קול המון כקול שדי: הוצאת שוק הנדל"ן מקיפאון

הממשלה והקבלנים מצויים בתרדמת

פני כל האומה, נשואות בימים אלו לכיוונה של ועדת טרכטנברג בציפייה לקבל את הכרעתה, כיצד להוריד את יוקר המחייה במדינת ישראל? נדמה כי בחדוות ההמתנה למסקנות הוועדה, נכנסה ממשלת ישראל לתרדמת בכל מה שקשור לעידוד הצמיחה במשק,להפשרת שוק הנדל"ן ולביצוע פעולות מנע מפני גלישה למיתון כלכלי.

כך למשל כבר מס' חודשיםשוקי הנדל"ן אינו מתפקד. הוא מצוי בתהליך קיפאון עמוק, ומאותת בנורות אזהרה רבות על קשיים הצפויים בענף בעתיד הקרוב. בעניין זה, אם יש לנו ספק לגבי הקשר שבין קיפאון בשוק הנדל"ן לבין החשש מגלישה להאטה כלכלית עקב איבוד מנוע צמיחה עיקרי של המשק, כדאי שנאזין לאזהרות להורדת תחזית הצמיחה לשנה זו. כמו כן יש לשים לב לאזהרות הבנקים המסחריים, אשר מתמקדות בסיכונים הקיימים היום בשוק הנדל"ן, ועקב כך אף פועלים מצידם לצמצום האשראי לנדל"ן והגדלת הביטחונות בתחום זה.

הדבר המדהים ביותר הוא, שבמקום להתריע על הסכנות הטמונות במצב הנוכחי ולהעלות פתרונות למצב הביש, אלו המופקדים על שמירת חוסנם וענייניהם של הקבלנים, נמצאים זחוחי דעת תוך שהם מרגיעים עצמם בסיפורים על ביקושים כבושים שעומדים להתפרץ תוך מספר חודשים. אלו משולים בעינינו למרפאים שמעניקים תרופת אליל לאדם שנראה בברור שמתחילה להתפתח אצלו מחלה חמורה.

הקיפאון בשוק הנדל"ן עלול להוביל להגדלת הריכוזיות בענף

היום יותר מתמיד, ברור לממשלת ישראל כי אם תרצה לנסות ולקבל שוב את אמון העם בבחירות בעוד שנה וחצי, וחזקה עליה שתרצה. לא תוכל לעשות זאת מבלי להביא עד אז לשינוי מהותי ביוקר המחיה בישראל ובעיקר במחירי הדיור.

ייתכן כי שאננות הקבלנים בעת האחרונה מתבססת על ההנחה, כי אם ממשלת ישראל תרצה לפתור את מצוקת הנדל"ן על ידי בנייה, לא תוכל לעשות זאת ללא סיועם של הקבלנים, דבר שיביא לשגשוג ופריחה בענף. לדעתנו, תפישה זו שגויה. שכן היא לא מספקת הגנה לקבלנים מפני ירידת מחירי הקרקעות שנרכשו על ידם. ירידה שהיא פועל יוצא הכרחי בכל תהליך של הוזלת מחירי הדיור הממשמש ובא.

בהמשך לכך, שאננות הממשלה והקבלנים בימים אלו מכינה את הקרקע למשבר עתידי בתחום הנדל"ן אשר בדיוק בגללו מונתה ועדת טרכטנברג. פעולה כלשהיא של הממשלה להגדלת היצע הדירות (באמצעות הורדת מחיר הקרקע מן הסתם), תוביל לצניחת מחירי הקרקעות ובכללן כ-70,000 יחידות קרקע לדירות אשר נרכשו לאחרונה על ידי הקבלנים במכרזי המנהל.

צניחת מחירי הקרקעות תוביל לכניסתם של קבלנים רבים להפסדים ולקשיים כלכליים. במצב כזה הקבלנים היחידים שיוכלו לגשת למכרזי המנהל החדשים, במסגרת פעולות הממשלה להגדלת ההיצע ולהוזלת מחירי הדיור, יהיו מספר מצומצם של חברות קבלניות - הגדולות והחזקות במשק. רק הן תצלחנה לשרוד את השפל בנדל"ן הממשמש ובא. במצב זה, שוב קיבלנו שוק נדל"ן ריכוזי המשמש זרע פורענות לעליית מחירי הנדל"ן בעוד מספר שנים, תוך איבוד השוק הפלורליסטי בענף הנדל"ן שקיים היום.

מכאן, המלצות ועדת טרכטנברג יהיו אשר יהיו, אינן מהוות תחליף להיערכות הממשלה לטיפול בהמרצת הכלכלה הישראלית, בהפשרת שוק הנדל"ן ומניעת גלישת המשק למיתון.

פעולת הממשלה הנדרשת להמרצת שוק הנדל"ן

לפי ראות עינינו, במקביל לגיבוש מסקנות ועדת טרכטנברג, על הממשלה להתחיל ולגבש צעדים מיידיים להפשרת שוק הנדל"ן. כלכלת המדינה מצויה כיום במצב טוב (לפחות היא, גם אם לא כך מצבו הכלכלי של כלל הציבור). ממקום זה ניתן לצעוד בקלות לכוון מיתון והאטה כלכלית עפ"י התוואי המקובל של הסייקל הקובע כי לאחר הגאות מגיע השפל.

אולם, הכלכלה הישראלית יכולה מאידך, באמצעות הכוונה ופעולה ממשלתית מתאימה של עידוד הצמיחה במשק ועידוד שוק הנדל"ן לצעוד לעבר המשך צמיחה ושגשוג. כפי שטענו בעבר, הנטל לכאורה שמוטל על הממשלה להורדת מחירי הדיור, יכול להפוך לקרש קפיצה ולמנוע צמיחה של הכלכלה הישראלית.

אנו סבורים שאם ממשלת ישראל תשב על המדוכה, היא תוכל למצוא פתרונות רבים להוצאת שוק הנדל"ן מקיפאונו. תוך נקיטת פעולות כירורגיות בשוק אשר יובילו לירידת מחירי הדירות באופן מיידי. כך למשל יכולה הממשלה להחליט באופן מיידי, בהוראת שעה שתוקפה למשך שנה, כי קבלן אשר יעניק לזכאי משרד השיכון הנחה של 24% ברכישת דירה, יוכל לקבל החזר של כמחצית ההנחה מהמדינה.

10% מההחזר שתבצע המדינה ימומן מתוך התמורה ששולמה ע"י הקבלן למינהל מקרקעי ישראל בגין הקרקע ו-2% ימומנו מתוך היטל ההשבחה ששולם ע"י המינהל לעירייה. המינהל משלם לעירייה בגין הקרקע שנמכרת על ידו במכרז "חלף היטל השבחה" בשיעור של 10%. אם הפרויקט נבנה על קרקע פרטית, ניתן לממן את חלקה של המדינה בהנחה (10%) באמצעות היטל ההשבחה אשר משולם על ידי הקבלן לעירייה, ומגיע בקרקעות פרטיות לשיעור של עשרות אחוזים.

משמעות מהלך כזה, היא עידוד הקבלנים להוציא את כל הקרקעות שנמצאות אצלם בהליכי תכנון (כ-70,000 יחידות) לביצוע ולמכירה מידיים. במקום להחזיק בקרקע אשר ערכה יפחת בעשרות אחוזים במהלך השנה הקרובה, והיא תמחק את הונם העצמי של הקבלנים. הם יוכלו להוציא לפועל את תוכניות הבנייה המקוריות שלהם אם כי במחצית הרווח היזמי המתוכנן (בהנחה שההוזלה תגרור איתה ירידת מחירים מהותית בכלל הדירות במשק). דהיינו, במקום רווח יזמי של 20-25% הקיים היום בענף, יעברו הקבלנים לרווח יזמי של 10%-12% התואם את רוח התקופה, ואף מונע אפשרות של פשיטת רגל.

יצוין כי כבר היום ישנם לא מעט קבלנים המעניקים הנחות בשיעור של כ-10% לגבי פרויקטים שנמצאים בתהליכי בנייה, בין במסגרת מבצעי מכירה מוקדמת ובין בכלל. כל זאת, כדי לא להיתפס חלילה בשוק יורד עם סחורה ביד. הקבלנים צריכים לזכור כי הקרקעות המשועבדות שבידיהם, הן סחורה לכל דבר שיכולה להוביל להפסדים מהותיים בשוק יורד. לעניות דעתנו, השנה וחצי הקרובות לא יכולות בהגדרה להיות שוק עולה אלא אם ממשלת ישראל תהפוך לממשלת הקבלנים.

עידוד התחרות בשוק הנדל"ן ושמירת מסגרת התקציב

מבחינת הממשלה, צעד של המרצת השוק כמוצע לעיל הוא נכון שכן הוא אינו מהווה התערבות בכוחות השוק החופשי בדרך של עידוד הריכוזיות וחיסול המתחרים הקטנים,אלא עידוד של תחרות חופשית בין קבלנים רבים על כיסו של הצרכן,בדרך של הנחות והוזלת מחירים.

בפתרון הנ"ל יש צדק פואטי. ההוזלה במחירי הדיור ממומנת מתוך תקבולי הקרקע האסטרונומים שגבו הממשלה והעיריות (היטלי השבחה) מהקבלנים במכרזי המינהל בשלוש השנים האחרונות, וגולגלו בסופו של דבר על רוכש הדירה הקטן שמחיר הדירה שנדרש לשלם הוכפל. כעת ההוזלה השולית לזכאים, הינה הזדמנות לתקן מעט את המעוות , אם כי חשיבותה הגדולה היא דווקא בהמרצת שוק הנדל"ן והכלכלה הישראלית כמו גם בהשפעה הישירה שלה על ירידה כללית של מחירי הדירות.

רבות דובר בימים אלו על הרצון למנוע את פריצת התקציב, יש לזכור כי ללא מהלך מסוג זה, במצב הנתון כיום, הכנסות המדינה המתוכננות במסגרת התקציב הקיים לשנתיים הבאות, כלל לא יתממשו, עקב ירידה בתקבולי המיסים בשל ההאטה הכלכלית. במצב כזה הממשלה לא תוכל למצוא מקורות (גם לא בתוך התקציב) לשינוי סדרי העדיפויות עליהם תמליץ ועדת טרכטנברג, אלא בהגדלת הגירעון. במצב כזה, תמצא עצמה הכלכלה הישראלית צועדת מן הפח אל הפחת, למרות ועדת טרכטנברג.

מאידך, משק צומח באמצעות הכפלת היקפי הבנייה בשוק הנדל"ן (מכירה של כ-70,000 דירות חדשות בשנה במקום כ-35,000 דירות חדשות בשנה), לא רק שתכסה למדינה את תשלום ההנחה של 12% לזכאים, אלא אף תגדיל את הכנסות המדינה בפועל במספר מיליארדי שקלים מעבר למתוכנן בתקציב, לטובת כלל סעיפי התקציב ולרבות מימון המלצות ועדת טרכטנברג.

עוה"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין"

* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.