תחזית נדל"ן לשנה החדשה: "טרכטנברג לא עשה קסם, שוב נוצר צוואר הבקבוק"

שוק הנדל"ן בשנה העברית החולפת עבר תפנית דרמטית ביותר- לפי מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בתחילת השנה, מחירי הדירות המשיכו את מגמת הזינוק שהחלה בחודש אפריל 2009, עם שיעור עלייה חודשי של 1.1% עד לחודש אפריל. אולם בתקופה של אפריל- יולי שיעור עליית המחירים ירד משמעותית לעלייה חודשית ממוצעת של 0.4%, זאת עוד מבלי להתחשב בנתוני החודשים אוגוסט וספטמבר שטרם פורסמו, וצפויים לבשר על התקררות נוספת בענף. נציין כי מחודש ספטמבר 2010 עלו מחירי הדירות בכ-7.8%, זאת לעומת עליית מחירים של כ-13.2% בתקופה המקבילה אשתקד.

בנוסף לנתונים אלו, נתוני מכירת הדירות בחודש אוגוסט מציגים תמונה ברורה לגבי ההתקררות של שוק הנדל"ן - בחודש זה נמכרו 1,133 יחידות דיור חדשות, לעומת 1,487 יחידות דיור בחודש יולי, ירידה של כ-24%. אולם, לצד הירידה בביקוש לדירות, חל גידול של כ-4% במספר הדירות החדשות העומדות למכירה אשר הסתכם ב-17,598 יחידות דיור.

הוציאו את ארסנל הטיפול בבועת הנדל"ן
החשש מהיווצרותה של בועת נדל"ן בשנה החולפת, גרמה לבנק ישראל, למשרד האוצר ולמשרד הבינוי והשיכון לצאת בתוכניות מגוונות לצורך הקטנת הסיכון והגדלת ההיצע. נגיד , פרופ' סטנלי פישר, הגביל את הבנקים במתן משכנתאות בעלות רכיב משתנה העולה על 33.3%, הגביל את משכנתאות הפריים ל-60% ממחיר הדירות, במקום 70% והכריז כי הבנקים יידרשו לשמור כביטחון כמות גדולה יותר של הון בעת מתן משכנתאות גדולות. הגדיל לעשות שר האוצר יובל שטייניץ כאשר הכריז על שימוש ב"פטיש 5 קילו" להרגעת הנדל"ן, והצהיר על ביטול הפטור ממס שבח על דירות להשקעה החל מ-2013 ועל מתן פטור ממס שבח למי שימכור דירה המשמשת כמשרד לצרכי מגורים.

זאת ועוד, ראש הממשלה בנימין נתניהו הכריז על הקמת הוועדות המיוחדות להאצת הבנייה למגורים (הוד"לים), אשר נועדה להאיץ את הקמתן של 50 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ. בנוסף לתוכנית זו, משרד הבינוי והשיכון פרסם רשימה נוספת של תוכנית לבניית כ-62 אלף יחידות דיור שיקודמו במקביל לוד"לים על ידי הוועדות המחוזיות.

האזרח הקטן יוצא לרחובות
אולם יותר מכל דבר אחר, תזכר השנה כשנת ההתעוררות ולקיחת היוזמה לשינוי על ידי האזרח הקטן, לאחר שבסוף חודש יולי התנחלה דפני ליף באוהל בלב שדרות רוטשילד והציתה את המחאה החברתית הגדולה ביותר שנראתה עד כה במדינה וגרמה לכחצי מיליון איש לצאת להפגנות בכל רחבי הארץ. קברניטי הממשלה לא עמדו בלחצי ההמון והקימו את ועדת טרכטנברג לטיפול ביוקר המחייה בארץ ובכשלי השוק, אשר בין היתר עסקה בשוק הדיור. מסקנות הוועדה פורסמו בראשית השבוע והדעות חלוקות בנוגע ליכולתן להוביל לשינויים המיוחלים.

כמדיי שנה, Bizportal פנה ליזמי נדל"ן בולטים ושמע את תחזיותיהם לקראת השנה העברית הנכנסת. בניגוד לשנים עברו, השנה מעט יזמים הסכימו להתראיין, דבר שעשוי להעיד על מצב הרוח המלנכולי בו נמצא השוק.

"אני רואה ניצנים של חזרה לתנועה, כל שנה בתקופת החגים השוק קצת חלש, והשנה הוא בוודאי יותר חלש מאשר בשנים קודמות", אומר יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל אאורה ישראל . "הייתה ציפייה כי וועדת טרכטנברג תביא בשורה לזוגות הצעירים, אך התבדנו ומסוכות הביקושים יחזרו לרמה נורמאלית, זאת גם בגלל הורדת הריבית. אני לא מאמין שהמחירים ימשיכו לעלות, וייתכן שבטווח היותר רחוק של שנתיים-שלוש אף יירדו ב-5%-10% ברגע שנתחיל לראות יותר דירות בשטח, אך אם מישהו חושב שתהיה ירידת מחירים של 20%-30% הוא יתבדה."

לזוגות הצעירים ממליץ אטרקצ'י לעבור לפאתי אזור המרכז. "פתחנו לפני שבועיים שכונה של 270 יחידות דיור בפרדס חנה ומכרנו דירות 4 חדרים ב-950 אלף שקל, מחיר שזוגות צעירים בהחלט יכולים לעמוד בו, אם התחבורה תהיה סבירה אין כל סיבה שאנשים לא ינדדו לערים שבשולי המרכז, כיום נסיעה בבוקר מרחובות וראשון לציון לתל אביב אורכת כשעה."

"מי שלא קנה ירגיש שנשאר מאחור"
יוסי פרשקובסקי, בעלי חברת הבנייה פרשקובסקי, מאמין כי אחרי החגים נחזור לראות עלייה בביקוש לדירות. "הרבה לא השתנה, לא רואים פתאום הרבה דירות בשוק. חיכו לוועדת טרכטנברג, אך לצערי אין לה את הקסם לפתור את בעיות ענף הנדל"ן וצוואר הבקבוק שנוצר יוביל לעליית מחירים של 5%-10% ופתאום כל מי שלא קנה ירגיש שנשאר מאחור."

לדברי פרשקובסקי, זוגות צעירים בהחלט יכולים למצוא היום דירות ב-1.1-1.2 מיליון שקל. "אין סיבה שזוגות צעירים יגורו בתל אביב, מה רע במצליח? הם יכולים לרכוש דירות באזורים חדשים באשקלון או באשדוד. למרות שיש בעיות עם הרכבת לאחרונה, בסך הכול המדינה משפרת את התשתיות בצורה יפה מאוד, אנחנו נוסעים כיום חצי שעה לעבודה וחושבים שנסענו חצי עולם, מה יקרה אם אנשים ייסעו 45 דקות ברכבת? בלונדון ראיתי אנשים שנוסעים שעה וחצי לעבודה והם לא התלוננו."

חזרה לאפריל 2009?
גם היזם חנן מור, יו"ר החברה הנושאת את שמו, מאמין כי מחירי הדירות ישובו לעלות. "כעת זה הזמן לרכוש דירות כי המחירים יעלו החל מחודש אפריל. צל ההר תמיד יותר גדול מההר- המחאה החברתית עברה, ההכרזה על מדינה פלסטינית בספטמבר עברה ויחד איתם עברה החרדה, ובמציאות של אי מציאת פתרונות דיור ועצירת מימון הקרקעות מצד הבנקים המחירים ינסקו כמו באפריל 2009."

לדברי מור, אנשים ללא ספק הגיעו לרף העליון של המחירים שהם מוכנים לשלם, לכן נראה עלייה נוספת במחירי השכירות. "יש לשנות חוקים וייעודי קרקעות, התהליכים מבוצעים כאן תמיד באיחור, אני מאחל שכל אלה שהשתתפו במחאה ינקטו עמדה וייכנסו למפלגות, אחרת דבר לא ישתנה כאן."