פטור ממע"מ על עסקה לאכלוס דיירים במקבץ דיור

מאת: עו"ד ירדנה סרוסי ועו"ד מאיר מזרחי

עסקת השכרה למגורים שנעשתה בין חברת עמידר לבין דיירי דירות באמצעות גורם ביניים (חברה מסחרית), נבחנה על פי מהותה האמיתית. בית המשפט הגיע למסקנה כי המשכירה המהותית של הדירות אינה החברה המסחרית אלא חברת עמידר, ולכן שלל את הפטור ממע"מ בגין התשלומים ששולמו לחברה ישירות על ידי הדיירים.

חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "החוק") מעניק פטור ממע"מ לעסקאות מסוימות (סעיף 31 לחוק) אשר אף שהן נחשבות "עסקה" החייבת במע"מ, הן תהיינה פטורות לאור אופייה של העסקה ורצון המחוקק לעודד את הפעילות הכרוכה בהן.

סעיף 31(1) לחוק קובע פטור ממע"מ לעסקה שהיא השכרה למגורים. לאחרונה דן בית המשפט המחוזי בירושלים בשאלה אם השכרת מקבץ דיור לדיירים נחשבת "השכרה למגורים", ולפיכך פטורה ממע"מ (ר.א. שליט פיתוח בניה ויזום פרויקטים בע"מ, ע"ש 305-08). בנסיבות אותו מקרה התקשרה המערערת עם חברת עמידר בהסכם שלפיו היא תבנה מקבץ דיור לצורך מגורים לעולים חדשים, וכן תספק להם שירותי דיור. על פי ההסכם, חלק מהתשלום בעבור השימוש בדירות ישולם למערערת ישירות על ידי הדיירים, ויתרת התשלום תשולם למערערת על ידי חברת עמידר.

המערערת טענה כי התשלומים ששולמו לה על ידי חברת עמידר אינם פטורים ממע"מ, שכן העסקה שקשרה עם חברת עמידר היא עסקה מסחרית רגילה החייבת במס. ברם, לעניין התשלומים ששולמו לה על ידי הדיירים, טענה המערערת כי הם שולמו בשל עסקה להשכרה למגורים ולכן יש לפטור אותם ממע"מ.

בית המשפט המחוזי פסק כי בחינת המהות האמיתית של העסקה, כפי שמקובל לעשות בדיני מס, מביאה למסקנה שכל התשלומים ששולמו למערערת הם בגין עסקה אחת. עסקה זו היא עסקה מסחרית רגילה שנקשרה בינה לבין חברת עמידר, ולא עסקה להשכרה למגורים עם הדיירים.

כדי להגיע למסקנה זו התבסס בית המשפט בין היתר על העובדות כלהלן: חברת עמידר היא זו שקובעת את זהות הדיירים במקבץ ואת שיעור התשלום שישלם כל דייר; חברת עמידר היא המוסמכת להביא לידי סיום את מגוריו של דייר במקבץ; חברת עמידר תהיה אחראית לשלם למערערת את מלוא התשלום בעבור דירות שטרם אוכלסו.

עוד תכניות

לדעת בית המשפט, כל אלו מצביעים על הדומיננטיות של חברת עמידר בעיצוב היחסים עם הדיירים, ולפיכך מהותה האמיתית של העסקה היא השכרת מקבץ הדיור מהמערערת לחברת עמידר (השכרה שאינה פטורה ממע"מ) אשר בתורה משכירה את הדירות לדיירים. לאור העובדה שנפסק כי לא הייתה התקשרות ישירה מבחינה כלכלית בין המערערת לבין הדיירים, נקבע שאין לפטור ממע"מ את התשלומים ששילמו הדיירים למערערת. יצוין כי פסיקה זו עולה בקנה אחד עם הפסיקה שניתנה בבית המשפט העליון בעניין ש.י. סיימון (ע"א 2291/07).

הערת הכותבים תודתנו למר שלומי ואקנין, עו"ד (רו"ח), על הסיוע בכתיבת המאמר.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.