יום המכר בעסקת נדל"ן הדורשת אישור ראש הוצל"פ נדחה ליום השלמת העסקה

מאת: עו"ד ("ח) משה כדר ועו"ד אמנון סמרה

בפסק הדין ו"ע 1284/09 שעלים ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, שניתן ביום 11.10.2011, קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב כי יום המכירה בעסקאות המחויבות אישור ראש ההוצאה לפועל (להלן: "הוצל"פ") (כינוס נכסים, פירוק וכדומה) - הוא אינו יום אישור העסקה על ידי ראש ההוצאה לפועל, אלא יום סיום הליכי ההוצאה לפועל והתשלום על ידי הרוכש על פי תקנה 69 לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979 (להלן: "התקנות").

העובדות

נכס מקרקעין הנמצא ברחוב המסגר בתל אביב נמכר על ידי העוררים - בעלי הנכס - לחברת בני משה קרסו בע"מ. מכירת המקרקעין הצריכה את אישורו של ראש ההוצאה לפועל. לצורך נטילת משכנתה לרכישת הנכס על ידי הקונה, הוגשה ביום 31.7.2007 בקשה בהסכמת החייבים (המוכרים) לאישור הסכם המכר של המקרקעין על ידי ראש ההוצל"פ לטובת הזוכה, בנק הפועלים בע"מ (הבנק המלווה במקרה דנן). ביום 31.7.2007 אושרה הבקשה על ידי ראש ההוצל"פ ונקבעה לביצוע בתאריך 1.8.2007. תאריך הדפסת ההחלטה הוא 5.8.2007.

נוסף על כך הוצאו ביום 9.3.2008 שלושה צווי מכר מכוח חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 לכל אחד מהמוכרים-העוררים, בדבר זכאותם למכור את הנכס נקי מכל שיעבוד.

לטענת מנהל מיסוי מקרקעין, על פי הקבוע בסעיף 19(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), יום המכירה הוא יום אישור ראש ההוצל"פ - כלומר 31.7.2007 - היום האחרון שבו חל חוק מס מכירה, ולפיכך העסקה חבה במס מכירה (בשיעור 2.5% מערך המכירה). מנגד העוררים טוענים כי יום המכירה מאוחר ליום 31.7.2007 וחל רק עם "השלמת הליכי המכירה בהוצאה לפועל", על פי הקבוע בתקנות.

הכרעת ועדת הערר

ועדת הערר (רו"ח צביקה פרידמן, רו"ח נדב הכהן והשופט בדימוס דוד בר אופיר) מנתחת את המונח "יום המכירה" הקבוע בסעיף 19(1) לחוק, ומגיעה למסקנה כי מאחר שלא קיימת הגדרה מפורשת בסעיף זה למונח "סיום הליכי המכירה", יש לפנות להוראות הדין הכללי והתקנות בהקשר הנדון.

תוך בחינת התכלית של סעיף 19(1) לחוק והתייחסות להוראות חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967, תכליתו ותקנותיו, תוך שהיא מנמקת החלטתה ומביעה עמדתה החלוקה על הפסיקה בעניין וילר (עמ"ש 107/09) ובעניין אמר (ו"ע 3033/04), וכן ראו פסקי הדין רפלד ושרון אלדר, מגיעה ועדת הערר הנכבדה למסקנה כי יום המכירה לעניין סעיף 19(1) לחוק הוא יום סיום הליכי המכירה כהגדרת מונח זה בתקנות, ומכל מקום לאחר יום 31.7.2007 במקרה נשוא הערר. מסקנה זו מביאה לביטול החבות במס מכירה בעניין זה.

הוועדה הנכבדה הגיעה למסקנה כי אישור העסקה לביצוע ב-31.7.2007 על ידי ראש ההוצל"פ - אין בו די, ורק חתימת הצדדים על ההסכם ותשלום על ידי הקונה בשלב מאוחר יותר הקימו את אירוע המס ויצרו עסקה בעלת תוקף. אילו צד בהסכם היה מעוניין לתבוע על סמך ההסכם קודם לחתימתו, הרי גם לאחר אישורו על ידי ראש ההוצל"פ ספק אם היה לו בסיס חוזי משפטי לכך.
יוצא אפוא כי יום העסקה הוא המאוחר מבין יום האישור של ראש ההוצל"פ או יום חתימת ההסכם והתשלום על ידי הרוכש, ולא יום אישור ראש ההוצל"פ.

לטעמנו, לקביעה זו של ועדת הערר הנכבדה השלכות החייבות למצוא ביטוין, הן בשומות חדשות שמוציא מנהל מיסוי מקרקעין בעניינים דומים והן בשומות תלויות ועומדות בסוגיות כגון אלו.

יתרה מכך, לטעמנו קיימת השלכה ישירה גם לעסקאות רווח הון (מס הכנסה) הכפופות לאישור ראש ההוצל"פ, שכן במקרים כגון אלו יחול דין זהה. גם בעסקאות רווח הון אלו יידחה מועד המכירה למועד התשלום וסיום הליכי המכירה, כקבוע בתקנה 69 לתקנות. לפי עניות דעתנו, ראוי כי המחוקק ייתן דעתו בהקדם לסוגיית המע"מ, כדי למנוע תאונות ותקלות מס נשוא עסקאות אלו.