מכפילי הון שניראים אטרקטיביים עשויים להטעות - מניות נדל"ן ישראליות בחו"ל
אין חדש בעובדה שסקטור מניות הנדל"ן הינו בעל בטא גבוהה לשוק המניות, לכן הירידות בחודשים האחרונים בשוקי המניות הביאו לכך שמניות הנדל"ן "חטפו" חזק, מי יותר ומי פחות. כפועל יוצא מכך, ניתן לראות כיום מניות נדל"ן רבות אשר נסחרות במכפילי הון נמוכים מאוד. נזכיר כי מכפיל ההון משקלל את שווי השוק בו החברה נסחרת ביחס להון העצמי שלה, כאשר ההון העצמי אמור לשקף את שווי הנכסים בניכוי ההתחייבויות. כלומר אמור לשקף את שווי החברה.
קיימות היום חברות נדל"ן ישראליות רבות, בעיקר אלו הפועלות בנדל"ן בחו"ל הנסחרות במכפילי הון של 0.5 ואף פחות מכך. ביניהן ניתן לציין את אלרוב נדל"ן (מכפיל הון 0.5), אלקטרה נדל"ן (מכפיל הון 0.3), נכסים ובנין (מכפיל הון 0.6), אדגר (מכפיל הון 0.55), אפריקה נכסים (מכפיל הון 0.3) ואחרות.
כלומר, על פי מכפיל ההון, חברה שנסחרת בחצי על ההון העצמי אמורה לעלות ב-100% על מנת שתיסחר בהתאם לשווייה בספרים. על פניו, ניתן לטעות ולחשוב כי השוק מעניש יתר על המידה חברה מעין זו, ושהיא מהווה הזדמנות קנייה.
עם זאת, יש להתחשב במשתנה נוסף, רמת מינוף החברה. ככל שהחברה ממונפת יותר, כלומר נטלה יותר חוב על מנת לממן את נכסיה, כך היא רגישה יותר לשינויים בשווי הנכסים. לשם הדגמה, חברה שמחזיקה נכסים בשווי של 100, אותם מימנה בהלוואות בשווי של 90 (ומכאן יוצא שההון העצמי שלה הוא 10), ייתן מצב ירידה של 10% בלבד בשווי הנכסם אותם היא מחזיקה ויביא לכך שהחברה מוחקת את כל הונה העצמי, כלומר שווה 0.
יש לקחת בחשבון שהמנוף פועל גם בכיוון ההפוך. כלומר, במידה ושווי הנכסים יעלה ב-10%, ההון העצמי יגדל ב-100%, ותיאורטית החברה צריכה להיות שווה פי שניים. במצב הרגיש של השווקים כיום, בו סביר יותר ששווי הנכסים בחו"ל לא יעלה (לא מדובר על נכס ספציפי שעשוי להשביח את ערכו, אלא על פורטפוליו נכסים שלם שמושפע משיעורי ההיוון ומפרמיות הסיכון בשווקים), חשוב לבחון את תרחישי הקיצון. כלומר איזו ירידה בשווי הנכסים תביא לכך שההון העצמי ישתווה לשווי השוק בו החברה נסחרת כיום.
לשם כך לקחנו את ההפרש בין ההון העצמי ובין שווי השוק בו החברה נסחרת, ואת זה חילקנו בשווי הנדל"ן שבמאזני החברה. לדוגמא, חברת אלרוב נדל"ן מחזיקה בנכסי נדל"ן של כ-8.1 מיליארד ש', ההון העצמי שלה הוא כ-2.2 מיליארד ש', בעוד שהיא נסחרת כמחצית מההון העצמי בשווי שוק של כ-1.1 מיליארד ש'. כלומר, על מנת שהחברה תיסחר סביב ההון העצמי, תיאורטית השוק חושש שהחברה תמחק כ-1.1 מיליארד ש' מההון העצמי או כ-14% משווי הנכסים. מחיקה כה גדולה משווי הנכסים כאשר החברה פועלת בשווקים יציבים ומפותחים במערב אירופה (בעיקר שוויץ וצרפת) וישראל, נראית לנו פחות סבירה. לכן נראה שהשוק מעניש את החברה יתר על המידה, ומחירה מהווה הזדמנות קנייה. כמובן שבמצב של שיפור בשווקים, הזדמנות קנייה זו תהיה גדולה יותר באופן משמעותי, אך כאמור מתוך שמרנות בחרנו להסתכל על תרחישים פסימיים.
דוגמאות למניות נוספות שעל פי המדד הנ"ל נראה שנסחרות במחיר נמוך והוענשו בצורה חריגה ע"י השוק:
- אלעד קנדה - מחזיקה נדל"ן מניב ויזמי בקנדה. צריכה למחוק כ-24% מנכסיה על מנת ששווי השוק ישתווה להון העצמי.
- אדגר - מחזיקה נדל"ן מניב בישראל, קנדה, בלגיה ופולין וכן קרקעות. צריכה למחוק כ-12% מנכסיה על מנת ששווי השוק ישתווה להון העצמי.
- אלקטרה נדל"ן - מחזיקה בעיקר בנכסים מניבים בגרמניה, קנדה, ארה"ב וישראל. צריכה למחוק כ-11% מנכסיה על מנת ששווי השוק ישתווה להון העצמי.
*יש לקחת בחשבון שהסחירות במניות אדגר ואלעד קנדה לא גבוהה, עובדה שמשפיעה גם היא על התמחור הנמוך.
לסיכום,
מכפילי ההון בחברות הנדל"ן המניב מהוות כלל אצבע לתמחור ראשוני של המניות בסקטור. אך יש לקחת בחשבון גם את יחס המינוף של כל חברה ואת השפעתו במקרה של שערוכים בשווי הנכסים.
***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
- 8.בן 03/10/2011 14:17הגב לתגובה זועליהן ספגה הפסדים כבדים בחודשים האחרונים.. ולכן כל הניתוח לא ממש רלוונטי...
- 10 03/10/2011 14:27הגב לתגובה זוהאחזקות בבנקים הן אצל החברה האם אלרוב ישראל ולא אצל אלרוב נדלן
- 7.גם יפה וגם חכם :) (ל"ת)אנג' לינה 03/10/2011 12:44הגב לתגובה זו
- 6.יניב 03/10/2011 06:54הגב לתגובה זוהשקעה בנדלן באופן סולידי היא ע" י קרנות ריט שמוגבלות במינוף ולכן פחות תנודתיות ופחות מסוכנות מחברות נדלן אחרות
- 5.גלעד 02/10/2011 18:22הגב לתגובה זוכל השאר נכון. רמות חוב משפיעות מאוד על תמחור.
- 4.ניתוח פשוט ויפה בלי התפלפלויות מיותרות (ל"ת)דורון 02/10/2011 17:19הגב לתגובה זו
- 3.כתבה מחכימה (ל"ת)יפה 02/10/2011 16:36הגב לתגובה זו
- 2.נילי 02/10/2011 14:08הגב לתגובה זובתוך ההון העצמי, אך לפי מינוח שמצאתי מטעם בנק לאומי הנה ההגדרה: הון עצמי נתון חשבונאי שניתן לחשבו בשתי דרכים: 1. הון החברה - ההשקעות של הבעלים בהון המניות של החברה, בתוספת קרנות הון ויתרות רווחים שהצטברו בחברה. 2. נכסי החברה בניכוי ההתחייבויות שלה. " אז מוצע שמר שי לוי יגיב לסתירה הזאת .
- תשובה 02/10/2011 16:56הגב לתגובה זושתי ההגדרות נכונות- ההון העצמי הוא החלק של בעלי המניות בנכסי החברה, כאשר החלק הנוסף הוא ההון הזר- ההתחייבויות שהחברה נטלה על עצמה מעבר לכסף שהביאה מהבית. ההתחייבויות במאזן נפרדות מההון העצמי, אבל יש חשיבות לכמות ההון העצמי ביחס לכמות החוב. הון עצמי קטן יותר משמע החברה ממונפת יותר, כלומר כל שינוי בשיערוך הנכסים למעלה או למטה מביא לשינוי גדול יותר בהון העצמי (ובעצם לשינוי גדול יותר בשווי של בעלי המניות בחברה שמחזיקים בהון המניות).
- 1.מוטי 02/10/2011 13:28הגב לתגובה זוהאם ההון העצמי נטו אינו מגלם נכסים בקיזוז חובות שהם בעצם המינוף
- תשובה 02/10/2011 16:48הגב לתגובה זואכן זוהי ההגדרה של ההון העצמי. הכוונה כאן במינוף היא שיש הבדל בין הון עצמי המהווה למשל 30% משווי הנכסים (ואז למשל שינוי של 10% בשווי הנכסים יביא לשינוי של כ 33% בהון העצמי) לעומת הון עצמי המהווה רק כ 10% משווי הנכסים (ואז למשל קיטון של 10% בשווי הנכסים יביא למחיקת כל ההון העצמי). כלומר, מי שמאזנו יותר ממונף, כך שינויים בשערוך שלו יביאו להשפעה גדולה יותר על ההון שלו. בתקופות טובות המינוף מצוין, בתקופות פחות טובות הוא מסוכן.
פרופ' אמיר ירון (רשתות)פרופ' אמיר ירון: "המצב הכלכלי הוא הישג ובצניעות - חלק גדול נובע מהמדיניות שלנו"
אולי היית שמרן מדי? "זאת מחמאה"; היה מרווח גדול. הריבית הריאלית היא 2%. למה היא לא ירדה בעבר? "המחיר על טעות הוא גדול מאוד. עכשיו הבשילו התנאים"; מה המסר של הנגיד קדימה ואיפה תהיה הריבית עוד שנה?
בנק ישראל הפחית היום את הריבית ב-0.25% ל-4.25%. גם אנחנו אומרים "הגיע הזמן", גם אנחנו חושבים שזה היה צריך להיות לפני חודשים. אבל בנק ישראל הוא הקובע וכל החלטה שהוא מקבל עוברת דיונים רבים, ניתוחים רבים וסיעורי מוחות. אפשר שלא להסכים עם ההחלטות, אבל הן מקצועיות. בשיחה עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל "הטחנו" בו שאולי הוא "שמרן מדי ביחס להפחתת הריבית".
"אני לוקח את זה כמחמאה", משיב, פרופ' ירון, "מדינות שעברו מלחמות מצאו את עצמן במצב כלכלי קשה. היו מצבים של היפר אינפלציה ופגיעה מהותית בכלכלה. אנחנו במצב יחסית טוב, עם אינפלציה מדודה לאורך התקופה שמתייצבת בתוך היעד. הכלכלה הישראלית עם פעילות ערה. זה הישג. זה הישג שאני בצניעות אגיד שחלק גדול ממנו הוא בזכות מדיניות שלא הייתי מכנה שמרנית, אלא זהירה שקולה ופתוחה".
אנחנו בריבית ריאלית של 2%, הרבה מעבר למה שצריך. היה מרווח ביטחון גדול להוריד מעט את הריבית עוד קודם.
"המחיר על טעות גדול מאוד, רק שתנאי המשק הבשילו להפחתה של הריבית עשינו זאת ונמשיך לפעול בכפוף להתפתחויות. אנחנו רואים כעת את האינפלציה מתמתנת ועומדת ביעד, אננו רואים את הייסוף, ואת ההתבססות של האינפלציה ביעד, וזה הוביל אותנו להחלטה".
בפעם הקודמת התנאים היו די קרובים.
"היו תנאים שונים, דובר אז על כניסה בעצימות גדולה לעזה".
הביקושים גבוהים
פרופ' ירון מדבר עדיין על אי וודאות כלכלית, אבל נמוכה מבעבר. על פעילות ערה במשק, על שוק עבודה חזק וביקושים גדולים שמורגשים גם בכרטיסי האשראי. הביקושים האלו מצד אחד מרשימים, מצד שני הם "גול עצמי" לציבור הלווה (לרבות בעלי הדירות עם משכנתאות) כי הם מניעים את האינפלציה והדבר שהכי מפחיד את בנק ישראל בדומה לבנקים מרכזיים בעולם - הוא אינפלציה. אינפלציה שוחקת את הכסף, את ההון של הציבור. היא מס גדול בדלת האחורית והנשק הכי חזק נגדה הוא הריבית.
- בנק ישראל יפוצה ב-240 אלף שקל עקב זיוף שטרות
- לא תמיד הריבית הנמוכה היא הריבית המשתלמת ביותר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לנגיד יש את כלי הריבית, לצד כלים נוספים (פעילות בשוק המט"ח, הדפסת כסף) כדי לאזן את הכלכלה. זה "משחק" עדין. הורדת את הריבית מוקדם מדי, האינפלציה יכולה לברוח למעלה, ואז המלחמה באינפלציה תהפוך לקשה יותר. בזבזת תחמושת ולא פגעת. הנגיד ירה רק כאשר ראה את המטרה בבירור. אין מקום לפספוסים, אבל כלכלה זה לא מדע מדויק. קחו שני כלכלנים מדופלמים וסיכוי טוב שהם יחשבו אחרת לגבי רוב הסוגיות הכלכליות. מעבר לכך, יש הרבה נעלמים ותלות בגורמים חיצוניים רבים ויש את הפסיכולוגיה. כלכלה, תרצו או לא היא חלק ממדעי ההתנהגות. אנשים קונים בגדים כי יש להם מצב רוח טוב, או כי הם רוצים ללכת לעבודה עם הבגד הזה. זה לא בהכרח קשור לשאלה אם יש להם כסף בחשבון או שזה משולם בתשלומים. אנשים בסיום מלחמה יגבירו ביקושים גם אם הם לא במצב מדהים, גם כי ההורים ירצו לפנק את הילדים על התקופה הקשה.
תרופות (גרוק)תעשיית הקשב: מיליוני ילדים על כדורים והמצב רק מידרדר
כשהמערכת חולה, הילדים מקבלים מרשם: ישראל מדורגת במקום גבוה בצריכת ריטלין לנפש - ויש לכך מחיר כבד; כך הופכים ילדינו ללקוחות של שרשרת תרופות מסוכנת
ע' הייתה רק בת שש ילדה סקרנית ומלאת דמיון בגן חובה במרכז הארץ. הגננת התקשרה להורים בערב והתלוננה: "היא לא מצליחה לשבת לרגע, משתעממת במפגשים ומפריעה לכל הילדים, אי אפשר להמשיך ככה". ההורים, מבוהלים מהלחץ של המסגרת ומהמעבר המתקרב לכיתה א', רצו עם בתם לנוירולוג ילדים פרטי מומלץ. האבחון היה קצר וחד משמעי: הפרעת קשב קשה. המרשם הראשון - קונצרטה.
ביום שני זה קורה: הוועידה הכלכלית של ביזפורטל. מוזמנים לשמוע את המנהלים הבכירים במשק,
לקבל תובנות על השקעות, להבין את השפעות ה-AI על חברות והאם זה הזמן לצמצם פוזיציה במניות? וגם - לראות ולקבל את הדירוג של ביזפורטל למניות פיננסיות (הדירוג לחברות התשתיות שיצרנו לקראת הועידה הקודמת שהתמקדה בתשתיות ייצר תשואה עודפת) - להרשמה
איך מגיעים לתלות בקוקטייל תרופות בגיל צעיר?
שבועיים אחרי, הילדה לא נרדמה עד חצות, קמה עצבנית, התפרצה בבכי בלי סיבה. הנוירולוג אמר "זה עובר", אבל זה לא עבר. אז הוסיפו בהמשך כדור נגד חרדה. בהמשך הציעו כדור נגד דיכאון כי היא נהייתה אדישה, ועוד אחד לשינה. מילדה שמחה, חברותית ויצירתית עם שמחת חיים היא הפכה לילדה שקטה ועצובה. היום היא בת שלוש עשרה, עדיין נוטלת שתי תרופות קבועות, אוכלת כמו ציפור, ישנה עם כדור, ולפעמים שואלת את אמא שלה בשקט: "מתי אני אהיה נורמלית בלי הכדורים?" אמא שלה קורסת מאשמה. היא יודעת שהתחילה את הכול בגלל פחד מהגננת.
הסיפור של ע' לא יוצא דופן. זהו סיפורם של אלפי הורים בישראל. וזה גם הסיפור של עשרות אלפי ואפילו מאות אלפי הורים בארצות הברית. כדור אחד לקשב הופך לשניים, שלושה - ולפעמים לקוקטייל פסיכיאטרי שלא נבדק מעולם על מוח מתפתח. והילדים? הם אלה שנשארים עם הגוף והנפש ששינו להם לנצח.
- כשמדע וכסף מתנגשים: המרוץ לתרופות חדשות לסרטן
- זינוק של 130% בעקבות התקדמות בטיפול לסרטן: מי היא קוגנט ומה ההבטחה שלה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמעט מיליון מרשמים לתרופות להפרעת קשב וריכוז מונפקים בישראל מדי שנה, והמדינה מדורגת במקום גבוה בעולם בצריכת ריטלין לנפש. המספרים הללו מצביעים על מצוקה אמיתית במערכת, כאשר הפתרון הנפוץ והקל הוא טיפול תרופתי לשיפור הקשב ולהרגעת הפעלתנות. אך רבים מההורים לא יודעים שהשקט התעשייתי שהם מקבלים בטווח הקצר יגבה מהילדים שלהם מחיר גבוה וכואב למשך שנים רבות.
