IBI על נכסים ובנין: "שלום ולא להתראות פלאזה ווגאס; יש לנצל החולשה במניה"

זרוע הנדל"ן של קונצרן IDB, נכסים ובנין +0.68% נכסים ובנין 24,990 +0.68% בסיס:24,820 פתיחה:24,820 גבוה:24,990 נמוך:24,540 תמורה:20,908 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , פרסמה אתמול (ב') את תוצאותיה הכספיות עבור הרבעון השלישי. מהדו"חות עולה כי רשמה הפסד של 314 מיליון שקל מתחילת שנת 2011 והפסד של 427 מיליון שקל ברבעון השלישי. המעבר להפסד נובע בעיקרו מהפחתה חשבונאית שבוצעה בפרוייקטים בלאס וגאס בסך 390 מיליון שקל בעיקר מפרוייקט הפלאזה.

שי ליפמן, הנדל"ן של IBI סקר את תוצאות החברה תוך עדכון את מודל הערכת השווי בצורה אגרסיבית וביצוע מחיקה של מלוא ההשקעה בפלאזה לצד מחיקות שהחברה ביצעה בשאר הפרויקטים בווגאס. ב-IBI הורידו את מחיר היעד למניית החברה ל- 235 שקל והותירו אותו בהמלצת קנייה תוך ניצול החולשה בנייר לייצור פוזיציה. יצויין כי מאז בהמלצתם האחרונה האחרונה מחיר היעד עמד על 365 שקל למניה, מאז מחירה צנח בכ-53% ושוויה הבוקר עומד על 170 שקל למניה.

ליפמן מסביר כי לאור סיומה הקרב של ההלוואה על הקרקע לפרוייקט הפלאזה בווגאס (אוגוסט 2012 פרעון) החשבונאות מחייבת את החברה להעביר את ההלוואה לחלויות שוטפות (זמן קצר) ולאור העובדה כי החברה ושותפיה לפרויקט הודיעו כי אין בכוונתם לפרוע את ההלוואה בוצעה הערכת שווי לקרקע לפי שווי נכס בעת מכירה ולא כפי שבוצע בעבר לפי שווי שימוש, בהנחה של בניית הפרויקט. הערכת השווי קבעה שווי של 700 מיליון דולר לקרקע, מה שחייב את החברות לבצע מחיקה של 300 מיליון דולר ברבעון (חלקה של נכסים 25% - 75 מיליון דולר) ומותיר את ההון העצמי שהושקע בקרקע ובעבודות הרישוי והתכנון על 104 מיליון דולר אל מול הלוואה של 620 מיליון דולר.

"מחיקה זו מהווה בעצם הכרזה של הבעלים כי הם לא יבצעו את הפרוייקט, וכי לאחר שמחקו כמעט את כל ההון העצמי שהשקיעו הם מצפים שכעת הבנקים המלווים (קונסצוריום שמורכב מ- 12 גופים, ביניהם פועלים מזרחי והראל) יגיעו להסדר מולם ( אפשרות של רכישת ההלוואה ב- 30-40 סנט לדולר) או שייקחו לעצמם את הקרקע", אומר ליפמן. "מדובר בחדשות טובות לחברה בכלל ולבעלי האג"ח בפרט. במצב כיום ברור קודם כל כי לא יתבצעו השקעות עתק בבניית הפרוייקט מה שהיה מכביד מאוד על המאזנים של החברה ומעלה באופן דרמטי את רמת הסיכון שלה, היא לא תשלם על ההלוואה. לא מן הנמנע שהחברה תרכוש את ההלוואה על הקרקע בהנחה משמעותית."

נכון לסוף הרבעון השלישי קופת המזומנים של הקבוצה עמדה על 2.4 מיליארד שקל. נציין כי ברבעון הרביעי השקיעה החברה 139 מיליון שקל ברכישת חלקה של כור בבניין HSBC כך שהיתרה עומדת כיום על כ- 1.9 מיליארד שקל. החברה נתפסת בשוק ההון, כחברה יציבה בעלת יכולת שירות חוב גבוהה ומוכחת ונגישות גבוהה לשוק ההון לשם גיוסים נוספים. ליפמן מוסיף כי "לחברה אמנם אין מדיניות מוצהרת, אך בשנים האחרונות חילקה החברה דיבידנד ממוצע של כ- 130 מיליון שקל בשנה. השנה חילקה החברה דיבידנדים חריגים בהיקף מצטבר של כ- 394 מיליון שקל. לאחר המחיקות ברבעון יתרת הרווחים עומדת על 28 מ' שקל, כך שלא צפוי כי בשנה הקרובה יחולקו דיבידנדים משמעותיים."

לסיכום, אומר ליפמן - "להערכתנו יכולת שירות החוב של החברה היא מהגבוהות בענף וכך תישאר גם בעתיד. אין הרבה חברות בכלל ובתחום הנדל"ן בפרט, שיכולות לחלק בשנה אחת דיבידנדים בהיקף נרחב כזה, לספוג מחיקות עצומות ברבעון ובכל זאת להישאר יציבות ונזילות כמו נכסים ובניין. הפעילות המסורתית בישראל ממשיכה להוות עוגן יציב, צומח ורווחי, לצד הפעילות המניבה בחו"ל (בניין HCBC במנהטן ו Barnys בשיקגו)."