שוק הנדל"ן למגורים איבד את הבלמים - שימו לב לגרפים

ב-30.6.11 פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הודעה לעיתונות בדבר הכמות המבוקשת של דירות חדשות בחודש מאי 2011. משום מה, בחרה הלמ"ס שלא להדגיש בהודעתה לעיתונות את הנתון החשוב ביותר בהודעה, שהובלע בגוף הדו"ח. לפיו כמות הדירות החדשות שנמכרו בחודש מאי 2011 ירדה בשיעור דרסטי של 25.8% וזאת בהתייחס לחודש המקביל מהשנה הקודמת- מאי 2010 ( בחודש מאי 2010 נמכרו 2270 דירות חדשות ובחודש מאי 2011 - 1683 דירות חדשות).

יצוין כי צלילה כזו בכמות הדירות החדשות שנמכרה בחודש זה בהשוואה לחודש מאי המקביל הייתה הגדולה ביותר ב-12 השנים האחרונות (מאז 1999). מועד בו החלה הלמ"ס לראשונה לדווח באופן חודשי על היקף מכירת הדירות החדשות.

כן יודגש, כי ירידה בשיעור קרוב לכך בשנים עברו הייתה רק בשנת 2003, וזאת בעקבות המיתון ששרר בארץ בשנת 2002 עת היקף המכירות ירד בשיעור של 23% בלבד, כלומר לא הגיע לשיעור הירידה הדרסטי של מאי 2011 (25.8%).

האם נתון זה - צלילה בהיקף מכירת הדירות החדשות בחודש מאי הוא בעל משמעות לצורך הערכת מגמת מחירי הדירות בעתיד ?

לדעתנו התשובה לכך חיובית. כפי שכבר ציינו בעבר, חודשי מאי ויוני מהווים חודשי מפתח בשוק הנדל"ן למגורים לקריאת מגמת השוק העתידית. בחודשים אלו מתקיימים הביקושים הגדולים ביותר לדירות במהלך השנה. מכיוון שמשפרי הדיור נערכים בתקופה זו לסגירת עסקאות הרכישה והמכירה של דירותיהם וזאת כדי לתכנן את לימודי ילדיהם בבתי הספר שבקרבת מקום מגוריהם החדש.

כך למשל, הסדק הראשון בבועת הנדל"ן האמריקאית התרחש בחודשים מאי ויוני 2006 עת הביקושים לדירות ובתים ירדו באופן משמעותי ומחירי הבתים שינו מגמה והחלו לראשונה לרדת. זאת לאחר 17 שנה שהמגמה בהן הייתה עליית מחירים.

בנוסף לכך, שתי תופעות בעלות משמעות התרחשו בחודשיים האחרונים בשוק הנדל"ן הישראלי,כאשר התופעה האחת מקדימה את חברתה ושתיהן יחד מצביעות על המגמה של ירידת מחירי הדירות.

בחודשיים האחרונים הקבלנים החלו להתגמש במחירים ולתת הנחות בפועל של 5%-10% על דירות חדשות. תופעה זו משהפכה לברורה ומתמשכת גרמה לאחרונה, למוכרי דירות יד שנייה להתגמש גם הם במכירת דירתם. ראשית במקרים בהם נאלצים למכור דירה כנגד רכישת דירה. לאחר מכן, החלה התופעה להתפשט גם אצל מוכרים אחרים שמעדיפים להתגמש במחיר, במקום להיתפס, חלילה, בשוק יורד בחוזקה אשר עלול לשבש להם את מהלך המכירה.

עליית מחירי הדירות בשנות התשעים (בתקופת העלייה מברית המועצות):

האם ירידת מחירי הדירות בחודשיים האחרונים אצל הקבלנים ובעסקאות יד שנייה, ביחד עם הנתון של צלילה דרסטית של 25.8% בהיקף מכירת הדירות החדשות, מעידים על שינוי קונסיסטנטי בשוק הנדל"ן או שמא מדובר בתופעה זמנית וחולפת?

לדעתנו מדובר בשינוי קבוע ומתמשך במגמה של ירידת בביקושי ומחירי הדירות. כדי לבסס טענה זו אנו נציג את נתוני הלמ"ס בנוגע לעליית מחירי הדירות בשנות התשעים(בתקופת העלייה מברית המועצות) תוך השוואה לעליית מחירי הדירות בשלוש השנים האחרונות.

שינוי במחירי דירות בישראל ב-19 השנים האחרונות

עיון בנתוני עליית מחירי הדירות מאז 1994 ( עת הלמ"ס החלה לדווח באופן רציף על עליית מחירי הדירות) ועד היום (נומינלית וריאלית) מלמד אותנו כי שוק הנדל"ן למגורים פועל בצורה רציונאלית במהלך השנים.

כך, אנו מגלים כי בשנים 94'-95' הייתה עלייה ריאלית מצטברת משמעותית (20.1%) במחירי הדירות וזאת כידוע בשל גלי העלייה הגדולים מברית המועצות (בשנים 89-96 עלו ארצה כ- 700,000 עולים).

כמו כן, ניתן לראות כי בשנים 2001-1996 חלה ירידה ריאלית מתמשכת במחירי הדירות שמחקה את העלייה הריאלית מהשנים 94-95 וזאת במקביל להמשך העלייה מברית המועצות שהייתה אז בקצב של כ-60,000 עולים בשנה.

לצורך המחשת הנתונים וניתוח המסקנות המתבקשות מהם צירפנו גרפים הממחישים את השינויים במחירי הדירות מול מדד המחירים לצרכן:

נתונים אלו מלמדים אותנו:

- במהלך השנים 90-96 ישראל הייתה משק נדל"ן לא סגור (בעקבות העלייה ההמונית מברית המועצות). עליית המחירים הריאלית בשוק הנדל"ן הייתה מבוססת על תנאי יסוד כלכליים (גידול אמיתי בביקוש לדירות ולא לצורכי השקעה).

- שוק הנדל"ן הישראלי נהג במהלך שנות ה-90 בצורה רציונאלית. אל מול העלייה הריאלית החזקה בשנים 94'-95', הוא החל להגיב מיידית בשנים 96-2001 בירידת מחירים ריאלית שמחקה את כל העלייה הריאלית המצטברת של שנות התשעים.

- בשנים 1996-2000 המשיכו להגיע ארצה עולים מברית המועצות בקצב של כ-60,000 עולים לשנה, שיעור עליה שיצר ביקושים לכ-10,000 דירות בשנה. עלייה זו הייתה בולם הזעזועים של שוק הנדל"ן, ואיפשרה נחיתה רכה של מחירי הדירות בשנות התשעים במקום קריסת מחירים.

- הטיעון כי העליה הריאלית בשנים 2008-2011 בשיעור 38.8% במשק הנדל"ן סגור (ללא עלייה משמעותית לארץ), מבוסס על תנאי יסוד כלכליים הינו מופרך על פניו. כפי שמוכיחים נתוני העלייה והירידה במחירי הדירות בשנות ה-90'.

- ללא קיום של ביקושים חיצוניים לדירות בישראל כפי שהיה בשנות ה-90', עם הגדלת היצע הקרקעות על ידי הממשלה בתקופה זו. ונוכח הצלילה ההיסטורית במכירת דירות חדשות בחודש מאי 2011, אין כל ספק כי אנו נמצאים בשלב של מפנה דרמטי בקצב ירידת מחירי הדירות.

סיכום

התנהגות שוק הנדל"ן למגורים בשנות התשעים מלמדת אותנו כי עליה ריאלית במחירי הדירות חייבת להיות מבוססת על תנאי יסוד כלכליים בשוק. שוק הנדל"ן מאזן עצמו וזו הסיבה שהעליות הריאליות במחירי הדירות בשנות התשעים נמחקו.

שוק הנדל"ן למגורים בארץ בשנות ה-90' הכיל בולם זעזועים מפני קריסת מחירים בדמות העלייה מברית המועצות. העדר בולם זעזועים כלשהו בתקופה זו לשוק הנדל"ן, אל מול גידול בהיצע הקרקעות ונפילה דראסטית במכירת דירות חדשות בחודש מאי האחרון מאותתים לנו כי שוק הנדל"ן למגורים איבד את הבלמים בירידה.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.