משכנתא בכל מחיר: איך לרכוש דירה ב-1.2 מ' ש' עם הון עצמי של 100 אלף ש'?

מחאת האוהלים, יחד עם תכניות הממשלה לצינון שוק הנדל"ן הותירו רבים מרוכשי הדירות הפוטנציאליים על הגדר מחכים עד שיעבור זעם ושהוודאות תשוב לשוק. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ירדו מחירי הדירות ברבעון השני ב-2.1% ומחירה הממוצע של דירה עומד על 1.1 מיליון שקל.

אולם, ישנם אנשים שלמרות מצב השוק הנוכחי מבצעים את העסקה הגדולה ביותר בחייהם, ואף מנצלים את הפרנויה האחרונה של מוכרי הדירות שמתחילים לרדת מהעץ ומתחילים למתן את המחיר. אך למרות הרגיעה הזעירה במחירים, רוכשי דירות רבים עדיין מתקשים לגייס הון עצמי מספק ונדרשים לוותר על החלום. Bizportal, בעזרתו של ערן כרמל, מנהל תחום משכנתאות ב'טאבו ישיר', מצא פתרונות אלטרנטיביים.

ניקח מקרה של זוג צעיר המשתכר 8,350 שקל בחודש, אשר מעוניין לרכוש דירת 3 חדרים ברחובות ב-900 אלף שקל. לזוג הון עצמי בהיקף של 200 אלף שקל ולכן יאלץ לעשות ביטוח EMI מכיוון שעבר את רף ה-70% שמאשר הבנק. ההחזר החודשי של הזוג יהיה של כ-3,000 שקל בחודש במשך 30 שנה + 136 שקל בחודש עבור ביטוח ה-EMI. המשמעות היא שמלבד תשלום המשכנתא, הזוג יאלץ להיפרד מכ-50 אלף שקל פרמיית ה-EMI. כרמל טוען כי "הפתרון הוא לא רע במידה ומוצאים נכס במחיר אטרקטיבי, אולם מכיוון שהתשלום החודשי גבוה משליש שכר בני הזוג הריבית תהיה גבוהה יותר ומסוכנת. בל נשכח שלזוג עדיין אין ילדים והם עשויים לחרוג משמעותית מיכולתם הכלכלית."

במקרה אחר, גרושה אשר מרוויחה 6,000 שקל בחודש ומקבלת מזונות של 3,000 שקל מעוניינת לרכוש את חלקו של הגרוש בשווי של 750 אלף שקל כאשר שווי הנכס הוא 1.5 מיליון שקל. במקרה זה תוכל הגרושה לשעבד את חלקה בדירה ל-30 שנה ולשלם 3,162 שקל בחודש. אולם יש לזכור כי בשל ההכנסה הנמוכה היא תשלם ריבית גבוהה יותר. לדברי כרמל, "יכול להיות שישתלם לה למכור את חלקה בדירה ולרכוש דירה ב-750 אלף שקל במקום אחר, או לחילופין ליטול משכנתא נמוכה יותר. בשלב מסויים, כשהילדים יתבגרו תשלום המזונות יסתיים, משכנתא לא נוטלים לשנה-שנתיים."

במקרה אחר, זוג מבוסס שמשתכר 20 אלף שקל בחודש מעוניין לרכוש דירת 4 חדרים בבאר יעקב ב-1.2 מיליון שקל. לזוג הון עצמי בהיקף של 100 אלף שקל, קרי 10% מימון, והוא אינו מעוניין בפתרון ה-EMI. "הפתרון עבור זוג שכזה", אומר כרמל, "הוא לשעבד את דירת הוריהם, השווה נאמר 1.35 מיליון שקל ואת הנכס הנרכש. ההחזר החודשי יהיה 4,750 שקל לתקופה של 30 שנה. רמת הסיכון של המשכנתא נמוכה מכיוון ששיעור המימון עומד על 43% בלבד, אולם על ההורים לדעת שכל פעולה עתידית בדירתם, דוגמת מכירתה לצורך מעבר לדיור מוגן, תהיה כפופה לאישור הבנק כשיעבוד רגיל."

לסיכום, פתרונות יצירתיים נמצאים בשטח, אולם צריך לזכור שמשכנתא היא התחייבות לתקופה ארוכה מאוד וקשה מאוד לנבא את מצב המשק ואת רמת הריבית והמדד. לאחרונה רואים באופן ניכר עלייה מתמדת בריבית המשכנתאות במסלולים צמודי המדד והפחתה במרווחי הפריים שהבנקים נותנים.

***האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.

כתבה נוספת בנושא: המצב בשטח: אותו הבניין, הפרש של 3 חודשים בלבד - פער מחיר של 130 א' ש'