ספר ביום: "נדל"ן בג'ינס" - להלן פרק המבוא
בתום המחצית הראשונה של שנת הלימודים שלי לתואר הראשון, הוטל על כל אחד מהסטודנטים למינהל עסקים לבחור באחר משני המסלולים: ראיית חשבון או שיווק.
במסגרת ההתלבטות הקשה, שהשלכותיה היו בחירת מקצוע לכל החיים, התייעצתי בנושא עם חברים, קרובים ובני משפחה. אמי היתה נחושה בדעתה: ראיית חשבון הוא מקצוע בטוח ומוכר שיתן לך יציבות ופרנסה קבועה לכל החיים . מטבע נכונותם של ילדים לשמוע לעצת הוריהם... בחרתי בשיווק!!
בניסיוני לבחון בחירה זו לאחור, במשקפי היציבות הפיננסית , נראה כי לא טעיתי אך גם לא ביצעתי את הבחירה הנכונה. בקרב חבריי יש מספר רב של אנשי שיווק כמו גם רואי חשבון, עורכי דין ועוד מקצועות שהם התגשמות חלומן של אמהות רבות. אני, בשנותיי הרבות בשוק העבודה, לא הצלחתי לשייך יציבות יתר ואיתנות פיננסית לתפקיד זה או אחר. נראה כי רשימת תורנות נסתרת קובעת על פי סדר כלשהו את שמו של המובטל התורן, אם זה מבחירה אם לאו - פעם זה אני, פעם רואה החשבון, פעם עורך הדין וחוזר חלילה.
לא אכנס לסיבות המביאות חבר זה או אחר להגדרת מובטל , אך כך קורה. ואז, או אז, אנו מקבלים את כספי הפיצויים!! במקרה הטוב, אנו מושכים את החלק הלא ממוסה (עד 10250 ש' לכל שנת עבודה), ובמקרה הפחות טוב, אנו מושכים את כל הפיצויים, המהווים כ 45% מסך ההפרשות שלנו לגיל הפנסיה. מעבר לאמור, רובנו מחליפים מקום עבודה אחת למספר שנים וגם אז... אנו מושכים את כספי הפיצויים.
מבלי לבחון את נכונות ההחלטה למשוך את כספי הפיצויים לצורך הקיום השוטף של המשפחה, התברר לי, כי חלק ניכר מחבריי משכו והשתמשו בכספים אלו - כל אחד וסיבותיו הוא. עם זאת, כאשר שאלתי מספר חברים מה יעשו בגיל הפנסיה, התברר לי כי בטוחים הם, מעבר לכל ספק, כי לא נגעו בכספי הפנסיה.
כדי להבין את מהות הבעיה ואת גודל המחסור, נביט בדוגמא הבאה: בהנחה שאדם עובד בשכר קבוע כל ימיו, מגיל 21 עד לגיל הפרישה, ובהנחה שאדם זה הפריש בכל תקופת עבודתו את מלוא ההפרשות לפיצויים פנסיוניים, הוא יקבל בבוא העת (בתקופת הפנסיה) שכר של כ 60%-70% משכרו הממוצע.
בהנחה שבכל מספר שנים משך העובד את כספי הפיצויים (אשתי שתחייה, אומרת שלא מפסיקים את חוגי הילדים בגלל שאבא מובטל...) המהווים כ 45% מסכום זה, הוא יהנה מפנסיה של כ 35% מהשכר אליו הורגל במהלך חייו (בדרך כלל מהשכר אליו הורגל במהלך שנותיו האחרונות לעבודה).
החיים לא תמיד ורודים וייתכן שלא נעבוד באופן רצוף וקבוע, ולכן לא נפריש לפנסיה כל השנים. נוסף לכך, בהתחשב בעובדה שבתחילת דרכנו נרוויח הרבה פחות מאשר בהמשך, גם ההפרשות תהיינה נמוכות יותר, ולכן סביר להניח שגם פנסיה של 3500 ש' על כל 10000 ש' שכר (התחשיב לפני מיסים) אינה כה ריאלית.
לאחר שהגעתי להכרה שעתידי בגיל 67, הגיל בו אמורים להתחיל לטוס סביב העולם, אינו כה מזהיר, חיפשתי דרכים לשיפור המצב. מעבר לאמור, גיליתי עוד מספר סיבות חשובות לצורך שלי ביותר כסף ונכסים החל מגיל 50: - שאיפה לא להיות תלוי במקום העבודה מגיל זה ואילך. - יציאה לפנסיה מוקדמת כשרק ארצה. - השגת רכוש שיידרש עבור כניסה לבית גיל הזהב. - דאגה לעתידם הכלכלי של ילדיי. - ועוד ועוד...
במסגרת חיפושיי אחר ההון הנכסף, בחנתי מספר אפשרויות: שוק ההון על כל שלוחותיו - אגרות חוב, מט ח, אופציות ועוד, כניסה לשותפות כזו או אחרת בעסק קיים או חדש, השקעות מניבות ורווחי מימוש במספר אפיקים, וכמובן נדל ן.
במסגרת חיפושיי אחר האפיק המתאים, הגדרתי את כללי היסוד הבאים: 1. סיכון - ההשקעה חייבת להיות ברמת סיכון נמוכה. לא ייתכן שאשקיע כל חיי במטרה ליהנות מההשקעה בגיל מבוגר, אך תמיד אחיה בחשש שיום לפני שאדרש למימוש ההשקעה, תרד זו לטמיון או לחילופין ירד ערכה משמעותית. 2. גובה ההשקעה - בהתחשב בעובדה שכל הוני בתקופת הלימודים היה פיאט 127 אדומה וישנה אשר היוותה מרכיב מהותי מאוד בהון המשפחתי ההתחלתי שלי, חיפשתי השקעה שלא תדרוש הון עצמי רב. 3. קלות הטיפול - לאור העובדה שמקום עבודתי מחייב אותי לשעות עבודה ארוכות, על ההשקעה להיות נגישה וקלה לטיפול ולתחזוקה. אין בידי היכולת להקדיש שעות על גבי שעות במועדים קבועים וקשיחים, ולכן עליי למצוא השקעה אשר תהווה מעסיק שני שלי, שיהיה מעסיק גמיש, אדיב, קל ולא תובעני. 4. עניין - חשיבות סעיף זה נתונה לוויכוח, אך לי חשוב שהעיסוק הצדדי - טיפול בהשקעה - יוסיף לי כמה רגעי עונג והנאה ביום/בשבוע/בחודש. 5. השקעה מוחשית - אני אולי מיושן, אבל אני שייך לדור שמחפש השקעה שניתן לראותה באופן מוחשי ולא כזו שנשארת ברמה הווירטואלית.
הגדרתי, קראתי, חיפשתי והחלטתי - נדל"ן.
השקעה זו עונה על ההגדרות שלי: רמת סיכון נמוכה, גובה השקעה נמוכה יחסית (בניגוד למה שנהוג לחשוב ובהמשך אפרט עד כמה קל לגייס את ההון הדרוש), לא נדרשת השקעת זמן במועדים קבועים וקשיחים, בעלת עניין (שוב - עבורי!) והכי חשוב, אני יכול לעבור לידה ולראותה בכל רגע נתון, ובמקרה חירום להחליט ש די ! - למכור ולחפש השקעה חדשה.
להשקעה בנדל ן, כמו לכל השקעה נוספת, אינספור אפיקים: נדל ן מניב (השקעה היוצרת תזרים מזומנים עתידי כנגד השקעה חד פעמית), בנדל ן למימוש, השקעה בדירות למגורים, קניית שטחים, נדל ן עסקי ועוד. ניתן להשקיע בארץ וניתן להשקיע בחו ל, ניתן להשקיע 20000 ד' וניתן להשקיע מאות מיליוני דולרים.
בספר זה, שמהווה מדריך נדל ן למתחילים, אתמקד בהשקעות זעירות עד קטנות, השקעות שאינן דורשות הון עצמי רב, השקעות קלות לביצוע, השקעות ברמת סיכון נמוכה והכי חשוב, השקעות שיכולים לבצע, עם טיפה מאמץ והרבה רצון.
לאור מספרם הרב של האפשרויות והאפיקים בתחום הנדל ן, יתמקד ספר זה בהשקעה בדירת מגורים כנכס מניב. השקעה מסוג זה ניתנת למימוש מסכומי כסף הקיימים ועוברים דרך חשבון הבנק שלנו מספר פעמים במהלך חייה; קופת גמל ותיקה שהשתחררה, קרן השתלמות או כל סכום כסף חד פעמי שנכנס לחשבון הבנק ואנו דואגים לפזר אותו בתכנון מדויק וקפדני לסגירת מינוס גבוה בחשבון הבנק, רכב חדש, שיפוץ הבית, טיול עם הילדים ועוד.
