1. ראשי
  3. בארץ

מסתמן - ירידה של 22% במחירי הדירות בשוהם עד 2013

עוה"ד דוד לוי מנתח עבור Bizportal את התוצאות במכרזי המינהל לבניה רוויה בשכונת 'כרמים' בשוהם מיום ד'. צפו בטבלת מחירי הדירות + 5 מסקנות
 | 
telegram
(50)

ב-7 לדצמבר 2011 פורסמו תוצאות של שבעה מכרזי המינהל בשכונת כרמים בשוהם למגרשים המיועדים לבניית 307 יחידות דיור בבניה רוויה. במכרז אחד מתוך השבעה,לבניית 63 יחידות דיור, זכתה חברת אביסרור ובניו יזום ופיתוח בע"מ וביתר ששת המכרזים לבניית 244 יחידות דיור, זכתה חברת גינדי ישראל 2010 בע"מ.

מחיר השמאות הממוצע ליחידת קרקע לדירה, המשקף את רמת המחירים הנוכחית, נקבע במכרז ל-858,600 ש' ובצירוף הוצאות פיתוח עומד על סך כולל של 965,160 ש'.

בהתאם למדיניות הממשלה החדשה, הוצעו המגרשים במחיר מינימום של 50% מהערך שנקבע בשמאות. המחיר הממוצע שזכה במכרז ליחידת דיור היה גבוה בכ-10% ממחיר המינימום, דהיינו 516,076 ש' ליחידת קרקע לדירה ובצירוף הוצאות פיתוח עומד על סך 622,636 ש'.

הירידה במחירי הקרקעות במכרז מגלמת ירידה של 22% במחירי הדירות בשוהם ב-2012-2013 תחשיב של מחיר דירה ממוצעת (ארבעה חדרים בשטח 120 מ"ר) בפרויקט ב-2013-2012 בכפוף להליכי תכנון מואצים כפי שנעשה בפרויקטים אחרים בארץ, מצביע על מחיר דירה סופי של 1,467,163 ש', מחיר המגלם ירידה של 22% מרמת המחירים הנוכחית של 1,878,000 ש' לדירה(בהתאם לשמאות).

להלן פירוט תחשיבי מחירי הדירות על פי שווי השמאות (מצב קיים) ועל פי תוצאות המכרז (מחיר מיועד ל-2012-2013):



מסקנות מתבקשות מתוצאות מכרזי המינהל בשוהם:

1. הקבלנים השכילו להבין כי מגמת ירידת מחירי הדירות היא עובדה קיימת ולא אפיזודה חולפת.

2. כמו כן, הסיקו כי אם ברצונם להרוויח כסף או לכסות הפסדים קיימים עדיף לפעול עם מגמת השוק ולא נגדה.

3. הטענות שנשמעו בחודשים האחרונים מכיוונם של הקבלנים כי אם מחירי הדירות ירדו הקבלנים לא יבנו וכתוצאה מכך המחירים שוב יעלו התבררו כטענות סרק שאין בהן ממשות כלכלית.

4. המחירים שהוצעו במכרזים הנ"ל על ידי הקבלנים כוללים רווח יזמי של 20% מה שמאפשר לקבלנים לספוג במצב קיצון ירידה עתידית נוספת של 10% במחירי הדירות מעבר ל-22% (ובסה"כ ירידה של 32% מהמחירים הנוכחיים) ועדיין להישאר עם שולי רווח יזמי של 10%.

5. השאלה הנשאלת היום היא האם משרד השיכון וממשלת ישראל ימשיכו בפעולת שיווק הקרקעות ובהגדלת ההיצע כפי שהבטיחו לעשות או שימנעו מלספק את הסחורה?

תגובות לכתבה(50):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
 לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
 חזור לתגובה
  • 32.
    ירד אפילו יותר
    כלכלן 13/07/2012 19:45
    הגב לתגובה זו
    0 1
    בדרום מוכרים דירת 5 חדרים בסטנדרט דומה במליון ש"ח. בניכוי מעמ ורווח יזמי יוצא שהעלות לקבלן היא 720 אלף ש"ח. אם עלויות הבנייה בתחשיב היו נכונות אזי עלות הקרקע בדרום שואפת לאפס וזה לא יתכן. ומכאן שעלות הבניה היא נמוכה הרבה יותר. גינדי מציע כיום דירת 5 חדרים במחיר של 2 מליון ש"ח ומכאן שהוא מרוויח הרבה יותר מעשרים אחוז. פרייר מי שקונה במחירים האלו.
    סגור
  • 31.
    קנית דירה
    יוסי 24/12/2011 14:44
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אני רוצה לרכוש מקבלן דירה ביבנה איך האיזור ואם זה זמן טוב
    סגור
  • 30.
    עורך לוי טועה ומטעה
    ירון 14/12/2011 11:34
    הגב לתגובה זו
    1 0
    נא לקרוא ניתוח של דרור מרמור שכנראה מבין את השוק טוב יותר מעו" ד עם האג' נדה: http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000706481
    סגור
  • 29.
    שכונת כרמים - בעיות סביבתיות
    תושב שוהם 14/12/2011 09:07
    הגב לתגובה זו
    1 1
    השכונה בסמיכות לחמצבה הגדולה באערץ, שני אזורי תעשייה, בית קברות מטרופוליני וכביש ארצי המחבר את כולם. שימו לב לעדות מהשטח - http://www.bizportal.co.il/shukhahon/biznews02.shtml?mid=295752
    סגור
  • הלינק הנכון - http://my.opera.com/Shoham/
    תושב שוהם 14/12/2011 18:48
    הגב לתגובה זו
    2 0
    הלינק לבלוג המקומי - http://my.opera.com/Shoham/blog/
    סגור
  • טען עוד
  • הלינק הנכון
    אורית 21/10/2012 12:35
    הגב לתגובה זו
    1 1
    http://nextvacation.info/
    סגור
  • 28.
    דוד צריך לקבל פרס ישראל
    נתן 13/12/2011 12:41
    הגב לתגובה זו
    1 0
    הציל הרבה אנשים מהקריסה
    סגור
  • 27.
    הטעיית ציבור הקונים
    שלומי 13/12/2011 11:40
    הגב לתגובה זו
    0 2
    תפסיקו להטעות את הציבור. דירות 5 חדרים מקבלן נמכרים באיזור הדרום סביב 750 אלף שקל כולל מע" מ. אם עלות בנייה ל120 מטר הוא 600 אלף ש" ח כמו שמצויין בטבלה אז איך המחיר הור 750 אלף? לפי שיחות עם קבלנים יודעי דבר עלות בנייה אמיתית ל120 מטר הוא 250 אלף ש" ח בסטנדרט גבוה. פירוט: בלוקים-16000 ש" ח ברזל - 25000 ש" ח בטון -12000 ש" ח מעלית לדירה -25000 ש" ח דלתות כלים סניטרים מטבח ריצוף-40000 ש" ח לובי-8000 ש" ח לדירה אלומיניום חלונות - 22000 ש" ח פועלים עבודה-100000 ש" ח לדירה סה" כ-250000 ש" ח
    סגור
  • 26.
    במחיר כזה יש לקבלן מוטיבציה למקסם את הרווח
    א א 12/12/2011 10:30
    הגב לתגובה זו
    0 1
    הקבלן יבנה בעלות כוללת של 4000 שח למטר הקונים יקנו בגלל המחיר והרווח לקבלן יהיה 430000 שח
    סגור
  • 25.
    חחח
    דן 12/12/2011 09:37
    הגב לתגובה זו
    0 0
    איזה חישוב....
    סגור
  • 24.
    בגלובס התראיינו קוני הקרקעות מהמינהל גינדי
    ידיד המלומד 11/12/2011 15:58
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מחיר דירה 3 חדרים 1650000 ועד 3500000 . טול קורה מבין עינייך כי אתה מטעה את הקוראים. 4 שנים אתה מבשר על קריסה וגורם לנזקים לקוראים שאינם מבינים שאתה נמצא בפוזיציה שאם תהיה קריסה וקטסטרופה בשוק הנדלן הרי העסקים שלך והרווחים מ כינוסי נכסים יפרחו.את הצגת ניגוד העינינים שבו אה נמצא יש להיג בהרחבה ובפירוט בתחילת כתבותיך
    סגור
  • אתה צודק
    המצדיק 11/12/2011 16:43
    הגב לתגובה זו
    0 0
    דוד לוי אינטרסנט מגעיל שמטיף לפיצוץ " הבועה" ונגד מחירי השוק כבר זמן רב ,כותב חד צדדית בצורה בלתי מקצועית תוך השמטת האפשרות שהמחירים יכולים גם לעלות,מעלה טורים של הפחדות לשם עשיה לביתו בלבד ולא מסקר בצורה הוגנת,בושה שנותנים לו לכתוב
    סגור
  • דוד לוי הציל הרבה משפחות ממלכודת הבועה !!!! (ל"ת)
    ישר כוח 11/12/2011 22:08
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • הכי טוב זה להאמין לגינדי,הם אנשים ישרים (ל"ת)
    שומרי שבת 11/12/2011 16:25
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 23.
    איך לרכוש דירה-בהנחה מקסימילית .
    צביה 11/12/2011 15:08
    הגב לתגובה זו
    0 1
    אחרי שעשיתם שיעורי בית טובים ואתם יודעים מה המחירים של דירה מהסוג שאתם רוצים- מברור במשרדי המכירות באזור וכן יד שניה. אתם באים למשרד של הקבלן- מקבלים הצעת מחיר ראשונית ושואלים מה ההנחה המקסימלית שניתן לקבל (כמובן שתציינו שאתם רציניים ומכרתם השבוע את דירתכם ושיש לכם עוד 2 הצעות מקבלנים בסביבה)אחרי שקיבלתם את שיעור ההנחה -תבררו מה ניתן לקבל עוד מבחינת שדרוג במפרט ו-מחסן וחניה והנחה משכר טרחת עו" ד וכן עוד דברים שאפשר ללכת לקראתכם. אחרי שאתם יודעים את הנתונים-בקשו מחברים שייגשו גם הם לאותו משרד ויבררו על אותו סוג דירה/בניין שאתם קיבלתם הצעה-תעדכנו אותם בדברים שאתם קיבלתם. הם במשא ומתן עם איש המכירות -יגידו לו אחרי קבלת ההצעה ממנו--שיש להם הצעה רצינית מקבלן בסביבה (ושיגידו לאיש מכירות -מחר שקיבלו כביכול- בסכום שנמוך ב-100,000 ש" ח מהמחיר שרשם לכם בביקור אצלו. 2. אחרי שבוע אתם חוזרים אליו למשרד ואומרים לו שבאתם לקדם דברים ותם רציניים -אבל בבנק לא מאשרים לכם משכנתא כפי שחשבתם-וחסר לכם 100,000 ש" ח בשביל לסגור. והאם הוא יכול לדבר עם הקבלן -ללכת לקראתכם- תגידו לו שתוך יום אתם חייבים לקבל החלטה -כי הבטחתם לחזור לקבלן המתחרה עם החלטה. 3. תהיו בטוחים שאיש המכירות ירוץ כמו מטורף להשיג לכם אישור.
    סגור
  • צביה,לא קונים בבועה נקודה סוף. (ל"ת)
    י 11/12/2011 15:29
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • למגיב " י" . מכל התגובות כאן,התגובה שלך הכי קצ
    אמיר 11/12/2011 15:38
    הגב לתגובה זו
    0 0
    למגיב " י" . מכל התגובות כאן,התגובה שלך הכי קצרה ופוגעת
    סגור
  • 22.
    up..up..again you are a dreamer..
    abbass 11/12/2011 15:08
    הגב לתגובה זו
    0 0
    דג גכ
    סגור
  • 21.
    הנתון שמחיר הקרקע ירד בכ 340 אלף ש" ח.זה הכל.
    ר 11/12/2011 14:49
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כל שאר הכתבה שטויות, נתון ידוע מתוצאת המכרז, אין בכלל מה לנתח, לא מומחה ולא כלום. אפשר לצפות שמחיר הדירה ירד כירידת מחיר הקרקע ואם הקבלנים יהיו לחוצים יורידו עוד משהו קטן, ואם השוק יחזור לקדמותו והביקוש יגבר המחיר לא ירד כלל. זה הכל. מלא מומחה ולא מתחזה למומחה.
    סגור
  • 20.
    רווח יזמי ירד ל 10 אחוז ומחירי דירות ב 30אחוז
    דור 11/12/2011 13:23
    הגב לתגובה זו
    0 1
    הקבלנים חייבים להתגלגל בתקופה של הירידות .... מי שחושב כמוני שיגיב על התגובה שלי....
    סגור
  • מסכים (ל"ת)
    רון 11/12/2011 14:58
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 19.
    מכרתי דירה וקניתי מניות טבע (ל"ת)
    איציק 11/12/2011 13:23
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • 18.
    שוהם זה עוד טוב לעומתמתחם הדואר
    יפואי 11/12/2011 13:04
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ראיתם מה קורה במתחם הדואר ביפו? בונים שם בצפיפות של עכברי מעבדה. מגדירים דירה של 60 מ" ר כשלושה חדרים (מזל שהשרותים לא בסלון...) ועוד דורשים 1.4 מיליון על הזכות לראות את השערות של השכנים. מקום חנוק,בלי טיפת אויר ורוח.אבל יש בונוס נוסף-כל הצד האחורי של המסעדות עד השעות המאוחרות בלילה בחינם (כולל מי שטיפת הכלים והיתושים והג' וקים)
    סגור
  • 17.
    כמו שהרופא אומר בסוף של צ' רלי וחצי-" זהו הסוף" (ל"ת)
    הסוף לבועה! 11/12/2011 12:35
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 16.
    תוך כשנה -20-30% ירידה. (ל"ת)
    הנה זה בא... 11/12/2011 12:31
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 15.
    עדיין מאוד יקר לעיירה סמוכה לנתב" ג
    סתם מקום 11/12/2011 12:04
    הגב לתגובה זו
    0 0
    עיירת שינה עם הרבה יחצנות
    סגור
  • תגובה לסתם מקום
    מושון 11/12/2011 14:28
    הגב לתגובה זו
    1 1
    " סתם מקום" על סמך מה אתה קובע ששהם זו עיירת שינה ? היית כבר בשהם בלילה ? אתה יודע ששהם אינה עיירה אלא מועצה מקומית ? אז לפני שאתה קובע עובדות לגבי שהם, תפתח ספר טלפונים באות " נ" וחפש מי .......
    סגור
  • מושון חמוד,גרתי שם 8 שנים
    אבל מה זה משנה 11/12/2011 15:10
    הגב לתגובה זו
    0 1
    אל תתן לעובדות לבלבל אותך
    סגור
  • 14.
    מה שהיה לפני שלוש וארבע שנים כך יהיה . (ל"ת)
    הכיוון מטה 11/12/2011 12:00
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 13.
    היישוב שוהם
    ד" ר א 11/12/2011 11:57
    הגב לתגובה זו
    0 1
    מאוכזב מעומק הניתוח הירוד לטעמי. לכתבי הכלכלה בישראל יש עוד מה ללמוד מעמיתים בחו" ל. כך למשל למה לא הוזכר ולא נותח בכתבה הנושא של מטרד רעש המטוסים בשוהם. כי הרי זה בסופו של יום יקבע את הצלחתם או כישלונם של הפרויקטים המדוברים. יתכן גם כי זו הסיבה של אי-הגשתם של קבלנים אחרים למכרז אשר לכאורה מסתמן כבעל סיכון גבוה במיוחד. הייתי אף מצפה שמישהו ירים את הכפפה וינתח את תוצאות כל המכרזים בתקופה האחרונה. רק כך נוכל לקבל תמונה מלאה של המצב.
    סגור
  • 12.
    הישוב שוהם
    ד" ר א 11/12/2011 11:54
    הגב לתגובה זו
    2 0
    מאוכזב מעומק הניתוח הירוד לטעמי. לכתבי הכלכלה בישראל יש עוד מה ללמוד מעמיתים בחו" ל. כך למשל למה לא הוזכר ולא נותח בכתבה הנושא של מטרד רעש המטוסים בשוהם. כי הרי זה בסופו של יום יקבע את הצלחתם או כישלונם של הפרויקטים המדוברים. יתכן גם כי זו הסיבה של אי-הגשתם של קבלנים אחרים למכרז אשר לכאורה מסתמן כי בעל סיכון גבוה במיוחד. הייתי אף מצפה שמישהו ירים את הכפפה וינתח את תוצאות כל המכרזים בתקופה האחרונה. רק כך נוכל לקבל תמונה מלאה של המצב.
    סגור
  • 11.
    למה לעשות חשבונות
    י 11/12/2011 11:49
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מחיר הקרקע ירד ב300000 ש" ח ליחידה ולכן המחיר ירד ב360000 (20% נוספים של רווח) זוהי מסקנת הכותב. האם זה באמת יקרה זוהי שאלה שקשה לענות עליה. מצד אחד קבלנים שקנו קרקעות במחיר הקודם יתקשו לעמוד במחיר נמוך משמעותית ועד שאדמות אלו יהפכו לדירות יזרמו הרבה מים. מצד שני קונים לא יקנו דירה אם תוצע להם (או שיחשבו שהם יוכלו לקנות דירה) ב360000 ש" ח פחות. ולכן מה שצפוי הוא המשך הדישדוש עם פשיטות רגל.
    סגור
  • 10.
    המחריים חייבים לרדת ,עלו חזק מדי מהר מדי
    ש.מ 11/12/2011 11:40
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הם לא הגיונים ובלתי אפשרי לזוג צעיר ממוצע לקנות דירה.
    סגור
  • 9.
    אחיזת עיניים קלסית
    אלדו 11/12/2011 11:35
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מחיריי הקרקע ירדו אומנם [רק לעונים על הקריטריונים של מחוסרי דיור] אך למרות זאת האבסורד שרווח היזמים עלה. משלמים פחות למנהל ותמחור של הבנייה עלה. שוב פעם עבודה בעניים מבית יוצר הליכוד...
    סגור
  • 8.
    מסקנות 1 עד 4 : דמגוגיה!!!!!!!!!
    לא קבלן 11/12/2011 11:33
    הגב לתגובה זו
    0 0
    זאת טעות לצרף טבלה מפורטת ולחשוב שלא יסתכלו על מה שכתוב בה. הדבר היחיד שירד שם הוא מחיר הקרקע וזה לא בשליטת הקבלנים. מה שכן בשליטת הקבלנים זה עלות הבנייה שלא ירדה בכלל והרווח הקבלני שלא ירד אפילו לא ב 1%. הדבר היחיד ששינה את מחיר הדירות הוא ירידת מחיר הקרקע. אם כבר יש משהו ששוה התייחסות ב" מסקנות" זה השאלה שמופיעה בסעיף מס' 5 ואם הכותב חושב שהקבלנים יכולים להתפרנס טוב מ 10% , למה הוא בעצמו לא הולך להיות קבלן? אני לא קבלן אבל מבין דבר או שניים.
    סגור
  • 7.
    אתה מעוות את הנתונים לטובת ראיית העולם שלך
    בנייה לזוגות צעירים 11/12/2011 11:23
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בלבד ולכן המחיר הנמוך
    סגור
  • 6.
    רווח יזמי 20% בשוק יורד , טירוף מוחלט !! (ל"ת)
    רון 11/12/2011 11:15
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 5.
    ההנחה שהרווח היזמי ירד היא אשליה
    ידידי המלומד 11/12/2011 11:05
    הגב לתגובה זו
    0 1
    העובדה שמחיר הקרקע נמוך יותר לא תקטין את סכום הכסף של הרווח היזמי. העובדה שהקרקעות נרכשו כחבילה עי גינדי תגרום לשיווק מבוקר. ולא תהיה תחרות שתגרום לנפילת מחירים
    סגור
  • צודק 100% (ל"ת)
    חבל 11/12/2011 11:25
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 4.
    לפחות 40 אחוז תיקון (ל"ת)
    בת ים זה לא מנהטן 11/12/2011 11:05
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 3.
    זו בנייה לזוגות צעירים בלבד
    נורית 11/12/2011 11:01
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לא כל אחד יכול לקנות שם
    סגור
  • 2.
    לא צולמה בכלל בשוהם (ל"ת)
    חבל שהתמונה שקשרתם 11/12/2011 10:49
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • לשמחתי הצלחתי לסגור את אתר בועת נדל" ן
    אריה פאר 13/12/2011 10:05
    הגב לתגובה זו
    1 0
    עבודה קשה, הרבה קשרים אבל בסוף סגרנו אותם
    סגור
  • 1.
    העוקץ של גינדי מכרו אדמות שלא שוות גרוש
    גינדי 11/12/2011 10:47
    הגב לתגובה זו
    0 1
    במחירים מטורפים אבל פריארים לא מתים הם רק..מתחלפים
    סגור
  • מע" מ
    מאור 11/12/2011 10:59
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שכחת להוסיף את מרכיב המע" מ בתחשיב כך שההפרש זניח
    סגור
  • חובבן מע" מ זה לשני הכיוונים לכן ההפרש נשאר (ל"ת)
    דוד 11/12/2011 11:42
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • חובבן,הלקוח משלם מע" מ ולכן........
    אמיר 11/12/2011 13:35
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מחיר הדירה הסופי יהיה כ-1.7 מיליון
    סגור
  • אתם טועים בגדול
    יועץ נדלן 11/12/2011 15:00
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בתוך מחיר של ה-5000 ש" ח -עלות בניה למטר--כבר הוא לקח בחשבון את המע" מ היום עולה לבנות לא יותר מ-4000 ש" ח למטר ע" י קבלן מפתח (וגינדי עובדים בשיטה הזו). אני רק רוצה לחזק את הכותב -עו" ד דוד לוי בניתוחים שלו ובתחזיות שלו בכל הניתוחים והכתבות הקודמות שלו כבר לפני כשנה הוא צפה את הקריסה של שוק הנדלן. והוא גם מזהיר מפני גרוע יותר -סיכוי לבעיות קשות בבנקים עקב קריסת/נפילת המחירים בכל אופן דעתי האישית : מחירי הדירות ירדו עד לרמה של 35% הנחה מהמחירים שהיו עד לפני חצי שנה(בזמן ההתנפלות הגדולה). באם המיתון יחריף - הרבה לווים לא יוכלו להחזיר את המשכנתאות ויש סכנה לבנקים.
    סגור
  • אם המחירים ירדו כולנו נזכה.
    א.כ. 22/12/2011 15:28
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הקבלנים צריכים לרדת מהעץ ולהתחיל להוריד מחירים אחרת גם הם וגם אנחנו נפסיד. אנשים לא יכולים לעמוד במשכנתאות מטורפות כל כך צריכים לחזור לפרופורציות.
    סגור
  • עו" ד דוד לוי תמיד חוזה את קריסת שוק הנדלן
    אפצי 12/12/2011 09:29
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הוא חזה את אותו הדבר גם לפני העליות הגדולות של 2008. אל תקשיב לו...
    סגור
הירשם לסיכום היומי של שוק ההון ולמבזקים של
אני מאשר קבלת ניוזלטרים ודיוורים פרסומיים בדואר אלקטרוני ו/או באמצעות הסלולר בהתאם למפורט בסעיף 10בתנאי השימוש
הרשם התחבר

חיפוש ני"ע חיפוש כתבות