חודש אחרי החגים - אז מה השתנה בשוק הדירות בישראל?

לפני כחודש וחצי פרסמתי כאן טור שכותרתו הייתה "יזמי הנדל"ן יקבלו בקרוב 'טלפון מהבנק' - מחירי הדירות ייפלו". הטור התמקד בתרחישים האפשריים ל"אחרי החגים" בשוק הנדל"ן, כשהבנקים יקשיחו את הטיפול בחייבי הנדל"ן.

כעת, אני חוזר לאותו נושא, כדי לסקור את מה שהתרחש כאן בתקופה שחלפה. אז מה היה לנו?

נתחיל בנתונים. העצירה במכירות ממש כאן והיא מגובה בנתונים שפורסמו בדו"חות של חברות הנדל"ן הציבוריות. החברות מדווחות שכמות המתעניינים ירדה משמעותית ובוצעה כמות זניחה של עסקאות מכר. נתוני הבנקים למשכנתאות מלמדים על ירידה של עשרות אחוזים בהיקף המשכנתאות שנלקחו. נתוני הבנקים המסחריים מלמדים כי מכסות האשראי לנדל"ן מוצו. הנתונים בעייתיים, אבל הבנקים עדיין יושבים על הגדר וטרם החליטו איך ומתי לפעול.

מנתוני מדד המחירים לצרכן לחודש אוקטובר עולה שמרכיב שירותי הדיור (המודד את השינוי במחירי השכירות) ירד ב-0.4%. נתון מפתיע, הרי במצב בו ישנה עצירה במכירות, היינו מצפים שיותר אנשים יפנו להשכרה והמחירים ימשיכו לעלות. אך לא כך קרה בפועל. לנתונים אלה אפשר לתת כמה פרשנויות, אבל כדאי להתאפק עוד חודש - חודשיים בכדי להבין אם מדובר במגמה.

בינתיים, לפי אינדיקציות מפעילים בשוק הנדל"ן, חודש נובמבר התאפיין בחזרה של מקצת מהרוכשים למשרדי המכירות. אך למרות שפה ושם נרשמות מכירות בודדות, המגמה מראה ירידת מחירים מתונה שנתמכת במבצעים חדשים.

לגבי השחקן הנוסף במשחק, בנק ישראל - הנגיד לא מסתיר את זה שהוא מוטרד מהנושא ומהשפעתו על יציבות המשק ויציבות הבנקים, בעיקר כשברקע מצב עולמי בעייתי. הוא מחליט להוריד את הריבית בניסיון כמעט נואש להחזיק את השוק. הוסיפו לזה את האפקט הפסיכולוגי שנוצר כשמנכ"ל בנק מתראיין ואומר שיוכל לעמוד בירידה של עשרות אחוזים, כשמתפרסם סקר של מנכ"לים בחברות ציבוריות שמצביע על ירידת מחירים וכששר השיכון, מצידו, ממשיך לבצע פעולות על מנת להגדיל את ההיצע. מה קיבלתם? את התחושה שכולם מריחים משהו לא טוב בפתח ומחכים למכה.

אז מה יהיה בעתיד?

להערכתי, המצב הכלכלי המתדרדר ירחיק קונים פוטנציאלים מלרכוש דירות במחירים הנוכחיים, ומגמת ירידת המחירים תימשך. קצב הירידה יהיה תלוי בשני פרמטרים עיקריים: האחד, כמה אגרסיביות יהיו הפעולות בהן ינקטו הבנקים, עד כמה ילחיצו את הקבלנים, עד כמה יגמישו הסכמי ליווי ומתי יחליטו להעביר חובות בעיתיים לטיפול משפטי. מנגד, תלויה השפעתן של פעולות הריכוך של הנגיד הפועל בסביבה מאקרו כלכלית עולמית מסובכת. השורה התחתונה, אגב, לא השתנתה מאז הטור הקודם שלי. בסופו של תהליך, תסתיים הבצורת במכירת הדירות וישתחרר הלחץ בקרב הקונים שזקוקים למקום מגורים.

יובהר כי לכותב ו/או לחברה שבה הוא מועסק ו/או לחברות קשורות אליה עשוי להיות עניין אישי ו/או החזקות בניירות ערך ו/או בנכסים פיננסיים ו/או באפיקי ההשקעה המוזכרים בכתבה. אין הכתוב מהווה ייעוץ/שיווק להשקעות ו/או למס והוא אינו בא להחליף את שיקול הדעת העצמאי של הקורא ו/או מתן ייעוץ מקצועי, לרבות ייעוץ מקצועי על ידי יועץ/משווק השקעות מוסמך, בהתחשב בנתוניו ובצרכיו המיוחדים של הקורא