הקיפאון בשיאו: שפל של 9 שנים במכירת דירות חדשות; המחירים ירדו 3.6%

מספר עסקאות הנדל"ן ברבעון השלישי של 2011 הגיע לרמה הנמוכה ביותר מאז השפל שנרשם ברבעון הרביעי של 2008, עם פרוץ המשבר העולמי, כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסם היום (ג') משרד האוצר.

ברבעון השלישי נמכרו כ-19.4 אלף דירות, ירידה בשיעור של 16% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, זאת בהמשך לירידה בשיעור דומה שנרשמה ברבעון השני. בפילוח גיאוגרפי בולטים שיעורי ירידה חדים במיוחד במכירות באזורי המרכז, השפלה והשרון. ניתוח הרכב הרוכשים מלמד שבניגוד לאזורים האחרים, באזור המרכז הירידה החדה (מעבר לשיעור הירידה הארצי) הקיפה את כל פלחי השוק, משקיעים, משפרי דיור וזוגות צעירים. מנגד, באזור ת"א נרשמה יציבות במספר העסקאות ברבעון השלישי בהשוואה לרבעון הקודם, ואף עליה מתונה, בשיעור של כ-4% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. יציבות זו הושגה חרף ירידה חדה במכירת דירות חדשות, עליה פיצה גידול ברכישת דירות יד שניה, זאת במידה רבה כתוצאה ממכירה מוגברת של דירות ע"י משקיעים.

בשוק הדירות החדשות, נמכרו כ-3.8 אלף דירות, ירידה בשיעור של כ-31% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בכך גם נרשם רבעון שלישי רצוף בו יורדות המכירות בשיעורים דו-ספרתיים בהשוואה לרבעונים הקודמים. בהשוואה לרבעונים מקבילים בעשור האחרון, זהו הרבעון בעל רמת המכירות הנמוכה ביותר מאז הרבעון השלישי של שנת 2002, שהייתה שנת מיתון. ובכלל, זוהי רמת המכירות הנמוכה ביותר מאז רמות השפל שנרשמו ברבעון האחרון של שנת 2008, בו חלה ירידה בשיעור של 44% במכירת דירות חדשות, זאת על רקע פרוץ המשבר העולמי.

גידול במכירות בירושלים
כאשר בוחנים את רמת הפעילות בפלח השוק של הדירות החדשות מאז תחילת השנה, תוך השוואה לתקופת השפל הקודמת בשוק בסוף 2008, בולט הבדל משמעותי בין שתי התקופות, והוא מתייחס למשקלן של החברות היזמיות הגדולות בשוק. כך, בעוד שברבעון האחרון של 2008, בו כאמור נפלה רמת המכירות של הדירות החדשות בשיעור של 44%, רמת המכירות של 30 החברות היזמיות הגדולות לא רק שלא ירדה, אלא אף רשמה עליה מתונה, בשיעור של כ-4%. לעומת זאת, כאשר בוחנים את התפתחות המכירות של 30 החברות היזמיות הגדולות מאז תחילת 2011, ניכרת הירידה החדה במכירות גם אצלן. בסוף הרבעון השלישי אף ירד משקלן מסך המכירות בפלח השוק של הדירות החדשות, לרמתו הנמוכה ביותר בשנתיים האחרונות.

הירידה החדה במכירות הקיפה כמעט את כל האזורים, והיא בולטת במיוחד באזור השפלה, ת"א והמרכז. האזור היחידי בו נרשם גידול במכירות הינו אזור ירושלים. ניתוח הממצאים באזור זה מלמד כי הגידול במכירות מתרכז בשתי חברות הפועלות בשני קטבים של השוק. מחד, פרויקט מכירות בעיר בית-שמש, כאשר מחיר דירה ממוצע בו עמד על 680 אלף שקל, ומהצד השני פרויקט יוקרה בעיר ירושלים עצמה, כאשר מחיר דירה ממוצע בו עמד על 3 מלש"ח ומחצית הרוכשים בפרויקט זה הם תושבי חוץ. בנטרול שתי חברות אלו הייתה נרשמת ירידה במכירות גם באזור זה.

פער של 20% במחיר בין יד ראשונה לשנייה בת"א
בשוק היד שנייה, נמכרו ברבעון השלישי כ-15.6 אלף דירות יד שניה, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2008. בהשוואה לרמת המכירות ברבעון הקודם מדובר בירידה בשיעור של כ-8%, כאשר בהשוואה לתקופה המקבילה שיעור הירידה מגיע ל-12%. מנגד, באזור ת"א נרשמה עליה בשיעור של קרוב ל-9% במספר העסקאות, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. על רקע ממצאים אלו יש לציין כי פערי המחיר בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה באזור ת"א הוא הגבוה ביותר מבין אזורי הביקוש. כך למשל, מחיר דירה חציוני של דירה יד שניה שנרכשה באזור זה ברבעון השלישי, עמד על 1.16 מיליון שקל, נמוך בכ-34% ממחירה החציוני של דירה חדשה שנרכשה באזור זה באותו הרבעון. לשם השוואה באזור השרון עומד פער זה על 20% בלבד. באוצר מניחים כי פערי המחיר הגבוהים בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה באזור ת"א תורמים להסטה של ביקושים באזור זה מדירות חדשות לדירות יד שניה,

ברבעון השלישי הוסיפו מחירי הדירות החדשות לרדת, ואף בשיעור גבוה יותר מזה שנרשם ברבעון השני - 3.6% לעומת 2.9%, בהתאמה, זאת על רקע המשך הירידה החדה במספר הדירות החדשות שנרכשו. בחלוקה גיאוגרפית נמצא כי ירידות המחירים החדות ביותר נרשמו באזור ירושלים ובאזור השרון (5.9%- ו-5.5%-, בהתאמה). באזור המרכז נרשמה ירידה של 2.2% ובאזור ב"ש ירידה של 1.9%. ירידת המחירים המתונה ביותר נרשמה באזור חיפה ( 0.7%-).

עלייה ברכישות מצד תושבי חוץ
ברבעון השלישי נרכשו כ-4.8 אלף דירות להשקעה, המהוות קרוב ל-25% מסך הדירות שנרכשו ברבעון זה, בדומה לשיעור שנרשם ברבעון הקודם. ברבעון המקביל אשתקד עמד שיעור זה על 28.4%. במונחים כמותיים מדובר במספר עסקאות אף נמוך מזה שנרשם ברבעון האחרון של 2008, עם פרוץ המשבר העולמי, בו נרשמה ירידה חדה של 40% במספר העסקאות בשוק (הן בסך העסקאות והן בדירות להשקעה). תרמו לירידה זו עליית הריבית הריאלית של .

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ב"ש עם ירידה חדה בשיעור של כ-21% במספר הדירות שנרכשו להשקעה בהשוואה לרבעון הקודם, זאת לאחר שיעורי ירידה חדים שנרשמו בשני הרבעונים הקודמים, מעבר לשיעורי הירידה ברמה הארצית. ניתוח מאפייני רוכשי הדירות להשקעה בב"ש מלמד כי במקביל לירידה החדה ברכישת דירות להשקעה באזור ירד משקלם של המשקיעים הלא-מקומיים (שאינם מתגוררים בב"ש) מסך המשקיעים הרוכשים דירה באזור.

ברבעון נרכשו 928 דירות ע"י תושבי חוץ, המהווים 4.8% מסך הדירות שנרכשו ברבעון. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד מדובר בגידול בשיעור של 13%, בדומה לשיעור הגידול בהשוואה לרבעון הקודם (11%).

כתבות נוספות:
מה שהבנק לא מספר לכם: איך ניתן לחסוך מעל 100 א' שקל בתשלום המשכנתא?
איך קונים דירה בשווי מיליון שקלים עם סכום ראשוני של 100 אלף ש'?
תמ"א 38 פרימיום ב'מנדלה 7' בת"א - צפו בבניין הקיים מול זה שבדרך