התשובה לדילמה: מדד המעו"ף מול דירה להשקעה, בחינה של 10 שנים - מי המנצח?

המשבר הכלכלי העולמי שפרץ ב-2008 גרם לנהירת משקיעים משוק ההון הקורס לשוק הנדל"ן שזכה לרוח גבית חזקה בעקבות הורדת הריבית במשק ל-0.5% - הרמה הנמוכה אי-פעם בישראל. נהירת המשקיעים מבית ומחוץ הייתה אחת הסיבות לזינוק מחירי הדירות בשיעור של 43%. בשנת 2010 שיעור המשקיעים בקרב כלל רוכשי הדירות הגיע לשיא של 35%, זאת לעומת שיעור ממוצע של 25% בשנים הקודמות אליו חזרנו ברבעון השלישי של 2011, תקופה אשר בישרה על תחילתו של קיפאון בשוק.

מזה שנים שורר ויכוח בקרב כלכלנים סביב השאלה האם לטווח רחוק ההשקעה בנדל"ן עדיפה על השקעה בבורסה. ראשית צריך לבחון את ההגדרה של טווח רחוק - האם מדובר ב-4 שנים, ב-10 שנים או אולי אפילו יותר? ככל שתקופת הזמן הנבחנת קצרה יותר, השינויים בכלכלה המקומית או העולמית משפיעים באופן חד יותר על כל אחד מאפיקי ההשקעה. כך לדוגמא בחינה של 4 שנים אחורה במהלכה היו 2 משברים בשוק ההון הייתה מניבה עדיפות חד-משמעית להשקעה בנדל"ן ומנגד הסתכלות 3 שנים אחורה הייתה מטה את הכף לטובת שוק ההון.

בנסיון לענות על השאלה לקראת שנת 2012, ועל מנת לנקות עיוותים נקודתיים, Bizportal התייחס ל-10 השנים האחרונות ובדק היכן התשואה הייתה גדולה יותר - בהשקעה בדירה או בקניית המעו"ף? לצורך כך, בשוק ההון לקחנו בחשבון בנוסף לתשואה של המדד גם את הדיבידנדים שהתקבלו לאורך התקופה ובשוק הנדל"ן לקחנו את התזרים שהיה מקבל משקיע לאורך כל התקופה מדמי השכירות החודשיים. בנתוני הנדל"ן התבססנו על סקרי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו לאורך השנים.

בדרך זו השווינו את התשואה שמקבל משקיע שמוכר כיום דירה אותה רכש בסוף 2001 כאשר לקחנו בחשבון את דמי השכירות החודשיים אותם קיבל במהלך העשור האחרון, אל מול התשואה שהייתה מתקבלת מהשקעה של הכסף במדד המעו"ף. חשוב לציין שבהשוואה לא התייחסנו לנושאי מיסוי על מימוש ההשקעה.

2008-2011: הנדל"ן מנצח בענק
כאמור, אם משווים את תשואת המעו"ף (כולל דיבידנד) ב-4 השנים האחרונות לתשואה מדירה (מחיר הדירה + שכר הדירה הממוצע המצטבר לאורך התקופה), ניכר כי ההשקעה בדירה הייתה ללא ספק עדיפה בהרבה עם זינוק של כ-43% מול עלייה של כ-27.6% במעו"ף. נתונים אלו כאמור נובעים מהמשבר הכלכלי העולמי שפרץ בשנת 2008 וגרם לצניחת המעו"ף ב-46.2% באותה השנה ולהורדות ריבית שהובילו לנהירת המשקיעים לאפיק הנדל"ן. עם קיזוז האינפלציה באותה התקופה, אשר עלתה בכ-13% (נתונים משוערים ל-2011), מחירי הדירות עלו בכ-30% והמעו"ף עלה בכ-14.6%.

אולם כשמשווים את תשואת שני האפיקים לאורך העשור האחרון מגלים תוצאה מעט שונה - למרות שהמעו"ף נחתך בשנים 2002, 2008 ו-2011 ב-27.3%, 46.2% ו-17.1% בהתאמה, בסך הכול נרשמה עלייה של כ-139.3% מה-31 בדצמבר 2001, ועם קיזוז האינפלציה, אשר הסתכמה ב-24.6%, נרשמה עלייה ריאלית של כ-114.7%. באותה התקופה רשמו הדירות (מחירי הדירות + שכר דירה שנתי מצטבר) עליית מחירים נומינלית של כ-125.7%, ובקיזוז האינפלציה, עלייה של כ-101%.

מי שווה יותר? ירושלים או תל אביב?
ואיזו עיר גדולה רשמה את התשואה הגבוהה ביותר בעשור האחרון? התשובה המיידית של רבים תהיה תל אביב, טעות! מחירה של דירה ממוצעת בירושלים בשנת 2002 עמד על 773.4 אלף שקל, ההכנסה השנתית משכירות הסתכמה בכ-36 אלף שקל והתשואה השנתית עמדה על כ-4.7% - סך הכול 809.4 אלף שקל. ב-2011 עמד מחירה הממוצע של דירה בעיר על כ-1.552 מיליון שקל, ההכנסה משכירות הסתכמה בכ-42.4 אלף שקל והתשואה עמדה על כ-2.7% - סך הכול 1.59 מיליון שקל. בסך הכול נרשם לאורך התקופה גידול של כ-97% בתשואה (גידול של כ-72.4% בקיזוז האינפלציה).

גם תל אביב רשמה תשואה מרשימה בעשור האחרון - התשואה בעיר ללא הפסקה זינקה בכ-94.7% (70.1% בקיזוז האינפלציה) - המחיר הממוצע עמד ב-2002 על כ-954.5 אלף שקל והשכירות השנתית המצטברת הסתכמה בכ-41.3 אלף שקל, בסך הכול 995.8 אלף שקל ותשואה שנתית של כ-4.3%. ב-2011 המחיר הממוצע עמד על כ-1.89 מיליון שקל ושכר הדירה השנתי המצטבר הסתכם בכ-53.25 אלף שקל, בסך הכול כ-1.94 מיליון שקל ותשואה שנתית של כ-2.8%.

ומה קרה בדרום באותה התקופה? מבלי להיכנס לעיר כזאת או אחרת ביצענו ניתוח של מגמות המחירים במחוז הדרום כמקשה אחת. בעשור האחרון נרשמה באזור עלייה של 62.24% בתשואה (עלייה של 37.64% בקיזוז האינפלציה) - מחירה הממוצע של דירה עמד ב-2002 על כ-468 אלף שקל, שכר הדירה השנתי המצטבר הסתכם בכ-23 אלף שקל והתשואה השנתית הסתכמה בכ-4.9% - בסך הכל שכר הדירה והמחיר הסתכמו בכ- 491 אלף שקל. ב-2011 המחיר הממוצע עמד על כ-770.8 אלף שקל, שכר הדירה השנתי המצטבר הסתכם בכ-25.8 אלף שקל והתשואה השנתית ירדה ל-3.3% - בסך הכול שכר הדירה והמחיר הסתכמו בכ-796.6 אלף שקל.

תשואה שלילית בחיפה
את התשואה הנמוכה ביותר בעשור האחרון סיפקה העיר חיפה עם גידול של 22.16% בלבד, אשר מרביתו נרשם בשנתיים האחרונות (זינוק של כ-28%). כשמקזזים את האינפלציה מגלים שמחירי הדירות בעיר ירדו בכ-2.44% בעשור האחרון. מחירה הממוצע של דירה בעיר עמד ב-2002 על כ-621 אלף שקל, שכר הדירה השנתי המצטבר הסתכם בכ-25.7 אלף שקל והתשואה השנתית המצטברת עמדה על כ-4.1% - בסך הכול שכר הדירה והמחיר הסתכמו בכ-646.7 אלף שקל. ב-2011, מחיר הדירה הממוצע עמד על כ-764.5 אלף שקל, שכר הדירה השנתי הסתכם בכ-25.5 אלף שקל והתשואה השנתית עמדה על כ-3.3% - בסך הכול שכר הדירה והמחיר הסתכמו בכ-790 אלף שקל.

לסיכום, השקעה בשוק ההון בעשור האחרון הניבה תשואה הגבוהה ב-13.6% מהתשואה שהייתה מתקבלת מהשקעה בדירה. אולם יתכן שעבור אלו המעוניינים לישון בשקט, אולי עדיפה ההשקעה בנדל"ן - המעו"ף צנח כאמור בשנים 2002, 2008 ו-2011 ב-27.3%, 46.2% ו-17.1% בהתאמה, זאת בהשוואה לשתי ירידות מחירי הדירות המינוריות בשנים 2003 ו-2007 בשיעורים של 4.5% ו-1.2% בהתאמה. מנגד, גם בהשקעה בדירה ישנם לא מעט "כאבי ראש" שעשויים להסב לא מעט עוגמת נפש דוגמת התעסקות עם שוכרים שלא בהכרח משלמים, תיקונים וסיכון שהדירה תעמוד ריקה באזורים פחות מבוקשים.


כתבות נוספות:
פאנל נדל"ן: המון עסקאות מתפוצצות כעת בגלל שמאות מוקדמת שקובעת מחיר נמוך משמעותית ממחיר העסקה, צפו בסרטו

הרשימה החלומית: 10 המניות המנצחות של שנת 2011 בת"א, מי טסה 93%?

רשימת הבלהות: 10 המניות הגרועות בת"א ב-2011 - עד מינוס 82%