האם שוק הנדל"ן למגורים בדרך לנחיתה רכה או לקריסה?

שנת 2006 בכלכלה האמריקאית התאפיינה בהפנמה עמוקה של כל מובילי הדעה הכלכליים כי מחירי הדיור האמירו לגבהים לא ריאלים מה שיחייב תיקון. אלפי מאמרים התפרסמו בתקופה זו בעיתונים הכלכליים ובמדורי הכלכלה שעסקו בניתוח של התיקון הצפוי בשוק הדיור האמריקאי. אז, לא היה בנמצא כמעט איש אשר סבור היה שלא צפוי תיקון מחירים.

דומה כי השאלה אשר העסיקה יותר מכל את האמריקאים במהלך 2006 ובמחצית הראשונה של 2007 הייתה האם מחירי הדיור עומדים לנחות נחיתה רכה או לקרוס?

ב-18.5.06 הצהיר בן ברננקי, הנגיד האמריקאי כי "שוק הדיור לאחר טיסה למעלה במשך חמש שנים, אמנם איבד גובה, אבל התמקם לנחיתה בטוחה". זוכה פרס נובל בכלכלה, פול קרוגמן, במאמרו בניו-יורק טיימס ביום 25.08.06 לא הסכים עם הנגיד האמריקאי והסביר כי לדעתו "כאשר המחירים הגיעו לרמה כזו שאפילו הקונים האופטימים לא מוכנים לשלם אותם, לאחר שהריבית עלתה וכשהביקוש נופל מההיצע" מה שצפוי לשוק הוא פיצוץ בועה ולא נחיתה רכה. כידוע , שוק הדיור האמריקאי אכן נחת ב-2007-2008 אך ההגדרה היותר מתאימה לנחיתה זו היא לכל הדעות "נחיתת אונס".

מה קורה בימים אלו בשוק הנדל"ן למגורים הישראלי?

משרד האוצר מדווח על ירידה היסטורית במשקל המשקיעים בקרב רוכשי הדירות לערכים של שנת 2004 (25.8%), מתווכי הדירות מדווחים על קיפאון מוחלט בשוק ועל ירידה דרמטית בהיקף העסקאות. יש להניח כי דיווחים נוספים מהשטח וסטטיסטיקות שונות יזלגו בשבועות ובחודשים הקרובים לידיעת הציבור ויאששו את מגמת הקטנת הביקושים וירידת מחירי הדירות.

הגם שקיים ספק גדול אם סקר ביקוש הדירות של הלמ"ס שיפורסם בקרוב ישקף תמונה מדויקת של המצב, שכן לצערנו סקר זה עדיין מבוסס על דיווחים טלפונים של הקבלנים, ואולם נראה כי את מצב השוק האמיתי בסופו של דבר אי אפשר יהיה להסתיר.

עדות בולטת למגמה זו הייתה בשבוע החולף כאשר במבצע מכירות של החברות אפריקה ישראל מגורים וב. יאיר הציעו החברות למכירה דירות 5.5 חדרים בנתניה בהנחה ובמחיר של חמישה חדרים (על פניו משקף הנחה של 9%).

אולם אם נחזור לשאלה החשובה והנכבדה אשר העסיקה כאמור את הכלכלה האמריקאית בשנים 2006-2007 אשר היא רובצת היום לפתחו של שוק הנדל"ן הישראלי - האם אנו לפני נחיתה רכה של המחירים או לפני קריסה?

לדעתנו, התשובה לשאלה זו טמונה בתשובה לשאלה רחבה הרבה יותר. מדוע דרכן של בועות כלכליות להתפוצץ ולא להתפוגג?

אנו סבורים שהסיבה לכך טמונה בדרך היווצרותן של בועות כלכליות. כידוע לכולנו, כלכלת היוזמה החופשית מבוססת על ניצול הזדמנויות. זו הסיבה שכאשר מצרך שנמצא במחסור ומחירו עולה, מושך אליו קונים רבים ומשקיעים בתנועת עדר.

במקרה שלנו, כאשר המחירים בשוק הנדל"ן ממשיכים ועולים, הרי כמעט כולם נהנים. הקבלנים שמוכרים דירות כמו לחמניות, הבנקים שמגדילים את היקף המשכנתאות ואת רווחיהם, המדינה שמגדילה את קופתה ממסי נדל"ן, האזרחים הקטנים שרוכשים דירות ורושמים תוך זמן קצר רווח הון ואפילו שאר אזרחי ישראל - בעלי הדירות, שמדי שנה מחשבים את שיעור התעשרותם כתוצאה מעליית מחירי הדירות ומבלי שנקפו אצבע לצורך כך. למעשה לאף אחד, כמעט, אין אינטרס להפסיק את החגיגה.

זו הסיבה שגם כאשר כולנו רואים שהמלך הוא עירום, רובנו מגלגלים עיניים ומפליאים בשבחם של בגדי המלך החדשים. לשכנע את הנפשות הפועלות (קבלנים, בנקים, אזרחים פרטיים) לפעול בניגוד למגמה כדי להרוויח פחות, אבל מאידך לייצב בכך את השוק ולמנוע הפסד צורב בעתיד, הינה משאלת לב לא מציאותית.

לצערנו, הפרט בכלכלת היוזמה החופשית לעולם לא יסכים לוותר על רווחיו האפשריים בהווה ולרסנם או להורידם לטובת הקטנת הסיכוי להפסד צורב בעתיד. זו הסיבה שדרכן של בועות בכלל ובועת הנדל"ן במחוזותינו בפרט להמשיך ולהתנפח עד לסופן הטראגי - מעין גזירת גורל.

אנו רק נשנן בנושא זה את האמיתות הבסיסיות של כלכלת השוק שכולנו יודעים זה מכבר: מעט אנשים יכולים להרוויח הרבה לאורך זמן. הרבה אנשים יכולים להרוויח קצת לאורך זמן והרבה אנשים לא יכולים להרוויח הרבה לאורך זמן. כשזה קורה בכלכלה, הרבה אנשים צריכים לשלם את המחיר על כך.

המבוגר האחראי בסיפור שלנו הוא ממשלת ישראל אשר השכילה להבין שמחירי הדירות המאמירים הם איום משמעותי על הכלכלה הישראלית ויש לפעול במהירות ובנחישות כדי להורידם ויפה שעה אחת קודם.

אם כך, מתי תתפוצץ בועת הנדל"ן בארץ?

על פי תיאוריית "הטיפש הגדול ביותר" בכלכלה, בועה כלכלית מתנפחת כל עוד טיפש קונה נכס במחיר גבוה מערכו האמיתי בציפייה למכור אותו במחיר גבוה יותר לטיפש גדול יותר. על פי התיאוריה, הבועה מתפוצצת כאשר הטיפש האחרון והגדול ביותר לא מוצא טיפש גדול יותר למכור לו את הנכס שרכש, במחיר גבוה יותר. אז הוא נותר עם נכס שערכו צונח.

והנה, לאחר עליה ממוצעת של 52.7% במחירי הדירות בארבע השנים האחרונות (מאי 2007 - מאי 2011), כאשר היום שוק הנדל"ן למגורים מאותת על ירידה דרסטית בביקושים, עת שהלמ"ס מדווחת (31.5.11) על עליה של 16% בשיעור התחלות הבניה ברבעון הראשון של 2011, השיעור הגבוה ביותר מאז שנת 2000, כאשר 73000 דירות נמצאות בתהליכי בניה ובו בזמן הממשלה מאותתת על הגדלה מסיבית בהיצע הקרקעות. עושה רושם כי הטיפש הגדול ביותר שנותר עם קרקעות בבעלותו במחיר מופקע הם הקבלנים.

ומן הכלל אל הפרט, לפי ראות עיננו לא מקרה הוא שדווקא החברות אפריקה ישראל וב. יאיר היו אלו שיצאו הראשונות במבצע מכירות והנחות בשבוע החולף. הבעלים של שתי החברות הללו חוו כבר בשנת 2008, עת המשבר הכלכלי העולמי, את טעמו של קרב הישרדות כלכלי אשר איש לא הכין אותם מראש לכך.

חברות אלו השכילו להבין כי מוטב להתגמש היום במחיר כדי למלא את קופת המזומנים של החברה, שכן בעתיד הכלכלי הקשה בשוק הנדל"ן - הממשמש ובא, מי מהקבלנים שקופת המזומנים שלו תהיה מלאה - גם אם לא עד סופה, לו תהיה המלוכה. אלו האחרים שיגיעו למשבר, ללא כסף בקופה ועם נכסים משועבדים (גם ובמיוחד אם הם רבים) וערכם נמצא בירידה, עלולים למצוא עצמם, למצער, מעבירים את שרביט ניהול נכסי החברה לבנקים בעלי המאה.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

*הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.