האם בנק ישראל נערך למצב קיצון של צניחה במחירי הדירות?

אנשי עסקים ויזמי נדל"ן אשר פנו לאחרונה לבנקים בבקשות למתן אשראי, הופתעו לפגוש את מנהלי הבנקים מגיבים לבקשותיהם שלא כתמול שלשום. בקשות לאשראי בימים אלו עוברות דרך חתחתים עד לאישורן. זאת לא לפני שהבקשה מועברת להנהלה אזורית ובמקרים רבים גם להנהלה הראשית. גם אז, נטיית הנהלות הבנקים הינה לצמצם את מתן האשראי ללקוחות.

כמובן שהתנהלות זו של הבנקים קשורה למהלך שנקט לפני כשבועיים עת הורה לבנקים להתחיל ולהיערך להעלאת הון הליבה מ-7.5% ל- 11% בהתאם לכללי ועידת באזל 3. הוראה זו תיושם כבר בתחילת 2012 וכדי שיוכלו לעמוד בה נדרשים כבר היום הבנקים לפעול לצמצום האשראי.

מה גרם לבנק ישראל לפעול באופן "בהול" ולהטיל את "הפצצה" על הבנקים? הרי בדרך כלל כל פעולה מצידו של בנק ישראל נשקלת שוב ושוב וזוכה להודעות מקדימות חוזרות ונשנות בטרם תינקט, וגם אז היא מבוצעת בהדרגה כדי לא ליצור זעזועים במשק. במה שונה המקרה הנוכחי? ובכן התשובה מצויה לדעתנו בנתוני הגידול העצום באשראי לדיור אשר התרחש בשוק. לדעת בנק ישראל הוא טומן בחובו סיכון למערכת הבנקאית.

על מנת לבחון את הנתונים, נפנה לדיוני הריבית של בנק ישראל אשר נערכו ב-21 וב-25 בספטמבר ופורסמו ע"י הבנק ב-10 באוקטובר. בהתייחסו לשוק האשראי במשק, מציין הבנק כי יתרת החוב של המגזר העסקי עלתה בחודש יולי ב-0.9% לרמה של 757 מיליארדי ש'. יתרת האשראי למשקי הבית עלתה בשיעור של 0.3% והסתכמה ב-357 מיליארדי ש'.

לדעתנו, הנתון המשמעותי ביותר אותו מציין הבנק בהודעתו, תוך הבעת דאגה מהקצב המהיר של עליית מחירי הדירות, הוא כי מתוך האשראי הכולל למשקי הבית, עלתה יתרת האשראי לדיור ב-12 החודשים שהסתיימו בחודש יוני 2011 ב-11.9% לרמה של 253 מיליארדי ש'.

לשם השוואה, נכון לסוף דצמבר 2007 עמד היקף האשראי לדיור על פי פרסומי בנק ישראל על סך של 133 מיליארד ש'. כלומר בתוך פחות מארבע שנים, בשנים 2008-2011, בצד העלייה הריאלית במחירי הנדל"ן למגורים בשיעור ממוצע של 40% במשק, גדל היקף האשראי לדיור ב-120 מיליארדי ש'.

הוראות המפקח על הבנקים בנושא הלימות הון - סיכוני אשראי, קובעות כי שיעור ההלוואה הבנקאית לצורך רכישת נכס למגורים והמובטחת במשכנתא (loan-to-value) לא תעלה על 75% משווי הנכס ביום מתן ההלוואה.

עפ"י הודעת (מיום 27.7.10) המפקח על הבנקים הקודם, רוני חזקיהו, בעת מתן סקירת הפיקוח על הבנקים לשנת 2009, נמסר כי רמת המינוף הממוצעת של המשכנתאות לדיור, עומדת על שיעור של 60%.

בהיכלל נתונים אלה, הבה נבחן תרחיש קיצון של ירידת 25% במחירי הדירות בשנתיים שלוש הקרובות. תרחיש שלדעתנו הגיוני, אם יתברר כי מגמת מחירי הדיור אכן בירידה (שכן עפ"י התנהגותן של בועות כלכליות בעולם שיפוע הירידה במחיר, זהה בזוויתו לשיפוע העלייה - משולש שווה שוקיים). במקרה הנדון האשראי החדש לדיור בסך של 120 מיליארד ש' שניתן לציבור בארבע השנים האחרונות, הובטח ברמת מינוף הממוצעת של 60%. כלומר בהיקף נכסים של 200,000 מיליארד ש'.

ירידה של 25% במחירי הדירות, תשחוק את הבטוחות ב-50 מיליארד ש' ותעמיד את שיעור הבטוחות הבנקאיות ברמה של 80%, 120/150(L.T.V).
כלומר, בעקבות ירידת מחירי הדירות בשיעור האמור, ימצאו הבנקים בחריגה ומעל הקו האדום שנקבע בהוראות הפיקוח על הבנקים (75%).

נכון לציין, כי ההוראה מתייחסת לשיעור הבטוחה הנדרש במועד מתן ההלוואה. אולם צניחה ברמת הבטוחות של מחצית ויותר מהאשראי הבנקאי לדיור בשוק ועלייה בשיעור האשראי לדיור מעל לקו האדום, יש בה בכדי ליצור סיכון למערכת הבנקאית.

לדעתנו, זו הסיבה שבנק ישראל פעל בנושא של העלאת הלימות ההון שלא כהרגלו, באופן מהיר אשר תוצאותיו ניכרו אמנם באופן מיידי על הבורסה לניירות ערך. אבל מאידך, פעולה זו התבקשה על מנת להתחיל בייצוב המערכת הבנקאית והתאמתה לכללי באזל 3, תוך היערכות למצב קיצון של ירידת מחירי הדירות ועליית סיכוני האשראי.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".

* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.