הדרך של משקיעים קטנים להיות חלק מדברים גדולים

Real Estate Investment Trust - REIT. קרנות הריט החלו את דרכן בשוק האמריקני ב-1960. הרעיון היה לבנות מכשיר שיאפשר למשקיעים קטנים להיות שותפים בנכסי נדל"ן מניבים. לרובו של הציבור אין די משאבים פיננסיים כדי לרכוש באופן ישיר נכסים מניבים הנחשבים לאחת מההשקעות הטובות ביותר הקיימות בשווקים הפיננסיים. ההשקעה בנכסים מניבים (הכוונה היא לכל נכס המושכר לטווח ארוך ומבטיח דמי שכירות ידועים מראש) כרוכה בגיוס של סכומי כסף גדולים. מסיבה זו, רק חברות גדולות ואילי-הון יכולים להרשות לעצמם לרכוש נכסים מניבים.

לכן הקימו יישות משפטית חדשה וייחודית הנקראת ריט. הריט זו קרן שעיקר משאביה הכספיים מושקע בנכסים מניבים. היא חייבת לחלק את מרבית רווחיה למשקיעים במועד שנקבע מראש. בנוסף, היא ובעלי המניות שלה נהנים מהטבות מס. הקריטריונים לקבלת מעמד של קרן ריט משתנים ממדינה למדינה, בכפוף לשיקולי מיסוי ורגולציה מקומיים ואזוריים.

החל משנת 2006 התאפשרה בישראל הקמת קרנות ריט שירשמו למסחר בבורסה ויזכו למעמד מיסויי מיוחד. שיעור המינוף הפיננסי של קרנות אלו יוגבל והן יחויבו בפיזור נאות של משקיעים.

תקנות קרנות הריט בישראל כוללות מספר הגבלות וביניהן:

נכסים : לפחות 75% מתיק הנכסים, בהיקף של לפחות 200 מיליון ש' יושקעו בנדל"ן מניב. לפחות 75% מהנכסים יהיו בישראל. לפחות 95% מהנכסים יושקעו במקרקעין והשקעות פיננסיות.
דרישות חלוקה : לפחות 90% מהרווח השוטף ו-100% מרווחי ההון יחולקו כדיבידנד.
בעלות : מעל 50% מהקרן תוחזק על ידי יותר מחמישה משקיעים.
מבנה פיננסי : שיעור המינוף הפיננסי יוגבל לעד 60% בגין נדל"ן, ועד 20% בגין נכסים אחרים.

מדד מקובל לבחינת ביצועיהן של קרנות הריט הוא ה-FFO- Funds from Operation. מדד המבטא בנטרול הכנסות והוצאות חד פעמיות, לרבות רווחים (או הפסדים) ממכירת נכסים, נטרול שינויים בשווי ההוגן של נכסי נדל"ן להשקעה ונטרול מיסים נדחים והכנסות או הוצאות אחרות נוספות אשר אינן תזרימיות באופיין.

תשואת הקרן

בסופו של דבר, מה שמעניין את המשקיעים בקרנות הריט זוהי תשואת הקרן. זו מורכבת משני חלקים: הדיבידנד וערך המניה.

לדוגמה, ריט 1:

קרן ריט 1 הוקמה בשנת 2006. היא קרן ההשקעות בנדל"ן הראשונה בישראל. נכון ליום 30 בספטמבר 2011, לחברה 19 נכסים מניבים בשווי כ-1.7 מיליארד ש' בשטח של כ-213 אלף מ"ר. שיעור התפוסה בנכסי החברה הינו כ-98%.

מרבית נכסי החברה ממוקמים באזורי ביקוש, בעיקר במרכז הארץ ובגוש דן ומשמשים ברובם למשרדים ומסחר. חלק מהנכסים הינם בבעלות מלאה של החברה וחלקם בשותפות עם אחרים (נכסי החברה אינם משועבדים). הנכסים מושכרים לכ-330 שוכרים בחוזים לטווחים שונים.

החברה מממנת את פעילותה בעיקר באמצעות שמקורו בגיוסי הון, הנפקות של אגרות חוב והלוואות מבנקים וגופים מוסדיים. בהתאם לכללים החלים על קרנות ריט, מחוייבת החברה שסך הלוואותיה לא יעלה על 60% משווי נכסיה המניבים. בנוסף, התחייבה החברה כלפי הבנקים המממנים לעמוד במגבלות פיננסיות נוספות. שער המניה עומד כיום על 6.75 ש' ומשקף לחברה שווי של כ-660 מיליון ש'. החברה התחייבה לחלק בשנת 2011 מעל 39 מיליון ש' כדיבידנד לבעלי מניותיה (0.44 ש' למניה) המשקפים במחיר הנוכחי של כ-6.5%.

נתונים עיקריים מתוך הדוחות לסוף הרבעון השלישי (מיליוני ש'):

**FFO בתוספת בגין הפרשי הצמדה.

לסיכום,

השקעה בריט 1 מאפשרת "לחוסך הקטן" חשיפה לשוק הנדל"ן המניב בישראל. התמחור כיום בהחלט נוח, החברה נסחרת בשווי נמוך מהונה העצמי וזאת על אף שהקרן מציגה גידול ושיפור מתמשך לאורך השנים ברוב הפרמטרים. המשקיעים בקרן זוכים לתשואת גבוהה. בנוסף, עתידה ריט להיכנס בעדכון המדדים הקרוב למדד ת"א 100, דבר אשר ישפר את הסחירות במניה ויגדיל את העניין בה.

* NOI - הכנסות תפעוליות נטו: רווח לאחר ניכוי הוצאות התפעול ולפני ניכוי מיסים וריבית.

רביב רזניק, מנהל השקעות בכיר בטאלנט בית השקעות

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.