מכפילי הון שניראים אטרקטיביים עשויים להטעות - מניות נדל"ן ישראליות בחו"ל
אין חדש בעובדה שסקטור מניות הנדל"ן הינו בעל בטא גבוהה לשוק המניות, לכן הירידות בחודשים האחרונים בשוקי המניות הביאו לכך שמניות הנדל"ן "חטפו" חזק, מי יותר ומי פחות. כפועל יוצא מכך, ניתן לראות כיום מניות נדל"ן רבות אשר נסחרות במכפילי הון נמוכים מאוד. נזכיר כי מכפיל ההון משקלל את שווי השוק בו החברה נסחרת ביחס להון העצמי שלה, כאשר ההון העצמי אמור לשקף את שווי הנכסים בניכוי ההתחייבויות. כלומר אמור לשקף את שווי החברה.
קיימות היום חברות נדל"ן ישראליות רבות, בעיקר אלו הפועלות בנדל"ן בחו"ל הנסחרות במכפילי הון של 0.5 ואף פחות מכך. ביניהן ניתן לציין את אלרוב נדל"ן (מכפיל הון 0.5), אלקטרה נדל"ן (מכפיל הון 0.3), נכסים ובנין (מכפיל הון 0.6), אדגר (מכפיל הון 0.55), אפריקה נכסים (מכפיל הון 0.3) ואחרות.
כלומר, על פי מכפיל ההון, חברה שנסחרת בחצי על ההון העצמי אמורה לעלות ב-100% על מנת שתיסחר בהתאם לשווייה בספרים. על פניו, ניתן לטעות ולחשוב כי השוק מעניש יתר על המידה חברה מעין זו, ושהיא מהווה הזדמנות קנייה.
עם זאת, יש להתחשב במשתנה נוסף, רמת מינוף החברה. ככל שהחברה ממונפת יותר, כלומר נטלה יותר חוב על מנת לממן את נכסיה, כך היא רגישה יותר לשינויים בשווי הנכסים. לשם הדגמה, חברה שמחזיקה נכסים בשווי של 100, אותם מימנה בהלוואות בשווי של 90 (ומכאן יוצא שההון העצמי שלה הוא 10), ייתן מצב ירידה של 10% בלבד בשווי הנכסם אותם היא מחזיקה ויביא לכך שהחברה מוחקת את כל הונה העצמי, כלומר שווה 0.
יש לקחת בחשבון שהמנוף פועל גם בכיוון ההפוך. כלומר, במידה ושווי הנכסים יעלה ב-10%, ההון העצמי יגדל ב-100%, ותיאורטית החברה צריכה להיות שווה פי שניים. במצב הרגיש של השווקים כיום, בו סביר יותר ששווי הנכסים בחו"ל לא יעלה (לא מדובר על נכס ספציפי שעשוי להשביח את ערכו, אלא על פורטפוליו נכסים שלם שמושפע משיעורי ההיוון ומפרמיות הסיכון בשווקים), חשוב לבחון את תרחישי הקיצון. כלומר איזו ירידה בשווי הנכסים תביא לכך שההון העצמי ישתווה לשווי השוק בו החברה נסחרת כיום.
לשם כך לקחנו את ההפרש בין ההון העצמי ובין שווי השוק בו החברה נסחרת, ואת זה חילקנו בשווי הנדל"ן שבמאזני החברה. לדוגמא, חברת אלרוב נדל"ן מחזיקה בנכסי נדל"ן של כ-8.1 מיליארד ש', ההון העצמי שלה הוא כ-2.2 מיליארד ש', בעוד שהיא נסחרת כמחצית מההון העצמי בשווי שוק של כ-1.1 מיליארד ש'. כלומר, על מנת שהחברה תיסחר סביב ההון העצמי, תיאורטית השוק חושש שהחברה תמחק כ-1.1 מיליארד ש' מההון העצמי או כ-14% משווי הנכסים. מחיקה כה גדולה משווי הנכסים כאשר החברה פועלת בשווקים יציבים ומפותחים במערב אירופה (בעיקר שוויץ וצרפת) וישראל, נראית לנו פחות סבירה. לכן נראה שהשוק מעניש את החברה יתר על המידה, ומחירה מהווה הזדמנות קנייה. כמובן שבמצב של שיפור בשווקים, הזדמנות קנייה זו תהיה גדולה יותר באופן משמעותי, אך כאמור מתוך שמרנות בחרנו להסתכל על תרחישים פסימיים.
דוגמאות למניות נוספות שעל פי המדד הנ"ל נראה שנסחרות במחיר נמוך והוענשו בצורה חריגה ע"י השוק:
- אלעד קנדה - מחזיקה נדל"ן מניב ויזמי בקנדה. צריכה למחוק כ-24% מנכסיה על מנת ששווי השוק ישתווה להון העצמי.
- אדגר - מחזיקה נדל"ן מניב בישראל, קנדה, בלגיה ופולין וכן קרקעות. צריכה למחוק כ-12% מנכסיה על מנת ששווי השוק ישתווה להון העצמי.
- אלקטרה נדל"ן - מחזיקה בעיקר בנכסים מניבים בגרמניה, קנדה, ארה"ב וישראל. צריכה למחוק כ-11% מנכסיה על מנת ששווי השוק ישתווה להון העצמי.
*יש לקחת בחשבון שהסחירות במניות אדגר ואלעד קנדה לא גבוהה, עובדה שמשפיעה גם היא על התמחור הנמוך.
לסיכום,
מכפילי ההון בחברות הנדל"ן המניב מהוות כלל אצבע לתמחור ראשוני של המניות בסקטור. אך יש לקחת בחשבון גם את יחס המינוף של כל חברה ואת השפעתו במקרה של שערוכים בשווי הנכסים.
***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
- 8.בן 03/10/2011 14:17הגב לתגובה זועליהן ספגה הפסדים כבדים בחודשים האחרונים.. ולכן כל הניתוח לא ממש רלוונטי...
- 10 03/10/2011 14:27הגב לתגובה זוהאחזקות בבנקים הן אצל החברה האם אלרוב ישראל ולא אצל אלרוב נדלן
- 7.גם יפה וגם חכם :) (ל"ת)אנג' לינה 03/10/2011 12:44הגב לתגובה זו
- 6.יניב 03/10/2011 06:54הגב לתגובה זוהשקעה בנדלן באופן סולידי היא ע" י קרנות ריט שמוגבלות במינוף ולכן פחות תנודתיות ופחות מסוכנות מחברות נדלן אחרות
- 5.גלעד 02/10/2011 18:22הגב לתגובה זוכל השאר נכון. רמות חוב משפיעות מאוד על תמחור.
- 4.ניתוח פשוט ויפה בלי התפלפלויות מיותרות (ל"ת)דורון 02/10/2011 17:19הגב לתגובה זו
- 3.כתבה מחכימה (ל"ת)יפה 02/10/2011 16:36הגב לתגובה זו
- 2.נילי 02/10/2011 14:08הגב לתגובה זובתוך ההון העצמי, אך לפי מינוח שמצאתי מטעם בנק לאומי הנה ההגדרה: הון עצמי נתון חשבונאי שניתן לחשבו בשתי דרכים: 1. הון החברה - ההשקעות של הבעלים בהון המניות של החברה, בתוספת קרנות הון ויתרות רווחים שהצטברו בחברה. 2. נכסי החברה בניכוי ההתחייבויות שלה. " אז מוצע שמר שי לוי יגיב לסתירה הזאת .
- תשובה 02/10/2011 16:56הגב לתגובה זושתי ההגדרות נכונות- ההון העצמי הוא החלק של בעלי המניות בנכסי החברה, כאשר החלק הנוסף הוא ההון הזר- ההתחייבויות שהחברה נטלה על עצמה מעבר לכסף שהביאה מהבית. ההתחייבויות במאזן נפרדות מההון העצמי, אבל יש חשיבות לכמות ההון העצמי ביחס לכמות החוב. הון עצמי קטן יותר משמע החברה ממונפת יותר, כלומר כל שינוי בשיערוך הנכסים למעלה או למטה מביא לשינוי גדול יותר בהון העצמי (ובעצם לשינוי גדול יותר בשווי של בעלי המניות בחברה שמחזיקים בהון המניות).
- 1.מוטי 02/10/2011 13:28הגב לתגובה זוהאם ההון העצמי נטו אינו מגלם נכסים בקיזוז חובות שהם בעצם המינוף
- תשובה 02/10/2011 16:48הגב לתגובה זואכן זוהי ההגדרה של ההון העצמי. הכוונה כאן במינוף היא שיש הבדל בין הון עצמי המהווה למשל 30% משווי הנכסים (ואז למשל שינוי של 10% בשווי הנכסים יביא לשינוי של כ 33% בהון העצמי) לעומת הון עצמי המהווה רק כ 10% משווי הנכסים (ואז למשל קיטון של 10% בשווי הנכסים יביא למחיקת כל ההון העצמי). כלומר, מי שמאזנו יותר ממונף, כך שינויים בשערוך שלו יביאו להשפעה גדולה יותר על ההון שלו. בתקופות טובות המינוף מצוין, בתקופות פחות טובות הוא מסוכן.
.jpg "ביטוח לאומי")
ביטוח לאומי מסרב להיות אחראי על בדיקות תגי הנכים
המוסד לביטוח לאומי - "העומסים חריגים, הוועדות מטפלות ב-600 אלף תיקים בשנה"
הצעה שמופיעה בטיוטות חוק ההסדרים לשנת 2026 מבקשת לבצע שינוי דרמטי בתהליך הנפקת תגי חניה לנכים: ביטול הבדיקות הרפואיות הישירות ברשות הרישוי של משרד התחבורה, והעברת הסמכות להחליט על הזכאות לגופים אחרים, בעיקר הביטוח הלאומי, משרד הביטחון ומשרד העבודה והרווחה. במקום בדיקה חדשה בכל בקשה, המערכת תסתמך על אישורים רפואיים קיימים שכבר ניתנו לאותם אנשים במסגרת קצבאות נכות או שיקום.
הביטוח הלאומי מתנגד נחרצות. המוסד טוען שהוועדות הרפואיות שלו מטפלות כיום בכ-600 אלף תיקים בשנה, מספר שיא שנובע בעיקר מהשלכות מלחמת “חרבות ברזל”, תביעות מילואימניקים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות חטופים ונעדרים. הוספת מאות אלפי בקשות לתגי חניה תגרום לעיכובים של חודשים ארוכים, ודווקא האנשים שהתג נועד לסייע להם, נכים קשים, חולים כרוניים וילדים עם מוגבלות – יישארו ללא פתרון ניידות מיידי.
תגים מזוייפים
בישראל חל זינוק חסר תקדים במספר תגי הנכה. ב-2020 עמד המספר על כ-90 אלף תגים פעילים; כעת הוא הגיע כ-660 אלף גידול של פי 7.5 בחמש שנים בלבד. חקירות משטרה ודוחות מבקר המדינה חשפו כי עשרות עד מאות אלפי תגים הונפקו במרמה, באמצעות מסמכים רפואיים מזויפים או “רופאים מומחים” שחתמו בתשלום. התוצאה בשטח: חניות נכים תפוסות על ידי מי שאינם זכאים, ונכים אמיתיים נאלצים לחפש חניה רחוק או לוותר על יציאה מהבית.
במהלך השנה פרסם משרד התחבורה נוהל חדש וקשוח יותר להנפקת תגים, שכלל דרישה למסמכים עדכניים וביטול חידושים אוטומטיים. אולם יישום הנוהל נדחה שוב ושוב, וההצעה הנוכחית בחוק ההסדרים נתפסת כניסיון לעקוף את הבעיה הבירוקרטית על ידי העברת האחריות לגוף אחר.
- בנקאי נורה מחוץ לביתו - והוכר כנפגע בתאונת עבודה
- קיבלתם חוב מהביטוח הלאומי? ייתכן שהוא בכלל לא שלכם - כך תיפטרו ממנו בקלות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הביטוח הלאומי מדגיש שוב ושוב כי “תגי חניה לנכים אינם בסמכותנו ואינם חלק מהמשימות שלנו”. נציגי המוסד אמרו בדיונים בכנסת שהעומסים כבר כיום חריגים, וקליטת הנושא תפגע קודם כל באוכלוסיות המוחלשות ביותר. מנגד, משרד האוצר ומש משרד התחבורה טוענים שהשינוי יחסוך כסף ציבורי, יקטין משמעותית את הזיופים ויאפשר בדיקה מחודשת שיטתית של כל התגים שהונפקו בעשור האחרון. לפי הערכות פנימיות, שלילת התגים הלא-כשרים עשויה להחזיר לשוק מאות אלפי מקומות חניה ייעודיים. בחלק מגרסאות ההצעה נקבע גם שתושבי חוץ ומי שאינם זכאי קצבה מביטוח לאומי או ממשרד הביטחון ימשיכו להיבדק במשרד התחבורה – כדי למנוע ניצול נוסף של הפרצה.
בנימין נתניהוהאם נתניהו יקבל חנינה מהרצוג? תרחישים וסיכויים
הבורסה סבורה שתינתן חנינה - השוק בדר"כ צודק, אבל יש גם זוויות אחרות
ראש הממשלה בנימין נתניהו הגיש בקשה רשמית לחנינה מנשיא המדינה יצחק הרצוג. הבקשה, שהועברה דרך עו"ד עמית חדד, כוללת מכתב אישי ומסמך מפורט ונשלחה למחלקת החנינות במשרד המשפטים לקבלת חוות דעת. בבית הנשיא הדגישו כי מדובר בבקשה חריגה ביותר שתיבחן בכובד ראש.
הרקע כולל לחץ בינלאומי כבד - בעיקר איגרת רשמית ששלח נשיא ארה"ב דונלד טראמפ להרצוג, ופילוג פנימי עמוק שמלווה את המשפט כבר שמונה שנים.
כיצד פועלת סמכות החנינה בישראל
סמכות החנינה מעוגנת בסעיף 11(ב) לחוק יסוד: נשיא המדינה ומעניקה לנשיא סמכות בלעדית לחון, להפחית עונש, לקצוב מאסר או להמירו. מבחינה טכנית אפשר להעניק חנינה גם לפני גזר דין, אך מדיניות בית הנשיא קובעת באופן עקבי כי הבקשות נשקלות רק לאחר סיום כל ההליכים, כולל ערעורים. החריג הבולט היחיד בעשורים האחרונים היה חנינת בכירי השב"כ בפרשת קו 300 (1986), שהתבססה על שיקולי ביטחון המדינה והכללת הודאה חלקית והתפטרות.
במקרה של נתניהו הבקשה מוגשת לפני הכרעת דין, דבר שהופך אותה ליוצאת דופן במיוחד מבחינה נורמטיבית.
למה יש לחץ חזק על הרצוג דווקא עכשיו? מדובר על לחץ מבפנים ומבחוץ. לחץ בינלאומי חסר תקדים שנובע מאיגרת טראמפ, שפורסמה במלואה, שטוענת כי בנימין נתניהו עובר "ציד מכשפות" וקוראת לחנינה מלאה כדי שניתן יהיה "להתמקד באיומים האמיתיים". הרחבה: "טראמפ פנה להרצוג: הענק חנינה לנתניהו".
- החוקר בתיקי נתניהו סותר את הפרקליטות - לא היה סיקור אוהד ומה זה בכל היענות חריגה?
- "אל תיגעו בכסף שלנו" הדיל המפוקפק של נתניהו ולפיד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ויש גם לחץ מבפנים. המשפט הפך לאחד הגורמים הכי מפלגים, קורעים ומשסעים את החברה הישראלית. רוב הציבור רואה ומבין את זה. המכון הישראלי לדמוקרטיה פרסם נייר עמדה שבו נכתב: "המשך ההליך המשפטי נגד ראש ממשלה מכהן, ללא הכרעה סופי, יוצר נזק מתמשך למרקם החברתי וליכולת הממשל להתמודד עם אתגרי ביטחון וכלכלה. במצב של קרע לאומי חריף, חנינה מותנית יכולה לשמש כלי לגיטימי לאיחוי ולאחדות, בתנאי שתכלול ויתורים משמעותיים מצד המבקש ותנאים שיבטיחו את כבוד שלטון החוק". זהו ניסוח נדיר מגוף שידוע בעמדותיו הליברליות-משפטיות, והוא מחזק את הטענה שגם בקרב מומחים שאינם תומכי נתניהו קיימת הכרה בכך שהמשך המשפט עלול להמשיך ולקרוע את החברה הישראלית לעוד דור. אחרים טוענים כי המסר הזה נובע מכך שנתניהו מצליח לעמוד איתן מול הרדיפה ומול המשפטים וכי הוא ייצא זכאי.
