מהי הערכת הקבלנים לגבי מגמת מחירי הדירות בימים אלו? האם הם סבורים שמחירי הדירות צפויים לעלות? או לרדת? או להישאר ללא שינוי?
אנו סבורים שיש לייחס חשיבות רבה להערכותיהן של החברות הקבלניות. שכן מטה לחמן תלוי בהערכות אלו, וחזקה עליהן שישקלו היטב את כל הגורמים הרלוונטים בתחום מומחיותן ויכלכלו את השקעותיהן בזהירות המתבקשת.
אם כן, יצאנו לבדוק מה אומרים הקבלנים בנושא. בהופיעו מול ועדת טרכטנברג, אמר נשיא התאחדות הקבלנים כי "מחירי הדירות לא יורדים. להפך. אני עדיין מרגיש עליה בשטח" (מעריב עסקים 2.9.11).
בתחילת אותו שבוע התבטא מנכ"ל חברת צמח המרמן באופן דומה "אנחנו ללא ספק נראה את מה שקרה בסוף 2008 תחילת 2009. בל נשכח שחסרות כ- 100,000 יחידות דיור בשוק. אנחנו מבשלים כעת את גל עליות המחירים של סוף 2012, תחילת 2013" ( ביזפורטל 29.8.11).
בנוסף לכך, ציין מנכ"ל התאחדות הקבלנים בתחילת חודש אוקטובר, "העצירה כיום בביקושים היא בעיקר על בסיס פסיכולוגי. היא מושפעת מהמחאה ומהצפייה שתהיה ירידה במחירי הדיור. אולם כאשר הביקושים יתפרצו יגלו הרוכשים שמלאי הדירות החדשות שלא נמכרו עמד על 11.9 אלף בלבד - רחוק מהרמות בשוק בעבר" (כלכליסט 6.10.11).
ובכן, אין ספק שניתוחים כלכליים ותחזיות עסקיות אלו מציגים גישות הקיימות בשוק הדיור וכבודן במקומן מונח. אולם, כאשר אנו באים לבחון את הגישה המכרעת של הקבלנים, יש לשים דגש על מעשיהם ואופן פעולתם בימים אלו בשוק הנדל"ן למגורים, כמאמר חז"ל "לא המדרש העיקר אלא המעשה".
בקשנו לבדוק את הצעות הקבלנים בחודש אוקטובר במכרזי מינהל מקרקעי ישראל עבור קרקעות המיועדות למגורים. שכן לפי עניות דעתנו, הצעות אלו ישקפו יותר מכל את הערכותיהם העסקיות של הקבלנים לגבי מחירי הדירות הצפויים ובזהירות המתבקשת.
כך למשל, חמישה מכרזי המינהל לבניית 382 יחידות דיור בשכונת "אגמים" באשקלון, שתוצאותיהם פורסמו ביום 26.10.11, מגלים שאף הצעה לא הוגשה על ידי הקבלנים לחמשת המכרזים.
אם ניקח אחד מאותם מכרזים בשכונת "אגמים" לבניית 62 יחידות דיור, נראה כי מחיר המינימום ליחידה (כולל הוצאות פיתוח) עומד ע"ס 94,330 ש'. בהתחשב בהנחה של 15% שהמינהל מוכן להעמיד לקבלן, על פי תנאי המכרז בכפוף לסיום הבניה תוך 30 חודש, הרי שמדובר במחיר סופי ליחידה של 80,180 ש'.
לשם השוואה, רק לפני שנה (20.10.2010) פורסמו תוצאות המינהל למכרז של 61 יחידות דיור באותה השכונה במחיר של 217,861 ש' ליחידה (כולל הוצאות פיתוח). כלומר, המחיר במכרז הנוכחי (26/10/11) נמוך ב-63% ממחיר היחידה לפני שנה, ולמרות זאת לא הוגשה כל הצעה לרכישת הקרקע ע"י הקבלנים.
יתרה מזו, מבחינת מכרזי המינהל עולה שאפילו ב-2003 (10/12/2003)שהוכרה כשנת מיתון, המחיר שזכה במכרז ל-60 יחידות דיור בשכונת "אגמים" באשקלון היה בסך של 66,607 ש' ליחידה (כולל הוצאות פיתוח). דהיינו מחיר הגבוה ממחיר המינימום במכרז הנוכחי (64,044 ש') ועדיין, לא הוגשה אליו כל הצעה.
כך גם במכרז בשכונת "רמות הרכס" בבאר שבע לבניית 44 יחידות דיור. ההצעה הזוכה הייתה בסך של 144,762 ש' (כולל הוצאות פיתוח). תוצאה זו משקפת מחיר הנמוך ב-33% מההצעה הזוכה שנה וחצי קודם לכן (ביום 24/2/10) במכרז לבניית 62 יחידות דיור באותה שכונה, אשר הייתה בסך של 217,662 ש' (כולל הוצאות פיתוח).
מצב דומה במכרז ל"שכונת הגליל" בנצרת לבניית 34 יחידות דיור שתוצאותיו פורסמו ביום 3/10/11 , לפיו ההצעה הזוכה הייתה בסך של 32,169 ש' ליחידת דיור (כולל הוצאות פיתוח). מחיר המשקף ירידה של 43% ביחס למחיר שהוצע בתחילת השנה (ביום 12/1/11) במכרז ל-44 יחידת דיור באותה שכונה בסך של 55,947 ש' (כולל הוצאות פתוח).
ההצעה הזוכה במכרז שפורסם ביום 5/10/11 ל-56 יחידות דיור בשכונת "כפר החורש" במגדל העמק הייתה בסך של 75,075 ש' ליחידה (כולל הוצאות פיתוח). הצעה זו משקפת מחיר הנמוך ב-58% מההצעה הזוכה במכרז שפורסם כשנה קודם לכן (17/11/10) לבניית 16 יחידות דיור באותה שכונה בסך של 178,503 ש' כולל הוצאות פיתוח.
העולה מכל האמור לעיל הינו כי הקבלנים בימים אלו מתמחרים בהצעותיהם במכרזי המינהל את רכיב הסיכון הקיים בשוק הנדל"ן למגורים שנובע מהחשש לירידת מחירים צפויה.
ציינו בעבר כי יזם נדל"ן כמו כל יזם אחר, המעוניין להצליח בעסקיו, צריך לפעול עם כיוון מגמת השוק ולא נגדה. לכן אנו סבורים כי בדומה לדרך פעולתם של הקבלנים בתוכניות הבניה שלהם שמסתמכת על מגמת השוק יחד עם התחשבות ברכיב הסיכון, כך הם צריכים לפעול גם בתחום השיווק והמכירה. זאת על מנת להוציא את השוק מקיפאונו.
לדעתנו, אין כל בושה באמירה של הקבלנים כי "אנו מאמינים שבטווח הארוך המחירים יעלו, אבל בטווח הקצר אנו מוכנים לתת לרוכשי הדירות (שגם מבחינתם מדובר בעסקה חשובה) בצורת הנחה של 10%-15% מהמחיר". אם לא כן, ספק אם הקונים יחזרו לשוק. כמאמר הכתוב "אין נפרעים מן האדם על דבריו, אלא על מעשיו".
עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".
*הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
16.למה אדם בודד מתנסח בלשון רבים ?לדעתנו,אין כל בושה.. 31/10/2011 03:16הגב לתגובה זו0 0למה הצורך הזה ליצור רושם של משהו שלא קיים באמת ? זה גורם לי (לנו...) לחשוד גם בתוכן שעד אז נראה לי הגיוני וסביר ביותר.סגור
-
15.בפריפריה הרחוקה יש הייצע שלא פוגש ביקושיורם מראשון 31/10/2011 01:40הגב לתגובה זו0 0דוד לוי מטיף כבר 3 שנים לקטסטרופה בענף הבניה, וזאת מאינטרס עסקי אישי ... כידוע, בפריפריה הרחוקה כמו אשקלון באר שבע ונצרת יש היצע ואין בכלל ביקוש ... לכן הקבלנים לא מוכנים לרכוש קרקעות נוספות בפריפריה ... באזור המרכז הסיפור שונה ... הקבלנים מחפשים בנרות קרקע לקניה .... הקרקעות נחטפות במחירים מטורפים .... אם היתה תחבורה ציבורית מהירה ויעילה מהפריפריה למרכז הארץ, היתה דרישה לרכישת דירות בפריפריה ... כיום, מי שגר באשקלון ועובד בת" א מבלה כל יום 5 שעות בדרכים מי שמתגורר בנצרת ועובד בת" א מבלה 6 שעות ביום בכבישיםסגור
-
14.במקום לחכות עדיף לעבוד קשה ולחסוך (ל"ת)ראלית 30/10/2011 18:47הגב לתגובה זו0 0סגור
-
13.מחירים ינועו סביב המחיר הקייםחן 30/10/2011 18:05הגב לתגובה זו0 0לדעתי,בעקבות ההאטה בשוק בחודשים האחרונים,ולא חשוב מאיזו סיבה, טרכטנברג שחשבו שיחולל מהפך,ואפילו לא דיבר על דיור בר השגה בדימונה,הנגיד שהוריד ריבית והפך את הכסף לזול יותר ללקיחת משכנתא,והעדפה מוחלטת על שכירות,עצירת פרוייקטים חדשים עקב חוסר מימון של הבנקים,פלסטין שלא קמה לה בספטמבר,ולשמחתי חזרתו של גלעד ועוד...אלה חלק מהסיבות למה הקונים שחיכו 3 חודשים לשינוי יתבדו ויחזרו לשוק בטירוף כי הם מרגישים שהם מפספסים הזדמנות לקנות דירה במחיר הקיים לפני שהיא עולה בעוד 5%,וכשהם יחזרו לקנות,המחירים שוב יעלו. יש מצב נתון-אנשים מתחתנים,אנשים מתגרשים,אנשים משתדרגים,נולדים ילדים,אין מנוס,צריך להבין שאין רגע נכון לקנות דירה,כל עסקה מתאימה לזמנה,המחיר קצת גבוה אבל הריביות נמוכות,כל דבר עם החסרונות והיתרונות. בהצלחה.לא לחשוש,נדל" ן תמיד תהיה העסקה הכי טובה בארץ. בסוף הנכס שלך.סגור
-
אל תטעה את הקוראיםגיא 30/10/2011 23:11הגב לתגובה זו0 0כל הסיבות שהבאת באמת יפות וטובות. אבל העובדה היא שברגע שצריך סכום בסיסי של 40% משווי הדירה (ובמילים לדירה של מליון 400k) לרוב האוכלוסייה פשוט אין כסף. אז איך הם יסתערו על השוק בדיוק? בעג׳וקים או בכסף של מונופול?סגור
- טען עוד
-
לא כל הקונים הם צעירים.חן 31/10/2011 08:01הגב לתגובה זו0 0גיא,אתה מתייחס לפלח שוק של צעירים עד גיל 30 שסיימו תואר ורוצים דירה,ובדרך כלל במרכז. אני לא מדבר עליהם,כי להם אין סיכוי,אני מדבר על הפלח הטיפה יותר מבוסס שמשדרג את עצמו,או כאלו שההורים תומכים בהם בסכום שהצגת,או סתם כאלו שיש להם,לא כל האוכלוסיה מסכנה,תסתובב בקניונים בחנויות בשדה התעופה בבתי המלון,למי שאין כסף לא אמור להיות במקומות האלו,מה שאומר שחלק גדול סתם בכיינים. רובנו עובדים ומשתכרים יפה ואל לנו להפוך את התושבים במדינה לנזקקים.סגור
-
12.מחירי הדירות יירדו 15-20% בשנה הקרובה!!!!!!! (ל"ת)לא קונה כלום 30/10/2011 15:51הגב לתגובה זו0 0סגור
-
11.צמודי קרקעאריק 30/10/2011 14:58הגב לתגובה זו0 0אשמח לקבל את עמדתך בנושא בתים פרטיים האם לדעתך המגמה הראשית תשפיע על צמודי הקרקע או שהפער בין השתיים ילך ויגדל? תודה.סגור
-
תשובה מאיש נדלןנמרוד 30/10/2011 20:30הגב לתגובה זו0 0שאלה טובה- הכל שאלה של היצע וביקוש, אם כי מגרשים פרטיים פחות מושפעים ממצב השוק בגלל שמדובר בבעלות פרטית,קהל היעד מבוסס יותר ולאורך השנים מחירי הקרקעות תמיד עולים. יחד עם זאת במידה ובאזור מגוריך יש היצע גדול של קרקעות המחיר יכול להיתקע או לרדת מעט ובהיעדר היצע המחיר יעלה בהתאם. לדעתי בטווח הרחוק מגרשבית פרטי יניבו תשואה גבוהה יותר מדירה רגילה. כך היה תמיד וכך ימשיך להיות.סגור
-
10.מן הראוי שבכל מאמר שכותב העורך דין המלומדנביא שקר 30/10/2011 14:17הגב לתגובה זו0 0הוא ידגיש שהוא מבטא אינטרסים אישיים . הפוזיציה שלו היא .ככל שתהיה קטסטרופה בשוק הנדלן כך יטב לכותב המאמר שניזון מכינוסי נכסים. העובדה שקבלנים לא רוכשים קרקעות תמנע הגדלת היצע דבר שיגרום להמשך עליית מחירים. לא הבנקים ולא בנק ישראל צופים או רוצים לחזור לשנת 2003.סגור
-
9.אז המחירים שירדו זה כשהמכרז בכלל לא נסגר ? (ל"ת)איפה הדירות בזול 30/10/2011 13:18הגב לתגובה זו0 0סגור
-
8.צודק. אותי מעניינים רק נתוני האמת של המכרזים. (ל"ת)הצהרות הקבלנים- בלוף 30/10/2011 11:59הגב לתגובה זו0 0סגור
-
7.שלוש שנים אתה אומר את אותם השטיות..ירון 30/10/2011 11:31הגב לתגובה זו0 0במקום זה תיזום,תיצור,תבנה תעשה משהו מועיל לך ,למשפחה ולחברה אין כמו לקנות אדמה,לתכנן,לעבוד עם קבלנים,אנשי עמל ומומחים וליצור בית או בניין חדוות העשיה קרקע מוצר נדיר-בתים פרטיים במרכז ובערי גוש דן וערי השרון בפרט אתה טועה ומטעה-לא תיהה קריסה וירידות מחירים של 10 אחוז וגם 20 אחוז במקומות מסוימים זה הכרח ולגיטמי בגרף עולה-בנדלן כמו בכל שוק יש עצריה למימוש רווח או לקחת אוויר לפני המשך המהלך-והגרף פה בגדול האו מגמת עליה תמיד יהיו הזדמניות ולחוצים שהבנק יושב להם על הצואר,במיוחד בתקופות משבר -מיתון שכנראה יחזור בגדול בעוד כחצי שנה או קצת יותר-זה הזדמנות לאסוף סחורה גם בנדלן ממי שבלחץ ,אבל המחירים יחזרו לרמתם במקומות הטובים ביציאה מהמיתון ויעברו אום במקומות המצויינים ובנכסים שיש להם ערך מוסף -אבל זה כבר שעור אחר ואין לי זמן ללמד אותך.סגור
-
6.שטויותשחר 30/10/2011 10:58הגב לתגובה זו0 0חבל שכל הדוגמאות למכרזים בפריפריה הרחוקהסגור
-
5.אתה מדבר רק על הפריפריה...דן 30/10/2011 10:55הגב לתגובה זו0 0מה לגבי תל אביב והמרכז...סגור
-
4.אשקלון תחטוף ירידת מחירים יותר מכל עיר כמותעמי מקסימוס 30/10/2011 10:40הגב לתגובה זו0 0הבניה בעיר בלתי ניתפשתסגור
-
3.אתה טועה בגדול יש תנופת בניה בכל רחבי המדינהתגובה ל-1 30/10/2011 09:43הגב לתגובה זו0 0ויש אדמות בשפעסגור
-
2.רציני מאוד!!!!!!! (ל"ת)אור 30/10/2011 09:35הגב לתגובה זו0 0סגור
-
1.לא רציני האיש הזהאבירם 30/10/2011 09:26הגב לתגובה זו0 0יש כאן בעולם הזה קרקע שניגמרת וכמות אנשים שרק גדלה בפרט כאן בישראל כל השאר שטוית לאורך זמן דירות רק עולותסגור
-
זה בדיוק מה שאמרו על הנפט כשהיה ב140 ... (ל"ת)אלף מם 31/10/2011 07:33הגב לתגובה זו0 0סגור
-
ל 1-לפי התאוריה שלך דירה יכולה לעלות 100מליוןכלכלה בגרוש 30/10/2011 16:50הגב לתגובה זו0 0דירת 2 חדרים ברחובות 100 מליון ש" ח אין מה לעשות המחירים רק עולים כי אין קרקעות- איזה שטויות הגיון פשוט מטומטם - לכל מחיר יש גבול ואצלנו מזמן עברו את זה. כיום זוג צעיר לא יכול לרכוש דירה וכמובן זוג מתבגר שלא רכש עד כה.סגור
-
כן, אבל למי יש סבלנות לסבול תיקון של 20 אחוזבני 30/10/2011 10:45הגב לתגובה זו0 0מכרתי ובסוף 2015 אקנה בחזרה עכשיו רא יורדסגור
