אג"ח נדלנ"י בדירוג גבוה עם 7% תשואה

קהל הקוראים עשוי לתמוה על סקירותיי האחרונות בדבר אגרות-חוב שעשויות להוות (לטעמי האישי, על כל פנים) הזדמנויות מעניינות. זאת לאור הירידות העקביות בחודשים האחרונים בשוק המניות ובשוק אגרות-החוב למיניהן. "אין זה הזמן להיכנס או לרכוש", יגידו המבקרים, "עכשיו צריך למכור".

דעתי האישית היא כי דווקא כעת נוצרות ההזדמנויות המעניינות ביותר ובמחירים הנוחים ביותר, גם אם בטווח הקרוב עשוי נייר כזה או אחר להשיל מעליו אחוזים אחדים מערכו בשל הירידות - עדיין כדאי לספוג ירידות מעין אלה בשפתיים חשוקות ובקור-רוח, ולזכור כי התיקונים בוא-יבואו, אז ניתן יהיה ליהנות מרווחים נאים.

ולעניינינו, חברת י.ח.דמרי בנייה ופיתוח בע"מ (נשלטת ע"י יגאל דמרי) פועלת בעצמה וכן באמצעות חברות בנות, בעיקר בתחום הייזום, תכנון, פיתוח, שיווק והקמה של יחידות דיור בישראל. החברה הוקמה כחברה פרטית בשנת 1989, ומשנת 2004 נסחרת בבורסה לניירות-ערך בת"א. שווי השוק שלה עומד כיום על 504 מיליוני שקלים.

תחומי פעילות החברה

א) ייזום ובנייה של פרויקטים למגורים בישראל ובחו"ל - במסגרת פעילות זו מתמקדת חברת י.ח. דמרי בנייה ופיתוח בע"מ ברכישת קרקעות ובייזום, פיתוח, תכנון ובנייה של פרויקטים למגורים על הקרקעות שנרכשו ובשיווק ומכירה של דירות מגורים שנבנו. הכנסות החברה מפעילות זו הסתכמה בכ-70 מיליון שקלים ברבעון הראשון של שנת 2011.

ב) נדל"ן מניב בארץ ובחו"ל - בפעילות זו עוסקת החברה ברכישה ופיתוח וכן בייזום והקמה של פרויקטים למשרדים, למסחר מבני תעשיה והשכרתם. הכנסות החברה מפעילות זו הסתכמה בכ-46 מיליון שקלים ברבעון הראשון של שנת 2011.

ג) תחום כוח-אדם - החברה פועלת באמצעות חברת הבת י.ח. דמרי חברה לכוח אדם בע"מ באספקת כוח אדם זר ללקוחותיה מענף הבנייה. הכנסות החברה מפעילות זו הסתכמה בכ-4 מיליון שקלים ברבעון הראשון של שנת 2011.

תוצאות כספיות

הכנסות החברה הסתכמו בכ-119 מיליון שקלים ברבעון הראשון של שנת 2011 לעומת כ-94 מיליון שקלים ברבעון המקביל לשנת 2010 - גידול מרשים של 27%. הרווח הנקי ברבעון הראשון של 2011 הסתכם בכ-28 מיליון שקלים לעומת כ-13 מיליון שקלים בלבד ברבעון המקביל של 2010 - זינוק של 115%.

ההון העצמי של החברה עמד בסוף הרבעון הראשון של 2011 על כ-435 מיליון שקלים לעומת 422 מיליון שקלים בסוף שנת 2010 והוא מהווה 22% מסך המאזן.

י.ח.דמרי בנייה ופיתוח בע"מ הנפיקה שקלי מסדרה כ"ג במהלך דצמבר 2009. החברה הציעה למשקיעים אג"ח בשווי של עד 100 מיליון שקלים העומדות לפירעון (קרן) בארבעה תשלומים שנתיים שאינם שווים בין השנים 2013 ל-2016: ביוני 2013 ו-2014 ייפרעו 30% מהקרן (בכל שנה) וביוני 2015 ו-2016 יפרעו 20% מהקרן (בכל שנה).

בנוסף משלמות אגרות-החוב מסדרה כ"ג פעמיים בשנה בחודשים יוני ודצמבר - החל מיוני 2010 ועד ליוני 2016. הריבית המקסימאלית ברוטו שהוצעה למשקיעים במכרז עמדה על 7.3% ובסופו של דבר גייסה החברה כ-84 מיליון שקלים בריבית זו. בספטמבר 2010 ביצעה החברה הרחיבה החברה את סדרה כ"ג וגייסה סכום נוסף של 100 מיליון שקלים.

להלן נתונים עיקריים לגבי אג"ח זו:

ברוטו: בעוד התשואה של אג"ח רבות עלתה בחודשים האחרונים על רקע העלאת הריבית במשק נותרה התשואה של הסדרה כמעט ללא שינוי ונמוכה מהריבית הנקובה באג"ח דבר המעיד על אמון המשקיעים ביכולת החברה לעמוד בהתחייבותיה למחזיקי אג"ח.

- האג"ח: מח"מ קצר יחסית המתאים להשקעה כאשר הריבית במשק נמצאת במגמת עלייה.

- דירוג האג"ח: באוגוסט 2010 הודיעה חברת מידרוג על העלאת הדירוג של סדרות האג"ח של דמרי הנמצאות במחזור (כולל סידרה כ"ג) מדירוג של A3 לדירוג של A2, תוך הותרת אופק הדירוג יציב. חברת מידרוג העלתה את דירוג הסדרות, בין היתר, כתוצאה משיעורי מכירות גבוהים הבאים לידי ביטוי בשיעורי רווחיות גולמית גבוהים מהממוצע לענף וזאת לאורך זמן. כמו כן יציבות בהכנסות לאורך השנים הובילה ליחסי כיסוי טובים בהשוואה לחברות מתחרות בתחום הנדל"ן למגורים בישראל. לחברה, קרקעות לא משועבדות, דבר התורם לאיתנותה הפיננסית של החברה ועוד.

התניות פיננסיות ובטחונות:
- אג"ח אינן מובטחות בשיעבוד.
- אג"ח יועמדו לפירעון מיידי על ידי הנאמן, אם החברה לא תפרע את חובה לבעלי האג"ח בתוך 7 ימי עסקים.
- אג"ח יועמדו לפירעון מיידי במידה ויקבל בית המשפט החלטה לפרק את החברה.
- אג"ח יועמדו לפירעון מיידי במידה וימונה כונס נכסים לחברה או על רוב נכסיה, או נכסים מהותיים לדעת הנאמן.
- אג"ח יועמדו לפירעון מיידי אם סידרה אחרת של אג"ח שהנפיקה החברה תועמד לפירעון מיידי.
- אג"ח יועמדו לפירעון מיידי בכל מקרה אחר שיהווה פגיעה מהותית בזכויות מחזיקי האג"ח.

האם כדאי לרכוש את דמרי אג"ח כ"ג?

י.ח. דמרי הינה חברה יציבה ומוערכת בשוק הנדל"ן המקומי. החברה, אשר הציגה שיפור ניכר בתוצאות הרבעון הראשון של שנת 2011, נהנית מצבר קרקעות גדול כאשר חלקן אף אינו משועבד וממסגרות אשראי לא מנוצלות בבנקים. על רקע נתונים חיוביים אלו, בחרה חברת מידרוג להעלות את דירוג אג"ח של החברה, ואע"פ שלחברה פעילות נדל"ן בצ'כיה וברומניה אין הדבר מעיב על דוחותיה הכספיים.

על סמך נתונים אלה אני סבור כי לא צפויות לחברה בעיות בהחזר הריבית והקרן של מחזיקי אג"ח כ"ג. דעתי היא שאג"ח זו מספקת נאה למשקיעים ומומלצת להשקעה לטווח הארוך. אין כל ספק כי מגמת הירידות העקביות בשוק ההון אכן מעיבה ומשרה תחושת אי-נוחות. אך יש להבין כי המגמה השלילית נובעת, בין היתר, מפדיונות כבדים של הציבור בקרנות הנאמנות - דבר אשר יוצר לחץ על שוק המניות בכלל ושוק אגרות-החוב בפרט. על המשקיע הנבון לדעת כי מגמה זו לא תימשך לנצח וכדאי לנצל ירידות אלה ולרכוש אג"ח איכותיות במחירים טובים יותר.

הכותב, סיון ליימן, הינו יועץ השקעות פרטי ומנכ"ל כנען ייעוץ השקעות

* אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.