IBI ממליץ לאסוף מניות של נכסים ובניין: ברקע לרכישת נכס מניב בארה"ב

מניית נכסים ובנין -0.84% נכסים ובנין 24,820 -0.84% בסיס:25,030 פתיחה:25,300 גבוה:25,300 נמוך:24,210 תמורה:1,414,604 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: קיבלה היום (א') המלצת "קנייה" מבית ההשקעות IBI, על רקע עסקה חדשה עליה חתמה לרכישת בניין משרדים בשיקאגו. שי ליפמן, הנדל"ן של IBI מציין כי "זהו הנכס המניב השני של החברה בשיקאגו והשלישי המשמעותי בארה"ב. להערכתי, יש לנצל את הירידות החדות בנייר ולאסוף מניות".

על אף ההמלצה, בשעה זו רושמת המניה ירידה קלה של כ-0.54% לשער של כ-222 שקל.

נכסים ובנין הודיעה היום (א') כי התקשרה בהסכם לרכישת בניין חדש בן 17 קומות, שבנייתו הושלמה ב-2008, בתמורה לכ-187 מיליון דולר. הבניין משתרע על שטח של כ-439.4 רגל מרובע (כ-40.8 מ"ר), הוא משמש למשרדים וממוקם במרכז העסקים הראשי של שיקגו", נכתב בהמלצה. "מועד השלמת העסקה בתחילת ספטמבר. היקף ההכנסות הצפוי מבניין זה מסתכם בכ-12.5 מיליון דולר בשנה הראשונה, ויעלה בכ-2.5% בממוצע בכל שנה.

הבניין מושכר במלואו בהסכמי שכירות (triple net), כאשר 91% ממנו מושכרים לשני שוכרים עיקריים. הסכמי השכירות הם לתקופות ארוכות ויומחו לחברה במועד השלמת העסקה.

שטח של 116 אלף רגל מרובע מושכר לחברת מדיה מובילה עד 2033, ושטח של כ-285 אלף רגל מרובע מושכר עד 2023 לחברה מתחום המידע העסקי, כאשר הבניין משמש את המטה העולמי שלה.

נכסים ובניין תישא בהוצאות הכרוכות ברכישת הבניין. היקף ההוצאות מוערך בכשלושה מיליון דולר והן כוללות בעיקר הוצאות בדיקת נאותות, תשלומים ליועצים ותשלומי מסים, כולל כ-1.45 מיליון דולר מס רכישה. בכוונת החברה לממן את רכישת הבניין ממקורות עצמיים ובאמצעות מימון חיצוני.

"על פניו נראה כי זו עסקה טובה שמתאימה לחברה", מציין שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של איי.בי.איי. "התשואה הנגזרת ( התחלתית של 6.6%) הינה תשואה טובה לנכס חדש עם שכירות ארוך ושני דיירים עיקריים (כלומר נראה שהחברה לא תצטרך לעסוק בניהול או תפעול הנכס בשנים הקרובות).

"יש כאן שימוש נכון בקופת המזומנים של נכסים ובניין. סביר להניח כי אם העסקה תושלם, החברה תממן כ-30%-40% מההון עצמי מה שיגדיל עוד יותר את התשואה בעסקה".

ליפמן מציין כי בימים אלו, בהם המניות של קבוצת אידיבי לא מתפקדות בצורה טובה, וההתקפות על הטייקונים (ודנקנר ביניהם) נמשכות, נראה כי נכסים ובניין היציבה תהיה מוקד למשיכת דיבידנדים, במקביל לגיוס חוב חדש בתשואות נמוכות (יכולת החזר החוב של החברה היא גבוהה מאוד ומוכחת).

בתוך כך, חברת דירוג האשראי S&P קבעה דירוג iIA להנפקת אגרות החוב של נכסים ובניין בסכום של עד 400 מיליון שקל. ההנפקה תעשה בדרך של הרחבת סדרת ג' הקיימת.

"להערכתנו, ובהתבסס על תוכנית ההשקעות שהציגה בפנינו החברה", כותבים אנליסטים האשראי של S&P, "צפוי יחס מתואם חוב לחוב והון עצמי לעמוד על כ-70%, ויחב החוב ל-EBITDA על מכפיל של 12. חריגה מיחסית אלו, אותה נראה כמכמסנת מגמה, עלולה ליצור לחץ שלילי על דירוג המנפיק ואי לכך על דירוג הסדרות, גם בטווח הקצר-בינוני.

"גידול בהשקעות בהיקף גבוה מהותית משהוצג לנו, ביצוע השקעות חדשות ברמת סיכון גבוהה שאינה תואמת את הפרופיל העסקי ואו כניסה לפרויקט הפלאזה בלאס וגאס באופן אגרסיבי שיגדיל את המינוף מעבר לרמה שציינו, יביאו לשינוי תחזית הדירוג לשלילית או להורדת הדירוג".