הנתונים המצמררים בשוק הדירות, מנבאים קיפאון ונפילת מחירים

שיחת היום בשוק הנדל"ן דנה בשאלה האם הקיפאון הנוכחי בשוק הדיור זהה לקיפאון ששרר בשוק בסוף 2008? לדעתם של האופטימים הדמיון בין התקופות הוא רב, דבר שיוביל לדעתם להמשך יציבות או עלייה במחירי הדיור.

לדעתנו המציאות אינה כזו. הניסיון למצוא הקבלה בין שתי התקופות לא רק שאינו מבוסס על נתונים מספריים ממשיים (אותם נציג מיד), אלא שלכל היותר קרב מאסף של בעלי עניין לנסות ולשנות את פני המציאות העגומה בסיסמאות ריקות מתוכן.

בבואנו לבחון את נתוני ההשוואה בין סוף 2008 למצב היום, עלינו להתייחס למספר פרמטרים חשובים כגון: השינוי במגמת בביקוש לדירות, השינוי בכמות הדירות שנותרו למכירה והשינוי במספר התחלות הבניה.

מגמת השינוי בביקוש לדירות:

בחודשים מאי - ספטמבר 2011 (תקופת הקיפאון) נפל הביקוש לדירות בהשוואה לשנת 2010, מ-16,709 דירות בשנת 2010 ל-10,946 דירות בשנת 2011. כלומר ירידה של 34%. הביקוש לדירות בחודשים אוקטובר - דצמבר 2008 (תקופת הקיפאון) בהשוואה לשנת 2007 ירד מ-8072 דירות ל-7755 דירות, כלומר ירידה של 4% בלבד.

זאת ועוד, השוואת נתוני הביקוש החודשיים במהלך שתי תקופות הקיפאון מגלה כי בחודש ספטמבר 2011 פחת הביקוש לדירות ב-37% ביחס לביקוש בחודש מאי 2011 - החודש בו החל הקיפאון.

בשנת 2008 לעומת זאת, הביקוש בחודש דצמבר ביחס לחודש אוקטובר 2008 - החודש בו החל הקיפאון, לא ירד כלל אלא עלה ב-12% (מ-2,304 דירות בחודש אוקטובר ל-2,584 דירות בחודש דצמבר).

השינוי בכמות הדירות שנותרו למכירה:

כמות הדירות שנותרו למכירה בסוף חודש ספטמבר 2011 עמדה ע"ס 18,474 דירות לעומת 9755 דירות בלבד שנותרו למכירה בסוף חודש נובמבר 2008. הפרש המגלם עלייה של 89% בין שתי התקופות.

לשם קבלת אמת מידה על חומרת הבעיה של נתונים מספריים אלו, די להתבונן בנתוני הלמ"ס לאורך השנים ולגלות שכמות כזו של דירות שנותרו למכירה בסוף ספטמבר 2011 לא הייתה בעשר השנים האחרונות. אפילו בתקופת המיתון של 2002 לא הגיעה כמות הדירות שנותרו למכירה לשעורים כאלו. כך למשל השיא בעשר השנים האחרונות היה בחודש ינואר 2002, בעת המיתון, עם 15,717 דירות בלבד שנותרו למכירה.

כמות התחלות הבנייה:

במחצית הראשונה של 2011, דהיינו בחודשים ינואר - יוני החלה בנייתן של 21,980 דירות, דהיינו 44% יותר מאשר בחודשים ינואר - יוני 2008, בהן החלה בנייתן של 15,293 דירות בלבד. מספר זה של התחלות בנייה במחצית שנת 2011 הוא המספר הגבוה ביותר של התחלות בנייה במחצית הראשונה של השנה בעשר השנים האחרונות.

סיכום:

הנתונים המספריים המצמררים מלמדים כי שוק הנדל"ן הישראלי מצוי בתקופה של צניחה דראסטית בביקוש לדירות (34% לעומת 4% בלבד ב- 2008). שוק הנדל"ן מכיל את הגידול הגבוה ביותר של הדירות שנותרו למכירה בעשר השנים האחרונות (18,474 דירות) כולל שנת המיתון של 2002, ואת הכמות הגדולה ביותר של התחלות בניה בעשר השנים האחרונות ו-44% יותר מאשר בשנת 2008.

לדעתנו, נתונים אלו מנבאים המשך קיפאון ונפילת מחירים קרובה מאוד. די אם נשאל את עצמנו את השאלה הפשוטה - הכיצד משפרי הדיור, המהווים היום 85% מהרוכשים הפוטנציאלים, יחזרו לשוק ויתחייבו לרכישת דירה חדשה, אם אינם מצליחים למכור את דירתם הישנה בשל הקיפאון בשוק?

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין"

* הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.