"בניית משרדים ספקולטיבית תוביל לעודפי היצע; כשיורד גשם כולם נרטבים"

בקרוב נתחיל לראות שוב את מנופי הענק מעטרים את הרקיע של הסיטי של תל אביב, כאשר בנייתם של מבני משרדים ומסחר רבים יתחילו לקרום עור וגידים. בשבוע שעבר נחתמה עסקת מכירת מתחם תנובה במע"ר תל אביב בו צופיים לקום מבני משרדים ומסחר בהיקף של 125 אלף מ"ר, ובסוף חודש שעבר זכתה קבוצת עזריאלי עזריאלי קבוצה במכרז דרום הקריה בתל אביב, בו תתאפשר בניית מגדלי משרדים בהיקף של כ-125 אלף מ"ר בצמוד למגדל הממשלה. מלבד מתחמי ענק אלו, בשנים הקרובות יוקמו מגדלי ענק ברחובות יגאל אלון והמסגר, זאת עוד מבלי להזכיר את מתחם המשרדים בשטח של 220 אלף מ"ר שעזריאלי מקימה בחולון.

אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן במחלקת ה-Sell Side במגדל שוקי הון, אומר כי העובדה שהמחירים הנוכחיים בענף עדיין לא שבו לרמות השיא בהן שטו ב-2008 וכי השטחים פנויים עדיין קיימים, מלמדת כי למרות האופטימיות בדבר מחסור בהיצע השטחים להשכרה ושיפור בביקושים ובשכר דירה מאז סוף 2009, שוק המשרדים עדיין לא התאושש במלואו מהשלכות המשבר. לדבריו הענף עובר כיום מספר שינויים אשר צפויים להעלות את רמת הסיכון בענף בשנים הקרובות:

ראשית, אי הוודאות שעדיין קיימת בעולם מציבה מכשולים בפני המשך גידול נרחב בביקוש לשטחים חדשים ולא מאפשרת הוצאות מוגזמות על שכר דירה. ניכרת חזרתה של הבנייה הספקולטיבית וניתן לראות יותר ויותר פרויקטים בתכנון באזור המרכז המתחילים לקרום עור וגידים. בתל אביב, רמת גן, הרצליה, פתח תקווה, חולון ועוד מתחילים לשמוע ולראות פרויקטים חדשים לא מעטים שנכנסים לשלבי ביצוע ועשויים להחזיר לענף בשנים הקרובות זכרונות קשים של עודפי היצע ולחצים שליליים על שכר הדירה.

קבוצות הרכישה כובשות את שוק המשרדים שנית, הריבית הנמוכה ושוק הדיור הנמצא תחת מכבש רגולטורי, גורם ליותר ויותר מבעלי המקצועות החופשיים לרכוש לעצמם משרד, כאשר תופעת קבוצות הרכישה למשרדים וכן מכירת שטחי משרדים ללקוחות פרטיים הולכות וצוברות תאוצה. מכירת שטחי משרדים מיזום נפוצה בעיקר בתל אביב, במתחם הארגז, מגדלי הארבעה, מגדל הרכבת, רמת החייל וכו', ופוגעת ביכולתם של בעלי המשרדים להשכרה הקיימים לאכלס בצורה מלאה את הבניינים וביכולת להעלות שכר דירה. אם זאת, שטחים גדולים כמעט ואינם זמינים לרכישה והחברות הגדולות לרוב מעדיפות לשכור את השטחים מאשר לרתק הון לטובת רישום שמן ברשומות הטאבו או המנהל.

וכמובן, אי אפשר מבלי להזכיר את המדיניות החדשה של הקטנת כמות החניות בבנייה חדשה למשרדים במרכזי הערים, המציבה בפני השוכרים והיזמים כאחד בעיה שקשה יהיה להתמודד עימה. ללא פתרון נכון לבעיית החניה, הדבר עלול להכביד על שיווק שטחים חדשים ולהעדפת השוכרים לצאת מהעיר הגדולה.

מניות הנדל"ן המניב המומלצות לפי מגדל:

בריטיש ישראל: מומלצת לקניה כאשר מחיר היעד עולה מעט ל-15 שקל. "אנו סבורים כי מחיר המניה כיום איננו משקף את פוטנציאל החברה. להערכתנו, לקראת המיזוג הצפוי עם מליסרון יחסי ההחלפה צפויים להשתנות לטובת בריטיש, כאשר קיימת העדפת השקעה בבריטיש על פני כל חברות הקטגוריה שלה".

גזית גלוב: ממולצת לקניה כאשר מחיר היעד עולה ל-52 שקל. "בהתבסס על הקיים, טרום השפעת הרכישות וצבר הפיתוח הצפוי בשנים הקרובות על התוצאות, החברה נסחרת מתחת לשווי הראוי. רמות התמחור כיום מהווה הזדמנות להגדלת החזקות במחיר נוח עם דיסקאונט של כ-17% לעומת השווי הכלכלי".

אלוני חץ: מומלצת בקניה כאשר מחיר היעד עולה ל-25 שקל. "הדיסקאונט הגבוה בו נסחרת החברה של כ-30%, הופך אותה לאטרקטיבית לעומת החברות הבנות. רמת המינוף הנמוכה יחסית הקיימת בחברה מאפשרת כחברת החזקות להיחשף לחברות הבנות האיכותיות, הנסחרות ברובן קרוב לערכן המלא, בסיכון נמוך יחסית לתנודתיות אפשרית בשווי הסחיר".

נצבא: מומלצת בקניה כאשר מחיר היעד עולה ל-50 שקל. "מחיר השוק הנוכחי אינו מביא בחשבון את פוטנציאל צבר הנכסים והקרקעות ליזום עתידי שבידי החברה. מלבד מתחם קסם, בצנרת הפיתוח והיזום העתידית נמצאים נכסים רבים עם אפסייד אפשרי גבוה אשר הסיכוי להתממשותם תלוי אך ורק באלמנט הזמן. תחילת יישום תכנית ה-BUYBACK עליה הודיעה החברה בהיקף של כ-100 מיליון שקל עשויה לשמש טריגר לעליות".

לסיכום, עציוני סבור כי יש להחזיק כיום בסקטור הנדל"ן כמשקלו בשוק ולא מעבר לכך. "מתוך מניות הנדל"ן, אנו מעדיפים את חברות הנדל"ן המניב אשר נוטות לשמור טוב יותר על ערכן גם בתקופת מימושים. השפעת העליית הריבית והתייקרות הכסף טרם הורגשה במישור מחירי הנכסים שכן עדיין קיימת יכולת נרחבת לגיוס חוב בעליות סבירות ועודפי נזילות השומרים על רמת ביקוש גבוהה בשוק לרכישת נכסים. אולם הפסימיות בשוק ועלויות הריבית שעוד לפנינו צפויות לטרוף את הקלפים. בראייה לטווח בינוני ארוך, עודפי ההיצע צפויים לחזור אל הענף ועימם גם הבעייתיוןת ביכולת להעלאת שכר הדירה. אף על פי שהחברות המסוקרות נמצאות ברובן בעמדות יציבות יותר בשוק המשרדים, כשיורד גשם כולם נרטבים".