שינוי המדיניות בנוגע לפיצול דירות מגורים מצריך שינוי גם בתחום המסים

עד לאחרונה, אחת התופעות שנחשבו למוקצות מחמת מיאוס היא תופעת פיצול דירות המגורים. העיריות נאבקו בתופעה וסירבו לתת היתרים, וגם בתי המשפט הדגישו את חומרת המעשה כאשר הוא מבוצע ללא היתר, הורו על הריסות והטילו קנסות כבדים.

אולם מחאת הדיור הנוכחית שינתה את המגמה, ולאחרונה הודיעה עיריית תל אביב על קידום כללים שיקלו על פיצול דירות למטרות השכרה (בהתחשב באזור ובתשתיות הקיימות). לדעתנו, שינוי המדיניות ב-180 מעלות מצריך מחשבה מחודשת גם בנוגע לשינויים בתחום המסים. כך לדוגמה, אחד התיקונים המרכזיים בעת האחרונה היה הניסיון להשוות בין רכישת דירות בקבוצות רכישה לבין רכישת דירה מקבלן.

הדרך שנבחרה הייתה העלאת המסים, ובאופן ספציפי - הטלת מע"מ על מוכרי קרקעות לקבוצת רכישה. הדרך הנכונה לדעתנו שונה בתכלית - הורדת המסים החלים על הקבלנים. דרך זו יעילה יותר מאחר שהיא תהיה בעלת השפעה רחבה יותר, בייחוד לאור העובדה שיש בה כדי לסייע למטרה של הורדת מחירי הקרקע, מטרה שאין עוררין על נחיצותה בייחוד בימים אלה.

דרך הורדת המע"מ גם צודקת יותר, מאחר שכיום מוטל מע"מ על קבלנים ויזמים ללא כל היגיון כלכלי, ופעמים רבות - על כל המחזור ולא על הערך הכלכלי. כך לדוגמה, קבלן שרכש קרקע מאדם פרטי ב-1,000,000 ש' וימכור את אותה קרקע ב-1,100,000 ש', ייאלץ לשלם מע"מ בשיעור 16% על כל הסכום ולא רק על הרווח. כלומר מע"מ בסך 176,000 ש' שיגרום לעסקה כולה להיות עסקת הפסד בעבור הקבלן. אף על פי שמבחינה מסחרית גלום בה רווח.

תופעה זהה מתרחשת גם במקרה שבו בנה קבלן על קרקע ומכר דירה. גם במקרה זה - ישולם המע"מ על מלוא מחיר הדירה ולא רק על הערך המוסף. לאור מצב דברים זה, שיעור המע"מ עלול להגיע מבחינה אפקטיבית לעשרות אחוזים מהרווח היזמי. התוצאה הבלתי נמנעת היא כמובן גילום המס במחיר הדירה, וכתוצאה מכך מחירי הדירות גבוהים יותר מהנדרש - ועל כך כולנו משלמים ביוקר.

קיימת טענה כי גם כיום (ואף ללא תיקון חקיקה) מאפשר חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 פרשנות המונעת תשלום מע"מ על המחזור אצל קבלנים. טענה זו נדונה כיום בדיון משפטי בעניינה של חברת אוסיף. עד כה נתקלה הפרשנות האמורה בהתנגדות נחרצת של רשויות מע"מ. דומה שעל רקע המציאות החדשה, הגיעה השעה לחשיבה מחודשת גם בעניין זה.

עוד תכניות

הכותבים - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ומשרד אלתר עורכי דין

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.