תיקון שומה בעסקת תמורות - פסק הדין שמשון זליג
לאחרונה אישרה ועדת הערר למנהל מיסוי מקרקעין לתקן שומה בעסקת תמורות כשבע שנים לאחר המכירה. נדונה על ידי ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי סוגיה מעניינת בפס"ד וע 1341/08 שמשון זליג ושות', בנוגע לסמכות מנהל מיסוי מקרקעין לתקן את השווי ביחס למכירה בעסקת תמורות. באותו עניין חתמה חברת שמשון זליג בשנת 2000 על הסכם עם חברת הכשרת הישוב, לרכישת זכויות בנייה ב-148 יחידות דיור בראשון לציון בתמורה לקבלת 37.5% מתמורת מהמכירות.
בנסיבות העניין דיווחה העוררת על המכירה, ושוויה נקבע לסכום של 23.1 מיליון ש"ח. ביום 17.12.2003 בוצעה מכירה של זכות ליחידה אחת נוספת, ובד בבד נחתם נספח להסכם משנת 2000 שבמסגרתו הוקטן שיעור התמורה ל-35%, ושונה מחיר התמורה המינימלי ליחידה מ-38,000 דולר ל-62,500 דולר. תיקון זה לא דווח לרשויות מיסוי מקרקעין.
מנהל מיסוי מקרקעין שגילה זאת בסוף שנת 2006 הוציא דרישת הצהרה לחברה מכוח הוראות סעיף 82 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), אולם החברה טענה כי אין כל בסיס לדרישה זו מאחר שלא נרכשה כל זכות חדשה במקרקעין. מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את הטענה והגדיל את השווי בשומה בכ-4.5 מיליון ש'.
ועדת הערר קיבלה את עמדת המנהל, וקבעה בפסק דין קצרצר כי שינוי התמורות הוא שינוי מהותי של עסקת המקרקעין המחייב דיווח על פי דין, ועל כן היה מקום לתיקון השומה. אפשר היה להגיע גם לתוצאה אחרת בנסיבות העניין. מבחינת היבטי המס, מאחר שמדובר בעסקת תמורות אשר לצורכי מס נחשבת למכירה של 100% מהזכויות כבר במועד ההסכם, נקבע השווי לצורכי מס בהתאם להערכת השווי במועד המכירה. ממילא ייתכן כי בפועל תהיה התמורה בסופו של דבר גבוהה או נמוכה מכפי שהוערך, ואין בכך כדי להוביל לשינוי בשומות מיסוי מקרקעין (נראה כי גם הוועדה מכירה בכך במפורש).
לגישתנו, גם העובדה שהשינוי עוגן בהסכמות חדשות בין הצדדים אינה מובילה בהכרח למסקנה שונה. בהקשר זה נקבע על ידי בית המשפט העליון בפסק הדין רות כספי (ע"א 7759/07) כי שינוי מאוחר בעסקת קומבינציה שבה נקלע הקבלן לקשיים, שגרם לכך שבעל המקרקעין נאלץ להוסיף תשלום כספי לצורך הבנייה - אינו בבחינת נסיבה המצדיקה שינוי שומת מס שבח. הנימוק העיקרי היה שהמכירה הושלמה והוערכה נכון ליום המכירה.
לכאורה, מסקנה דומה יכולה לחול גם בענייננו - המנהל הפעיל את סמכותו להעריך את העסקה בשנת 2000 על בסיס טיב הזכויות שנמכרו, וזאת לפי שיקול דעתו. לא חל שינוי בכמות הזכויות שנמכרו או בסיווגן (בית המשפט העליון אף קבע בהליך אחר שהעוררת הייתה צד לו, כי כל הזכויות נרכשו עוד במועד המקורי), ועל כן אפשר לומר שלא התגלו עובדות חדשות המצדיקות את תיקון השומה.
זאת ועוד, לטענת העוררת התוספת לחוזה רק משקפת את הערכת הצדדים בנוגע להשפעת מחירי השוק במועד זה על התמורה, וכאמור שינוי בתנאי השוק אינו בבחינת עילה לתיקון רטרואקטיבי של השומה. דיון בטענה אחרונה זו (הסיבה לשינוי) אינו מוצא ביטוי בפסק הדין עצמו, וייתכן כי אילו הוכחה בפועל כי אז תוצאת פסק הדין הייתה שונה.
הכותבים - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ומשרד אלתר עורכי דין
***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
