סדרות אג"ח דרבן, האם יש יכולת החזר?

קצת על החברה:

חברת דרבן הינה בבעלות מלאה של כלכלית ירושלים מקבוצת אליעזר פישמן. החברה עוסקת בניהול והשכרה של נדל"ן מניב בישראל, קנדה, גרמניה וארה"ב. החברה מחזיקה כ-14% מחברת מירלנד העוסקת בנדל"ן ברוסיה, כ-16% בחברת סויטלנד הפועלת בתחום הנדל"ן בחבר העמים ו-18% בחברת מונדון הפועלת בהודו.

כ-60% משווי הנדל"ן להשקעה של החברה הינו בישראל. לחברה יש פיזור רחב של נכסים תוך התמקדות באזורי ביקוש. בין הנכסים העיקריים של החברה ניתן לציין את מרכז המשרדים והמסחר ביגאל אלון, 50% החזקה בפארק יקום ופאוור סנטר בתל חנן. שווי שלושת הנכסים הללו לבד עומד על כ-930 מליון שקלים. סך שווי הנדל"ן בישראל הינו כ-2.3 מיליארד ש'. ה-NOI מישראל עומד על כ-140 מליון ש' בשנה.

כ-34% משווי הנדל"ן להשקעה של החברה הינו בגרמניה, שם מחזיקה החברה כ-35 נכסים בערים שונות. סך שווי הנדל"ן בגרמניה הינו כ-1.3 מיליארד ש'. ה-NOI השנתי מגרמניה הינו כ-82 מליון ש'. שווי הנכסים בקנדה הינו כ-520 מליון ש' כאשר חלק מהנכסים הינם בחברות כלולות ומוצגים בחשבון השקעה בחברות מוחזקות. החברה השקיעה בסה"כ 75 מליון דולר בשלושה נכסים במנהטן, ניו יורק, ארה"ב. ההשקעה הינה בבניין משרדים וברכישה של שלושה מגרשים לבניית בתי מגורים. ההשקעה בבניין המשרדים כבר מומשה ובינואר 2012 אמור להיווצר לחברה תזרים של 61 מליון דולר מהעסקה.

ההחזקות במניות סויטלנד מירלנד וההשקעות בהודו אינן גדולות יחסית לפורטפוליו החברה. יש לשים לב שעיקר פעילות החברה הינו במדינות יציבות.

איגרות החוב של החברה:

לחברה חמש סדרות בהיקף של כ-1.2 מיליארד ש'. לפני עסקת המיזוג בדרך של החלפת מניות והפיכתה של דרבן מחברה אחות לחברת בת בבעלות מלאה של כלכלית ירושלים, דורגה החברה על ידי מדרוג בדרוג A. לאחר העסקה הורד הדרוג ל-A מינוס כיוון שמדרוג רואה קורלציה גבוהה בין סיכוני האשראי של שתי החברות. סדרות האג"ח של החברה נסחרות במרווחים גבוהים של כ-6% מעל האיגרת הממשלתית המקבילה.

להלן טבלה המרכזת את סדרות האג"ח של החברה:

בידי החברה אג"ח בשווי של כ-280 מליון ש'. תשלומי חוב האג"ח של החברה פרוסים עד לשנת 2021 כאשר בשנתיים הקרובות על החברה לפרוע כ-680 מליון ש'.

מצ"ב טבלה המסכמת את פירעונות האג"ח:



מקורות לתשלום איגרות החוב:

יש להבין שחברות מסוג זה הינן חברות אשר חייבות למחזר חוב על מנת להתקיים. לכן באם לחברה לא תהיה נגישות לשוק ההון ו/או לאשראי בנקאי לאורך זמן, היא תעמוד בפני בעיה קשה ביכולת פריעת איגרות החוב שלה. לכן מימוש נכסים יהיה האופציה היחידה.

לחברה חוב בנקאי של כ-1.5 מיליארד ש' נטו וחוב לבעלי האג"ח של כ-1.2 מיליארד ש'. ההון העצמי של החברה עומד על כ-1.3 מיליארד ש' ומהווה כ-28% מהמאזן. יחס חוב ל-CAP הינו כ-60% שהינו סביר לחברה מסוג זה.

מקורות התשלום לאיגרות החוב:

1. ליום 30.06.2011 לחברה מסגרות ומזומנים בסך של כ-119 מיליון ש'.
2. נכסים מניבים - לחברה יש הכנסות מנכסים מניבים של כ-350 מליון ש' בשנה אשר מספקים (FFO) של כ-90 מליון ש' בשנה.
3. עסקת המשרדים במנהטן: בספטמבר 2010 רכשה החברה משכנתא מגובה בנכס על בניין משרדים במנהטן ב-44.5 מליון דולר. בחודש ספטמבר 2011 נחתמה עסקה למכירתו בכ-62 מליון דולר.עסקה זו אמורה להכניס לקופת החברה כ-61 מליון דולר בינואר 2012.
4. יחסי LTV נמוכים - יחסי ה-LTV של החברה על הנכסים שברשותה הינם נמוכים ועומדים בממוצע על כ-41% ולכן במקרה הצורך תוכל החברה להגדיל אשראי בגינם.
5. לחברה יש כ-260 מליון ש' שווי נכסים לא משועבדים בגרמניה.

סיכונים בהשקעה באג"ח:

1. ירידה חדה במחירי הנכסים המוחזקים על ידי החברה.
2. חלוקה מאסיבית של דיבידנדים לחברת האם.
3. ירידה במחירי השכירויות, אי יכולת לחדש חוזים.

סיכום

לאור היקף המקורות הרחב העומד לרשות החברה ויחסי ה-LTV הנמוכים, לחברה ישנה יכולת טובה לעמוד בהתחייבויותיה. ברמת התשואות הגבוהה הגלומה באיגרות, אני מוצא אותן מעניינות להשקעה.


***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל