מכפילי הון שניראים אטרקטיביים עשויים להטעות - מניות נדל"ן ישראליות בחו"ל
אין חדש בעובדה שסקטור מניות הנדל"ן הינו בעל בטא גבוהה לשוק המניות, לכן הירידות בחודשים האחרונים בשוקי המניות הביאו לכך שמניות הנדל"ן "חטפו" חזק, מי יותר ומי פחות. כפועל יוצא מכך, ניתן לראות כיום מניות נדל"ן רבות אשר נסחרות במכפילי הון נמוכים מאוד. נזכיר כי מכפיל ההון משקלל את שווי השוק בו החברה נסחרת ביחס להון העצמי שלה, כאשר ההון העצמי אמור לשקף את שווי הנכסים בניכוי ההתחייבויות. כלומר אמור לשקף את שווי החברה.
קיימות היום חברות נדל"ן ישראליות רבות, בעיקר אלו הפועלות בנדל"ן בחו"ל הנסחרות במכפילי הון של 0.5 ואף פחות מכך. ביניהן ניתן לציין את אלרוב נדל"ן (מכפיל הון 0.5), אלקטרה נדל"ן (מכפיל הון 0.3), נכסים ובנין (מכפיל הון 0.6), אדגר (מכפיל הון 0.55), אפריקה נכסים (מכפיל הון 0.3) ואחרות.
כלומר, על פי מכפיל ההון, חברה שנסחרת בחצי על ההון העצמי אמורה לעלות ב-100% על מנת שתיסחר בהתאם לשווייה בספרים. על פניו, ניתן לטעות ולחשוב כי השוק מעניש יתר על המידה חברה מעין זו, ושהיא מהווה הזדמנות קנייה.
עם זאת, יש להתחשב במשתנה נוסף, רמת מינוף החברה. ככל שהחברה ממונפת יותר, כלומר נטלה יותר חוב על מנת לממן את נכסיה, כך היא רגישה יותר לשינויים בשווי הנכסים. לשם הדגמה, חברה שמחזיקה נכסים בשווי של 100, אותם מימנה בהלוואות בשווי של 90 (ומכאן יוצא שההון העצמי שלה הוא 10), ייתן מצב ירידה של 10% בלבד בשווי הנכסם אותם היא מחזיקה ויביא לכך שהחברה מוחקת את כל הונה העצמי, כלומר שווה 0.
יש לקחת בחשבון שהמנוף פועל גם בכיוון ההפוך. כלומר, במידה ושווי הנכסים יעלה ב-10%, ההון העצמי יגדל ב-100%, ותיאורטית החברה צריכה להיות שווה פי שניים. במצב הרגיש של השווקים כיום, בו סביר יותר ששווי הנכסים בחו"ל לא יעלה (לא מדובר על נכס ספציפי שעשוי להשביח את ערכו, אלא על פורטפוליו נכסים שלם שמושפע משיעורי ההיוון ומפרמיות הסיכון בשווקים), חשוב לבחון את תרחישי הקיצון. כלומר איזו ירידה בשווי הנכסים תביא לכך שההון העצמי ישתווה לשווי השוק בו החברה נסחרת כיום.
לשם כך לקחנו את ההפרש בין ההון העצמי ובין שווי השוק בו החברה נסחרת, ואת זה חילקנו בשווי הנדל"ן שבמאזני החברה. לדוגמא, חברת אלרוב נדל"ן מחזיקה בנכסי נדל"ן של כ-8.1 מיליארד ש', ההון העצמי שלה הוא כ-2.2 מיליארד ש', בעוד שהיא נסחרת כמחצית מההון העצמי בשווי שוק של כ-1.1 מיליארד ש'. כלומר, על מנת שהחברה תיסחר סביב ההון העצמי, תיאורטית השוק חושש שהחברה תמחק כ-1.1 מיליארד ש' מההון העצמי או כ-14% משווי הנכסים. מחיקה כה גדולה משווי הנכסים כאשר החברה פועלת בשווקים יציבים ומפותחים במערב אירופה (בעיקר שוויץ וצרפת) וישראל, נראית לנו פחות סבירה. לכן נראה שהשוק מעניש את החברה יתר על המידה, ומחירה מהווה הזדמנות קנייה. כמובן שבמצב של שיפור בשווקים, הזדמנות קנייה זו תהיה גדולה יותר באופן משמעותי, אך כאמור מתוך שמרנות בחרנו להסתכל על תרחישים פסימיים.
דוגמאות למניות נוספות שעל פי המדד הנ"ל נראה שנסחרות במחיר נמוך והוענשו בצורה חריגה ע"י השוק:
- אלעד קנדה - מחזיקה נדל"ן מניב ויזמי בקנדה. צריכה למחוק כ-24% מנכסיה על מנת ששווי השוק ישתווה להון העצמי.
- אדגר - מחזיקה נדל"ן מניב בישראל, קנדה, בלגיה ופולין וכן קרקעות. צריכה למחוק כ-12% מנכסיה על מנת ששווי השוק ישתווה להון העצמי.
- אלקטרה נדל"ן - מחזיקה בעיקר בנכסים מניבים בגרמניה, קנדה, ארה"ב וישראל. צריכה למחוק כ-11% מנכסיה על מנת ששווי השוק ישתווה להון העצמי.
*יש לקחת בחשבון שהסחירות במניות אדגר ואלעד קנדה לא גבוהה, עובדה שמשפיעה גם היא על התמחור הנמוך.
לסיכום,
מכפילי ההון בחברות הנדל"ן המניב מהוות כלל אצבע לתמחור ראשוני של המניות בסקטור. אך יש לקחת בחשבון גם את יחס המינוף של כל חברה ואת השפעתו במקרה של שערוכים בשווי הנכסים.
***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
- 8.בן 03/10/2011 14:17הגב לתגובה זועליהן ספגה הפסדים כבדים בחודשים האחרונים.. ולכן כל הניתוח לא ממש רלוונטי...
- 10 03/10/2011 14:27הגב לתגובה זוהאחזקות בבנקים הן אצל החברה האם אלרוב ישראל ולא אצל אלרוב נדלן
- 7.גם יפה וגם חכם :) (ל"ת)אנג' לינה 03/10/2011 12:44הגב לתגובה זו
- 6.יניב 03/10/2011 06:54הגב לתגובה זוהשקעה בנדלן באופן סולידי היא ע" י קרנות ריט שמוגבלות במינוף ולכן פחות תנודתיות ופחות מסוכנות מחברות נדלן אחרות
- 5.גלעד 02/10/2011 18:22הגב לתגובה זוכל השאר נכון. רמות חוב משפיעות מאוד על תמחור.
- 4.ניתוח פשוט ויפה בלי התפלפלויות מיותרות (ל"ת)דורון 02/10/2011 17:19הגב לתגובה זו
- 3.כתבה מחכימה (ל"ת)יפה 02/10/2011 16:36הגב לתגובה זו
- 2.נילי 02/10/2011 14:08הגב לתגובה זובתוך ההון העצמי, אך לפי מינוח שמצאתי מטעם בנק לאומי הנה ההגדרה: הון עצמי נתון חשבונאי שניתן לחשבו בשתי דרכים: 1. הון החברה - ההשקעות של הבעלים בהון המניות של החברה, בתוספת קרנות הון ויתרות רווחים שהצטברו בחברה. 2. נכסי החברה בניכוי ההתחייבויות שלה. " אז מוצע שמר שי לוי יגיב לסתירה הזאת .
- תשובה 02/10/2011 16:56הגב לתגובה זושתי ההגדרות נכונות- ההון העצמי הוא החלק של בעלי המניות בנכסי החברה, כאשר החלק הנוסף הוא ההון הזר- ההתחייבויות שהחברה נטלה על עצמה מעבר לכסף שהביאה מהבית. ההתחייבויות במאזן נפרדות מההון העצמי, אבל יש חשיבות לכמות ההון העצמי ביחס לכמות החוב. הון עצמי קטן יותר משמע החברה ממונפת יותר, כלומר כל שינוי בשיערוך הנכסים למעלה או למטה מביא לשינוי גדול יותר בהון העצמי (ובעצם לשינוי גדול יותר בשווי של בעלי המניות בחברה שמחזיקים בהון המניות).
- 1.מוטי 02/10/2011 13:28הגב לתגובה זוהאם ההון העצמי נטו אינו מגלם נכסים בקיזוז חובות שהם בעצם המינוף
- תשובה 02/10/2011 16:48הגב לתגובה זואכן זוהי ההגדרה של ההון העצמי. הכוונה כאן במינוף היא שיש הבדל בין הון עצמי המהווה למשל 30% משווי הנכסים (ואז למשל שינוי של 10% בשווי הנכסים יביא לשינוי של כ 33% בהון העצמי) לעומת הון עצמי המהווה רק כ 10% משווי הנכסים (ואז למשל קיטון של 10% בשווי הנכסים יביא למחיקת כל ההון העצמי). כלומר, מי שמאזנו יותר ממונף, כך שינויים בשערוך שלו יביאו להשפעה גדולה יותר על ההון שלו. בתקופות טובות המינוף מצוין, בתקופות פחות טובות הוא מסוכן.
.jpg "ביטוח לאומי")
ביטוח לאומי מסרב להיות אחראי על בדיקות תגי הנכים
המוסד לביטוח לאומי - "העומסים חריגים, הוועדות מטפלות ב-600 אלף תיקים בשנה"
הצעה שמופיעה בטיוטות חוק ההסדרים לשנת 2026 מבקשת לבצע שינוי דרמטי בתהליך הנפקת תגי חניה לנכים: ביטול הבדיקות הרפואיות הישירות ברשות הרישוי של משרד התחבורה, והעברת הסמכות להחליט על הזכאות לגופים אחרים, בעיקר הביטוח הלאומי, משרד הביטחון ומשרד העבודה והרווחה. במקום בדיקה חדשה בכל בקשה, המערכת תסתמך על אישורים רפואיים קיימים שכבר ניתנו לאותם אנשים במסגרת קצבאות נכות או שיקום.
הביטוח הלאומי מתנגד נחרצות. המוסד טוען שהוועדות הרפואיות שלו מטפלות כיום בכ-600 אלף תיקים בשנה, מספר שיא שנובע בעיקר מהשלכות מלחמת “חרבות ברזל”, תביעות מילואימניקים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות חטופים ונעדרים. הוספת מאות אלפי בקשות לתגי חניה תגרום לעיכובים של חודשים ארוכים, ודווקא האנשים שהתג נועד לסייע להם, נכים קשים, חולים כרוניים וילדים עם מוגבלות – יישארו ללא פתרון ניידות מיידי.
תגים מזוייפים
בישראל חל זינוק חסר תקדים במספר תגי הנכה. ב-2020 עמד המספר על כ-90 אלף תגים פעילים; כעת הוא הגיע כ-660 אלף גידול של פי 7.5 בחמש שנים בלבד. חקירות משטרה ודוחות מבקר המדינה חשפו כי עשרות עד מאות אלפי תגים הונפקו במרמה, באמצעות מסמכים רפואיים מזויפים או “רופאים מומחים” שחתמו בתשלום. התוצאה בשטח: חניות נכים תפוסות על ידי מי שאינם זכאים, ונכים אמיתיים נאלצים לחפש חניה רחוק או לוותר על יציאה מהבית.
במהלך השנה פרסם משרד התחבורה נוהל חדש וקשוח יותר להנפקת תגים, שכלל דרישה למסמכים עדכניים וביטול חידושים אוטומטיים. אולם יישום הנוהל נדחה שוב ושוב, וההצעה הנוכחית בחוק ההסדרים נתפסת כניסיון לעקוף את הבעיה הבירוקרטית על ידי העברת האחריות לגוף אחר.
- בנקאי נורה מחוץ לביתו - והוכר כנפגע בתאונת עבודה
- קיבלתם חוב מהביטוח הלאומי? ייתכן שהוא בכלל לא שלכם - כך תיפטרו ממנו בקלות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הביטוח הלאומי מדגיש שוב ושוב כי “תגי חניה לנכים אינם בסמכותנו ואינם חלק מהמשימות שלנו”. נציגי המוסד אמרו בדיונים בכנסת שהעומסים כבר כיום חריגים, וקליטת הנושא תפגע קודם כל באוכלוסיות המוחלשות ביותר. מנגד, משרד האוצר ומש משרד התחבורה טוענים שהשינוי יחסוך כסף ציבורי, יקטין משמעותית את הזיופים ויאפשר בדיקה מחודשת שיטתית של כל התגים שהונפקו בעשור האחרון. לפי הערכות פנימיות, שלילת התגים הלא-כשרים עשויה להחזיר לשוק מאות אלפי מקומות חניה ייעודיים. בחלק מגרסאות ההצעה נקבע גם שתושבי חוץ ומי שאינם זכאי קצבה מביטוח לאומי או ממשרד הביטחון ימשיכו להיבדק במשרד התחבורה – כדי למנוע ניצול נוסף של הפרצה.
יואב תורג'מן מנכ"ל רפאל, צילום: דוברות רפאלמנכ"ל רפאל: "מערכות הלייזר ייכנסו באופן סופי בסוף דצמבר"
רפאל בתוצאות שיא; יואב תורג'מן, מנכ"ל החברה: חנכנו בארה"ב את מפעל ייצור מיירטי "כיפת ברזל" הראשון מחוץ לגבולות ישראל בשיתוף פעולה עם חברת ריית'און. מפעל זה יחזק את כושר הייצור שלנו על מנת לעמוד ביעדים"
תוצאות טובות לרפאל ברבעון השלישי. רפאל שוברת מדי רבעון שיא, וזה לא צפוי להשתנות. ברבעון השלישי ההכנסות הסתכמו ב-5.2 מיליארד שקל, עליה של 14.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. צבר ההזמנות עומד על 72.3 מיליארד שקל.
הרווח הנקי ברבעון עומד על סך של 311 מיליון שקל, לעומת 189 מיליון שקל ברבעון המקביל ב- 2024. היקף המכירות בסיכומם של תשעת החודשים הראשונים של השנה עומד על סך של 14,550 מיליון שקל עלייה של 17.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. ההזמנות בתקופה הגיעו לסך של 23 מיליארד שקל עלייה של 18% לעומת התקופה המקבילה וצבר ההזמנות עומד על כ- 72.3 מיליארד שקל לעומת 60 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הרווח הנקי בסיכומם של תשעת החודשים הראשונים של 2025 עומד על 922 מיליון שקל , כלומר עלייה של כ- 67% לעומת הרווח בתקופה המקבילה בשנת 2024.
יו"ר רפאל, ד"ר יובל שטייניץ, אמר על רקע הדוחות: ״רפאל ממשיכה לצמוח ומסכמת רבעון נוסף עם התוצאות הטובות בהיסטוריה, עם עלייה משמעותית במכירות, וביקושים גוברים למערכות שלה בארץ ובעולם. העולם כולו נחשף לעליונות הטכנולוגית שרפאל מביאה לשדה הקרב המודרני. ברבעון האחרון סיכמנו גם סדרת ניסויים מבצעית מוצלחת ביותר במערכת הלייזר "אור איתן" שהנה הראשונה מסוגה בעולם. התוצאות הביטחוניות והכלכליות המדהימות הם פרי עמלם של עובדי ועובדות רפאל, הפועלים במקצועיות ובנחישות כדי לשרת את מדינת ישראל ולהפוך את הבלתי אפשרי לאפשרי. בשמי ובשם הדירקטוריון אני רוצה להודות לעובדות ולעובדים על כך שעשייתם הביטחונית והמבצעית באה לידי ביטוי גם בצמיחה עסקית וכלכלית חסרת תקדים".
מנכ"ל רפאל, יואב תורג'מן: "שנת 2025 מסתמנת כשנה המוצלחת ביותר בביצועיה של רפאל- גם בתרומת מערכות רפאל בשדה הקרב וגם בהיבטים העסקיים ובצמיחה. לצד הצמיחה העסקית המתמשכת המשכנו ברבעון האחרון ביתר שאת לתמוך את מערכת הביטחון בשלל מערכות ואמצעים מתקדמים, ואנו נערכים למסירה סופית של מערכת הלייזר בסוף חודש דצמבר. השבוע חנכנו בארה"ב את מפעל ייצור מיירטי "כיפת ברזל" הראשון מחוץ לגבולות ישראל בשיתוף פעולה עם חברת ריית'און. מפעל זה יחזק את כושר הייצור שלנו על מנת לעמוד ביעדים. רפאל ממשיכה במגמת ההתרחבות ומאז תחילת השנה קלטנו כ- 1100 עובדים חדשים באתרים השונים ברחבי המדינה. אני מבקש להודות ולהביע הערכה עמוקה לעובדות ועובדי רפאל, מקצוענותם, התגייסותם ומסירותם אפשרו לרפאל לספק למערכת הבטחון יתרון איכותי ולאפשר צמיחה משמעותית גם בשעת מלחמה. אני מבקש להודות גם לכל החברות הבנות בקבוצת רפאל, בארץ ובעולם, על שגשוג וצמיחה יוצאי דופן".
- חברת רפאל וריית'און האמריקאית חנכו מפעל לייצור מיירטים בארקנסו
- רפאל משיקה את משפחת ה-L-SPIKE: דור חדש של טילים וחימושים משוטטים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שאלות ותשובות על רפאל
מה תחום עיסוקה העיקרי של רפאל?
רפאל היא חברה ממשלתית ישראלית לפיתוח מערכות לחימה מתקדמות. היא עוסקת בין היתר בפיתוח וייצור של מערכות הגנה אווירית, טילים, מערכות לוחמה אלקטרונית, פתרונות סייבר ואמצעים אלקטרו-אופטיים לצרכים ביטחוניים.
כמה עובדים מועסקים ברפאל?
