התפנית מתקרבת? אור בקצה מנהרת שוק הדיור האמריקני

משקיעים ברחבי העולם תוהים מתי תעלה הריבית בארצות הברית, שנעה כבר שנתיים וחצי בתווך של 0%-0.25%. אין לדעת (לא בטוח של-Fed עצמו יש כרגע מושג), אך קשה להאמין שזה יקרה לפני ששווקי הדיור והעבודה המקומיים יצאו מהמשבר. על תחלואי שוק העבודה כתבתי רבות ובטור זה אתמקד בשוק הדיור, שגם מצבו לא מזהיר.

היכן שלא נזרוק אבן - נפגע במים עכורים בכל הקשור לשוק הדיור האמריקני. לפי נתוני S&P/Case-Shiller ירדו מחירי הדיור בארה"ב ב-4.2% ברבעון הראשון של השנה ונקלעו לתחתית כפולה (Double-Dip), ממנה חששו רבים. בשוק הבתים יד שנייה ירדו המחירים ב-4.5% בשנה האחרונה ובאופן כללי איבדו שליש מערכם בחמש השנים האחרונות.

התחלות הבנייה והבנייה למגורים לסוגיהן מתמעטות ובמקביל פשיטות הרגל של משלמי המשכנתאות והעיקולים ממשיכים לעלות. משבר הסב-פריים עדיין מורגש: בקרב הלווים הפחות בטוחים שיעור המשכנתאות שלא הוחזרו היה 24% ברבעון הראשון, מול 5.5% אצל לווים בטוחים יותר (לווי פריים).

בצל הנתונים הגרועים הללו, אפשר להתעודד מעט משוק הבתים החדשים, בו עלו המכירות 13.5% ומספר חודשי ההיצע (דירות שנותרו למכירה בתום חודש מאי חלקי דירות שנמכרו במהלכו) ירד ב-33% לעומת השנה שעברה. ירידה עקבית בחודשי ההיצע תייצר לבסוף לחצים לעליות מחירים.

במקביל דווח על עלייה בהתחלות הבנייה בארה"ב לרמתן הגבוהה ביותר זה 5 חודשים: בחודש שעבר הן קפצו מ-560,000 ל-629,000. זאת ועוד: מספר היתרי הבנייה - נתון המבשר על התחלות הבנייה העתידיות - רשם אף הוא עלייה מרשימה: מ-612,000 ל-642,000. מדד ביטחון הקבלנים בשוק הבתים החדשים עלה בחודש יולי וקיזז את רוב הירידה שהייתה ביוני.

עוד סימנים מעודדים ניתן למצוא במדד הישג היד של הדיור, שהשתפר ב-8.5% בשנה האחרונה, במספר הבקשות החדשות לקבלת משכנתא, שעלה 14% בחודש מאי, או באחוז אלו המתכננים לרכוש דירה חדשה/יד שנייה ב-6 החודשים הקרובים. אחוז זה עמד על 9% במשותף בחודש מאי. לשם השוואה בישראל האחוז הינו 3.5%.

גם עלות המשכנתאות בארה"ב פוחתת - הן בהלוואות ארוכות בריבית קבועה והן בהלוואות קצרות יותר בריבית משתנה. יתרת האשראי הצרכני, שירדה בין הרבעון השלישי של 2009 לאמצע 2010, שבה לגדול במחצית השנייה של השנה.

עדיין, מוקדם לשמוח: האינדיקציות חיוביות, אך טנטטיביות. שוק הבתים החדשים, שהראה שיפור, מהווה רק 10% משוק הבתים יד שנייה, בו ירדו המכירות 15.4% וחודשי ההיצע עלו 15%. גם מדד הקבלנים, שעלה כאמור, עדיין בטריטוריה שלילית ורחוק מאוד מנקודת האיזון.

יש להודות: בשוק הדיור קשה מאוד לזהות נקודות תפנית - בגלל ריבוי גורמי הביקוש, ההיצע והעלות (ישירה ועקיפה) שבו. אני לדוגמא, לא חשבתי שמחירי הדיור בארה"ב ירדו מיד אחרי גל ההתאוששות הראשון. גם לקבלנים לא קל להחליט אם גידול שנצפה בביקושים זמני או קבוע ולכן ייתכן שהתאוששות במחירים תעוכב, או שתהיינה דווקא קפיצות מחירים עודפות, תוך כדי התהליך.

למרות הכל, הנתונים שציטטתי כאן רומזים לתפנית כלשהי באופק; יש אור בקצה מנהרת הדיור האמריקאית. אינני צופה התאוששות חדה ומהירה, אך יש סיכוי טוב שמפולת השנים האחרונות תיבלם בקרוב. זו התמונה העולה מהאינדיקציות האחרונות בשוק.

שוק הדיור בארה"ב מייחל לחדשות טובות. כשהסנטימנט ישתפר, ישובו קונים לשוק (יקנו דירות חדשות ויד שנייה) והקבלנים יתחילו להגדיל בנייה, לאחר שישתכנעו כי זו לא אפיזודה חולפת. אני חושב שהתרחיש הזה מתקרב.

הכותב, רונן מנחם, מנהל יחידת ההשקעות והאסטרטגיה בבנק מזרחי טפחות.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.