ניכוי המס במקור בעסקאות מקרקעין - הבעיות עוד לפנינו

ביום 31.3.2011 יצאה לדרך הרפורמה בהליכי שומה וגבייה בעסקאות מקרקעין, ובכלל זה חובתו של הרוכש בעסקאות מקרקעין לנכות מס במקור, כלומר להעביר חלק מהתמורה שהוא אמור לשלם למוכר ישירות לרשויות מיסוי מקרקעין על חשבון מס השבח של המוכר. חובה זו חלה על עסקאות במקרקעין (להבדיל מעסקאות קנייה ומכירה של מניות באיגודי מקרקעין) אשר תמורתן משולמת בכסף בלבד (להבדיל, לדוגמה, מהעברות ללא תמורה ומעסקאות שבהן התמורה משולמת גם בשירותי בנייה או בדרך אחרת).

שיעור ניכוי המס במקור הוא 15% מהתמורה. כאשר מדובר בזכויות במקרקעין שנרכשו קודם ליום 7.11.2001, ו-7.5% מהתמורה כאשר מדובר במקרקעין שנרכשו החל ביום 7.11.2001 (המועד שבו שיעור מס השבח ליחידים ירד ל-20%). לאחרונה פירטה רשות המסים כמה מקרים שבהם לא תחול החובה, כגון במקרה של מכירת דירת מגורים הזכאית לפטור - גם מכוח חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה"), וכן העניקה תקופת חסד עד ליום 1.6.2011 לעניין רכישה מקבלנים, תקופה שבה לא תחול החובה גם על קבלנים שטרם קיבלו אישור מפקיד השומה (טופס 50).

עם זאת, החובה החדשה עדיין מעוררת שורה של קשיים: כך לדוגמה, לעתים גם כאשר יום הרכישה קודם ליום 7.11.2001, חלים שיעורי מס מופחתים - לרבות מכוח הוראת השעה החדשה, המאפשרת שיעור מס של 20% בלבד במקרה של יחידים המוכרים מקרקעין לבנייה של שמונה יחידות דיור לפחות. האם בסיטואציה כזו יחול ניכוי במקור מופחת? לדעתנו, מבחינת תכלית החקיקה התשובה חיובית, אולם עמדת רשויות המס עלולה להיות שונה.

הניכוי במקור עשוי להיות מוגזם גם כאשר המוכר הוא תאגיד, שכן אם מביאים בחשבון שמס החברות עומד על שיעור 24% מהרווח, ניכוי בשיעור 15% מהתמורה משקף הנחת רווח בשיעור 166% על יתרת העלות - הנחה בלתי סבירה במקרים רבים, לא כל שכן בהתחשב בכך שמס החברות נמצא בתהליך הפחתה.

החובה אף עלולה ליצור ניגוד אינטרסים בין הרוכש לבין המוכר. הרוכש יעדיף לקבל אישור לרישום לטאבו מוקדם ככל האפשר, ומאחר שממילא הניכוי במקור הוא על חשבון התמורה למוכר - אין לו אינטרס אמיתי לפעול להקטנת הסכום. כתוצאה מכך המוכר עלול להיפגע, שכן העברת סכומי מס גבוהים לרשויות המס על ידי הרוכש עלולה לפגוע בו בדיוניו מול הרשויות באשר לחבות מס השבח.

יש להביא בחשבון שניכוי גבוה במקור עלול לפגוע גם בעצם ביצוען של עסקאות, בייחוד בנסיבות של עסקאות ממונפות. לכאורה, הפתרון הוא במסגרת הגשת בקשה להקטנת הניכוי במקור. עם זאת, לדעתנו מן הראוי שהפתרון לסוגיות הרוחב לא יהיה פרטני, וככזה תלוי במגבלות בירוקרטיות, אלא מערכתי ובמסגרת הוראת ביצוע כללית המתווה כללים מנחים ומקלים, בנסיבות שבהן ברור כי ניכוי על פי הכללים הרגילים יוביל לגבייה עודפת, תוך התחשבות גם בהוצאות עתידיות שהמוכר צפוי לעמוד בהן (כגון היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל וכדומה).

עוד תכניות

הכותבים - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ומשרד אלתר עורכי דין