מתקשה לקנות דירה? כך אפשר להוזיל את המחיר ב-628 א' שקל
לפתע התעוררו היזמים ונהפכו להיות מגיני העם. דעתי היא שזה מתוך כוונה להסתיר את הנזקים שנגרמים על ידם. אין ספק שהטייקון הגדול הינו מנהל מקרקעי ישראל (ממשלת ישראל) אבל, וזה אבל גדול - היזמים הינם הנהנים הגדולים באמת.
מכיוון שהביקוש לדירות רק הולך וגובר וזאת עקב ריבוי טבעי של מדינה מתפתחת, בשונה מהריבוי הטבעי באירופה שהינו שליש מישראל, אזי תמיד תתקיים באופן טבעי עלייה בביקוש, ותמיד היזמים יחושו כי כל מחיר שהם קובעים, צפוי רק לעלות. כמובן, שהם ממהרים מאוד לתמוך בצד ה"צודק" , ולא בכדי - כך מסתירים את חלקם בסאגה ומייצרים לעצמם רישיון הדפסת כסף לכל החיים.
בוא וננתח עסקת נדל"ן פשוטה למדי. זה ממש לא מדע של טילים בליסטיים. ציטוט מתאריך 7.7.2011 : "חברת XXX רכשה קרקע ל - 94 דירות בישוב צור יצחק, במחיר של 426,000 שקל לדירה". אין ספק שמחיר הקרקע האמיתי, באזור נטול מרבצי נפט וגז, אינו אלא הוצאות הפיתוח הממשלתיות/עירוני, כלומר, טמון כאן רווח יפה לממשלה. החברה השנייה אחר חברת XXX שילמה כ- 236,000 שקל לדירה, מחצית המחיר, אבל זה לא העסק שלנו.
למה יזמים רוכשים במחירים שכאלה? אותה חברת XXX, כבר יצא בפרסום, שהוא עתיד להרוויח 19 מיליון שקל מפרויקט זה. אתם שומעים? 19 מיליון שקל רווח על פרויקט בסדר גודל של בניין אחד בתל אביב.
אגב, פרסום שכזה הביא בעבר להפסקת המסחר במניות רבות, ונתפס כהטעיית המשקיעים. פנינו לרשות ניירות ערך לבחון עצירת המסחר במניה זו עד להבהרה חד משמעית של הנתונים, שהרי בחודשים אלה מכירות הדירות נעצרו כמעט לחלוטין, וכלל לא בטוח שניתן היה להשיג את מחירי הדירות המוצהרים בפרויקט, אבל - כנראה שבימים אלה ידיהם עמוסות לעייפה בטיפול במריצי המניות ובמלאימי האג"חים.
כמה זמן לוקח לחברה בישראל להרוויח 19 מליון שקל? הרבה מאוד זמן, אבל אם היא בתחום הנדל"ן כנראה שזה ממש לא ביג דיל. לכן, היזמים רצים ומגישים הצעות בסכומים כפולים ומכופלים ממחיר המינימום של המכרז. שכחנו כמובן לציין שמדובר ברווח לאחר ההוצאות השוטפות של חברת XXX, הכוללות גם משכורת של מיליוני שקלים לשנה, מטוס פרטי ושאר ירקות.
בואו ונראה איך ניתן להקטין את המחיר:
במסגרת הסדר העולמי החדש, כדאי שנדע את העובדות ונראה איפה ניתן לחתוך בשומן הרב, שאנו המממנים שלו, באופן ישיר. הניתוחון מתבסס על הצהרת היזם.
הצעה הוגנת לכל הדעות - כולם יוצאים עשירים (או פחות עניים)
אם נצמצם את רווחי הממשל (מנהל מקרקעי ישראל) לכדי המחיר שהמנהל נקב במכרז - 200,000 שקל "בלבד" ואם נצמצם את רווחי היזם לכדי 5 מיליון שקל ל"פרויקט" של 94 הדירות (כאמור, לאחר משכורת של מיליוני שקלים לשנה ומטוס פרטי), כלומר רווח לדירה - 53,000 שקל, נגיע לכך שמחיר הדירה נחסך 375,000 שקל שהם בהערכה גסה, כ-30% ממחירה.
אם נפליג ונצהיר כי קרקע מדינת ישראל שייכת לאזרחיה ומחיר הקרקע לדירה הינו 0 שקל, בהתקיים התנאי שאכן זוהי דירה ראשונה ויחידה, ויש להתגורר בה 5 שנים לפחות והיזם יתקיים רק ממשכורת של מיליונים לשנה, ללא "עודפים", החיסכון הינו 628,000 שקל ממחיר הדירה - 50%.
איך מאפשרים מחירים שפויים? פיקוח זו לא מילה גסה
כיום, כדאי ליזם להציע כל מחיר על מנת לזכות בפיסת הקרקע שמנפיק המינהל, מכיוון שזכייה במכרז, הינה למעשה רישיון הדפסת כסף - מיליוני שקלים. יש לקבע את מחיר המכרז למחיר אחד - מינימום ומקסימום, והחברה הזוכה תעמוד בקריטריונים האיכותיים, או שתתקיים הגרלה בין העומדים בקריטריונים. כך עושים בעשרות מכרזים ממשלתיים ואזרחיים, בארץ ובעולם.
יש לקבוע מחיר מקסימום למ"ר לדירה, לדוגמא, 8000 שקל - 2,350 דולר הינו מחיר המאפשר חיים טובים לכל העוסקים במלאכה. ליזם/קבלן אין כל הבדל בהוצאה במהלך הבנייה באם הדירה הינה קומה ראשונה או רביעית והאם המרפסת פונה ליער או לים. הראשון שירכוש יבחר את המיקום.
עד אז, פשוט לא לרכוש דירות.
*מאת: דן ברכה, בעל חברת האחזקות BMM העוסקת בין השאר בהשקעות נדל"ן מניב בארצות הברית.
- 29.חסוי 28/08/2011 18:35הגב לתגובה זואני עובד איתו על תוכנית עסקית
- 28.נעה שני 21/08/2011 15:35הגב לתגובה זוכולנו מפחדים שהמאבק ייגמר. כולנו צריכים להשאר ביחד בבטחון ובמאבק!! אם לא יכון שלום לפחות שנוכל לגור בכבוד בבית עם ממד שלא עולה יותר משני מיליון שח!!! קראתי על זה עכשיו פוסט שממש אין לי מה לאמר- חייבים להשאר מאוחדים עד שנגיע למשהו כן, לפיקוח! הפוסט- http://www.tapuz.co.il/blog/viewEntry.asp?EntryId=2109397
- 27.כרמי 21/08/2011 08:10הגב לתגובה זועלות מ" ר בניה עד המפתח 4000 ש" ח , עפ" י חישובי קלן כולל רווחים 8000 ש" ח למ" ר עפ" י כל הנתונים מחיר דירת 100 מ" ר צריך להיות 800000 ש" ח כולל רווח קבלן אז מה הסיבה למסיבה והבכי ברווחים של עד פי 2 ו- 3 הציבור צודק די לרווחים ע" ח הצעירים תנו גם להם לחיות, כל הנתונים מידע אישי יש לי משרד תיווך באילת ואני מקושרת לקבלנים ולקבלני משנה,,,,,,אז די לרווחים האסטרונומים, חישבו את מדד הבניה בהגיון
- 26.יהודה 18/08/2011 22:43הגב לתגובה זולמה צריך לשלם מס רכישה על בית ראשון ויחיד וכאילו לא מספיק במידה והחלפתה דירה יחידה בבעלותך שוב אתה צריך לשלם את מס רכישה במלואו למרות שזו דירה יחידה בבעלותך אפילו לא דירת פאר אז די לאבסורד כי גם כך וכך המס הזה הוא עוד מס מבית היוצר של נבחרי העם ולא קיים באף מקום בעולם כי למי ששכח בית יחיד זה צורך בסיסי ולא מותרות
- 25.חכם 18/08/2011 21:47הגב לתגובה זוהדברים האלו ידועים ומוכרים. לא בכדי בתכנית " ארץ נהדרת" אילן בן דוב הוצג כחזיר. כך גם כל היזמים שלא מעניין אותם מצב האזרחים במדינה, איפה שאפשר להרוויח הם רוויחו גם אם ירמסו את האזרחים, וכל זאת בגלל שמדיניות הממשלה מאפשרת להם. בגלל זה אחד מהנושאים המרכזיים במחאה הוא נושא הדיור, כשהפתרון הוא ידוע : מחיר 0 לקרקע ומכרזים בשיטת " מחיר למשתכן" , קרי, זוכה הקבלן/יזם שנותן את המחיר הנמוך ביותר למ" ר. המחיר הנקוב בכתבה (2350$) למ" ר הוא כפול מעלות הבניה ליזם. אפשר לבנות גם ב- 1200$ ויישאר רווח של 20% ליזם. מקווה שוועדת טרכטנברג תמליץ על שינוי שיטת שיווק הקרקעות של ממ" י ותוציא את האוויר מבלון הנדל" ן ומהיזמים.
- 24.אלון 18/08/2011 20:49הגב לתגובה זושחרור מסיבי של קרקעות לבניה יוזיל את המחירים!
- 23.אסף 18/08/2011 16:13הגב לתגובה זואני לא מבין את האנשים נטולי הידע שמרשים לעצמם להפגין המצאות ורעיונות כאלה בכתבה פומבית שאין להם אחיזה למציאות. אני מהתחום. אין שום קשר בין הכתבה למציאות.
- מאיזה תחום אתה? קנית קרקעות ולא קונים ממך ? (ל"ת)רועי 19/08/2011 17:25הגב לתגובה זו
- 22.הבודק 18/08/2011 09:07הגב לתגובה זוכתבה ברמה של כתה א' ...
- 21.עוד אחד שמבין גדול בנדל" ן (תתעסק עם עצמך) (ל"ת)רפי 18/08/2011 07:11הגב לתגובה זו
- 20.חיים 18/08/2011 00:17הגב לתגובה זוהצעת יעול לממשלת ישראל !!! עם לממשלה כל כך אכפת ורוצה לעזור לאזרחיה לרכוש דירות או לתת להם הזדמנות לגור בבית משלהם , ניתן להקצות קרקעות בחינם לקבלנים באיזורי ביקוש בין גדרה לחדרה ועליהם ייבנו בינינים ברמה גובהה או בנינונית למכירה, רק שהקבלן ימכור את הדירות הרבה הרבה יותר בזול מכיון שמגולם בו רק מחיר הבניה ללא הקרקע ואילו לממשלה הרוכש ישלם שכירות קבועה צנועה של נניח 1-2 אחוז שנתי מערך הקרקע לכל משך זמן בעלות על הדירה שזה ישולם על בסיס חודשי או שנתי לממשלה , וכך תופסים שלושה ציפורים במכה אחת, גם נותנים אפשרות לאנשים לרכוש דירות מישלהם במחיר הרבה יותר זול מהמחירים המטורפים של היום , גם בגלל שכך מחירי הדירות יתחילו לרדת מכיון שדירה תיהיה יותר קלה להשגה וגם לממשלה זה יכניס מליונים כל חודש מהשכירת של הקרקע . חומר למחשבה !!!!!!!
- 19.המכרז מייקר את המחיר 17/08/2011 17:05הגב לתגובה זואם אין מי שמוכן לשלם את הערכת השמאי (מה שלא קורה כמעט), יבדקו עצמם ויוציאו למכרז פתוח. אחרת, שהמדינה תסתפק במחיר לפי הערכת שמאי.
- 18.moshebs 17/08/2011 16:46הגב לתגובה זוולכן החישוב הזה נכון מאוד. צריך למצוא גוף שיארגן קבוצת רכישה בצורה ממוסדת, וכך הסיכון היזמי ייעלם (שהדירות ייבנו ולא יהיה להן רוכש). שמעתי אחד מראשי הערים מציע שהגוף הזה יהיה החברה הכלכלית העירונית של כל עיר/מועצה. לדעתי זה רעיון ששווה בדיקה.
- 17.גבי 17/08/2011 15:47הגב לתגובה זו50,000 ש" ח ברוטו (זה מה שמתואר ב" תוכנית העסקית" שהציג הכותב), לפני הוצאות (שכר, ניהול הפרוייקט וכו' ) על השקעה של 426,000 (זה המחיר שזכה במכר....) - זה מגוחך. איפה הסיכון? איפה התמורה להשקעה? יש אנשים ששוכחים את פשיטות הרגל של הקבלנים שהיו לפני עשור.... ב-XL הכל פשוט, קל מאד למצוא פתרונות קסם...
- רועי 17/08/2011 19:17הגב לתגובה זו50 אלף נטו אלה העודפים המוצעים. אחרי שכר, ניהול וכדומה,,וגם מטוס פרטי. ההשקעה הינה 200 אלף. זה יחס לא רע.
- 5 מליון רווח, לאחר משכורות של מליונים? טירוף (ל"ת)מיכל 28/08/2011 18:33
- 16.תלם אהרון 17/08/2011 15:18הגב לתגובה זוכאן על הניר הכל קל במציאות הכל קשה יש בנק באמצע ישנם הוצאות שלא נראות בתחילה, אבל בעיקרון המיגרשים יקרים בארץ ,והמדינה היא שמחזיקה ברוב האדמות והכל הולך לביטחון מטוסים אוניות קרב לוינים טילים ,מלחמות ,זה המצב
- 15.מילים כדורבנות (ל"ת)ירון 17/08/2011 14:06הגב לתגובה זו
- 14.ביבי, תקרא ותיישם... פשוט מאוד! (ל"ת)אור 17/08/2011 13:12הגב לתגובה זו
- 13.משה 17/08/2011 10:54הגב לתגובה זוהיזם יפסיד בסוף,אתה תשלים לו?
- מאיר 19/08/2011 21:25הגב לתגובה זוקרא את הצעת הכותב וראה שהיזמים לא יצאו מופסדים. ההפך הוא הנכון, יוכלו לבנות פי שלש דירות ולהרוויח הרבה יותר. הרי הביקוש רחוק מלהיות מסופק.
- 12.למה אתה לא בהפגנות (ל"ת)t 17/08/2011 10:46הגב לתגובה זו
- 11.פגסוס 17/08/2011 10:36הגב לתגובה זודינה מומלץ חמש אלף דולאר לחודש לשלם עבור הקפה שקל ועבור הסנדביץ שתי שקלים וזאת כמובן שמי שפתח בית קפה קיבל רישיון להדפסת כסף ולפיכך הוא יסתפק רק בשקל ליום עבור הקפה.......פרזיטיםםםםםפםפ
- 10.למה לא מפרסמים את זה בוואלה ב YNET ובעיתונים? (ל"ת)מהר לפרסם! 17/08/2011 09:56הגב לתגובה זו
- גבי 17/08/2011 15:46הגב לתגובה זו50,000 ש" ח ברוטו (זה מה שמתואר ב" תוכנית העסקית" שהציג הכותב), לפני הוצאות (שכר, ניהול הפרוייקט וכו' ) על השקעה של 426,000 (זה המחיר שזכה במכר....) - זה מגוחך. איפה הסיכון? איפה התמורה להשקעה? יש אנשים ששוכחים את פשיטות הרגל של הקבלנים שהיו לפני עשור.... ב-XL הכל פשוט, קל מאד למצוא פתרונות קסם...
- 9.בנטוב 17/08/2011 09:36הגב לתגובה זושהזכאים דירה ריאשונה יהנו מהנחות במעמ וקרקע ומיצד שני מערכת המיסים והמינהל לא יפגעו מאחר שלא זכאים ימשיכו לשלם מחיר שוק וישמור על יציבות הענף שצריך להמשיך ולהיתקיים להיתפרנס ולפרנס ולשלם מיסים
- 8.מבין בבנייה 17/08/2011 09:30הגב לתגובה זוכל הדברים נכונים לקרקעות בפריפריה. הכותב שוכח מה קורה בקרקעות בת" א. יש פשוט מחטף של כל פיסת קרקע אפשרית. אם הכותב חושב שאפשר לקבוע מחיר מקסימום, בשביל אדמה מבוקשת בת" א, הוא טועה. אין שום סיכוי לכזה מצב. 3 השנים האחרונות שינו לחלוטין את מפת הנדל" ן בישראל. הם גרמו לאנשים להבין את הפטונציאל הגלום במצרך הכי מבוקש במדינה- אדמה. זה משנה לכולם את תפיסת החשיבה. אי אפשר להחזיר את הגלגל לאחור. אנשים מבינים שהיום לקנות דירה בעידן של ערבות בנקאית, זה יותר בטוח מלקנות רכב. כשהקניה הופכת בטוחה, ואין מקדם סיכון, המחיר עולה- זאת כלכלה פשוטה.
- אפשר בפרפריה בבאר שבע -ת אביב זה לא כל המדינה (ל"ת)איציק 19/08/2011 18:50הגב לתגובה זו
- קרקעות בת" א? אדמת מינהל יש גם בת" א (ל"ת)רועי 17/08/2011 19:20הגב לתגובה זו
- 7.ריקי 17/08/2011 09:08הגב לתגובה זולמה שהמדינה תסגור לעצמה את הברז של הכסף? ולמה שהקבלנים יצמצמו את ריווחיהם? הרי אנחנו האזרחים מתנפלים וקונים מכל הבא ליד בכל מחיר.
- 6.בנטוב 17/08/2011 08:58הגב לתגובה זולזכאים וללא זכאים כי אחרת שוב פעם יקפצו על העגלה משקיעים למינהם יחטפו דירות ונחזור לאותו מצב לכן מחיר לזכאים דירה ריאשונה יהנו מהחזר מחיר קרקע והחזר מעמ ולמשקיעים וללא זכאים ישלמו מחיר מלא אובא לציון גואל
- 5.שרון 17/08/2011 08:58הגב לתגובה זולא אחת אני שומע וקורא בתקשורת שיזמים שקנו קרקע בשנתיים האחרונות יפשטו את הרגל במקרה של ירידת מחירים. זוהי הטעיה מכוונת או בורות, היזמים שמוסרים בימים אלו דירות או שימסרו בשנתיים הקרובות רכשו את הקרקע במחירים נמוכים מאוד והרווי היזמי על קרקעות אלו מגיע ל 50%, כמו כן רוב הקבלנים מתמחרים את מחיר הקרקע שהם מציעים בהנחה שתהיה ירידת מחירים ולכן שלא יעבדו עליכם היזמים הם אנשי עסקים פקחים ומתוחכמים וגם במקרה של ירידת מחירים הם ימשיכו להרוויח.
- 4.לחרדים כמובן 17/08/2011 08:55הגב לתגובה זובמודיעין הם קנו ב600 אלף שח, זה מה שידוע לי מחיר למשתכן. אבל יש להם המון פרוייקטים, חריש כסיף, קריית ספר-מודיעין עלית, אלעד. המחיר שהם משלמים הוא אחרי רווח היזמים. משרד השיכון בונה בלי סוף דירות מוזלות, כמעט כולם לחרדים. המחירים הם לאחר רווח יזמי.
- בנטוב 17/08/2011 09:27הגב לתגובה זוןאו חלוקת זכויותוכל קריטריונים יקבעו עייד וועדה מורכבת מיכל המיפלגות ומבקר מדינה כמשקיף עים זכויות ווטו וזכויות חוקתיות שלא יעשו כמו עכשיו כל מי שביכולתו אוכל כפי יכולתו
- זוג עם שלושה ילדים 17/08/2011 22:07רוב הציבור יוכל לחיות נורמלי
- 3.בגבעות זה לוקח חודשיים בלבד (ל"ת)עמי 17/08/2011 08:38הגב לתגובה זו
- 2.הלוואי (ל"ת)סרג' 17/08/2011 08:37הגב לתגובה זו
- 1.דחוף לפרסם נתונים אילו בכל התקשורת . (ל"ת)YAEL 17/08/2011 08:28הגב לתגובה זו
- דן, צריךצאולי עובדים? אשמח להגר מהארץ הזאת... (ל"ת)טל 29/08/2011 01:10הגב לתגובה זו
- זוג צעיר 17/08/2011 22:08הגב לתגובה זושאר המחירים יהיו פחות מעניינים
