

השפעה על הבורסה: בעלי הדירות יינצלו ואולי אפילו ירוויחו מעט, אבל ללא ספק, החגיגה האמיתית בתרחיש תהיה בבורסה. לא רק בעלי מניות גז ייהנו מכך. גם הבנקים, חברות מקומיות ועוד.

התרחיש הבלתי סביר

כולם טועים חוץ מרוכשי הדירות. תיאורטית, ייתכן שסטנלי פישר לא קורא נכון את התמונה, שהממשלה תיכשל בכל תוכניותיה להגדיל את היצע הדיור, שמחיר של 2 מליון ש' לדירה של 60 מטר בתל אביב הוא בעצם מאד הגיוני, גם אם בכסף הזה ניתן לקנות 3 דירות במיאמי. אם אתם מאמינים בתרחיש הזה, זה גם בסדר, כל עוד אתם מבינים את המשמעות של מה יקרה לכם ולעתיד הכלכלי שלכם אם אתם טועים. רוב האנשים פשוט לא מודעים לסיכונים.

סיכום ומסקנות: ההיגיון אומר: להשקיע יותר בחו"ל ואולי גם קצת בלווייתן

כל התרחישים מצביעים על עדיפות של הבורסה על פני השקעה בנדל"ן. אם הבועה תתפוצץ, ההפסד בדירות יהיה גדול יותר ובעלי המשכנתאות יפסידו את רוב כספם. אם המחירים יירדו במתינות, או יעמדו במקום, הרי שהשקעה בדירות לא תשתלם. אפילו אם יקרה נס ותמצא כמות אדירה של נפט: גם אז הבורסה עדיפה. רק בתרחיש דמיוני, נגיד בנק ישראל וכל הצמרת הכלכלית במדינה טועים. אתם באמת מוכנים להמר על זה?

בכל מקרה, לא חייבים לקחת סיכון דווקא בבורסה המקומית, שיכולה להיפגע בתרחיש של פיצוץ אלים של בועת הנדל"ן. האפיק ההגיוני ביותר הוא דווקא השקעה במניות בחו"ל. ארה"ב למשל, כבר נמצאת אחרי משבר נדל"ן, הכלכלה מתאוששת וגם הסיכונים הגיאופוליטיים של ישראל פחות מורגשים שם. אמנם, גם בארה"ב יש סיכונים, אבל אם הם יתממשו, ממילא הירידות יגיעו מיד לכאן. בכל זאת, רוצים להיות מוכנים גם לתרחיש הנפט החלומי? תוסיפו לתיק מניות שקשורות למאגר לווייתן. אם יימצאו 3 מיליארד חביות נפט, אתם לא תישארו מאחור.

כעת נשאלת השאלה האם הירידות של הימים האחרונים באות בין היתר על רקע חשש של המשקיעים מתרחיש של התפוצצות הבועה? בשלב זה קשה עדיין להעריך, אך קשה גם לפסול את האפשרות.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.